廣東
最近這段時間不少人都有一個共同的感受。
本來大家都在等樓市“小陽春”。
可結果卻有點出乎意料。
不少城市的中介開始說：看房的人少了，掛牌的房子卻多了。
甚至有朋友跟我說了一句話讓人挺唏噓。
“我家房子五年前500萬買的，現在中介建議350萬賣。”
整整跌了150萬。
差不多跌了三成。
可奇怪的是當你再去看官方統計數據時卻會發現另一種情況：很多城市的房價數據上看起來依然比較穩定。
于是很多人就開始疑惑：為什么大家的體感是房價跌了很多，但數據卻說“市場穩定”？
其實答案并不復雜。
因為很多人看的根本不是同一個市場。
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一、過去15年，中國樓市其實已經跌了三輪
如果把時間線拉長一點看，你會發現一個很有意思的規律。
從2011年開始算中國房地產其實已經經歷了三輪比較明顯的下跌周期。
第一輪2011年到2015年。
那幾年很多人應該還有印象。
當時限購剛開始加強，很多城市庫存非常高，開發商賣房壓力很大。
不少地方房價是慢慢往下走的。
只不過后來2016年棚改和貨幣寬松來了，一下子把市場又托了起來。
第二輪2017年到2020年。
那時候房地產出現一個關鍵詞：房住不炒。
同時金融去杠桿，房貸政策收緊，各種限購限貸不斷升級。
市場一下子變得冷靜了很多。
很多城市的房價其實是橫盤甚至小幅下跌的。
第三輪就是從2022年開始，一直到現在。
這一輪和前兩輪又有點不一樣。
原因更復雜。
一方面是部分房企風險暴露，市場信心受到影響。
另一方面是人口和需求結構開始變化。
很多人開始重新思考一個問題：房子到底是不是一定會漲。
這一輪調整到現在已經持續三年多了。
很多人第一次真正感受到：房價原來也是會跌的。
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二、為什么很多人覺得房價跌了，但數據卻說穩定
這里面其實有一個很關鍵的原因。
大家看的根本不是同一個價格。
普通人關注什么？
通常是二手房。
比如：
自己小區最近成交價多少。
中介掛牌價多少。
鄰居賣房賣了多少錢。
這些都是最真實的市場價格。
但官方統計的數據很多時候更多參考的是新房價格。
于是就出現一種很奇妙的情況：
普通人看到的是二手房。
統計數據更多反映的是新房。
再加上統計數據往往是城市平均價。
比如：
市中心漲一點，
遠郊跌一點，
平均下來可能就變成“基本穩定”。
但對于具體某個小區的人來說感覺卻完全不同。
于是就產生了一個很典型的現象：
體感下跌
數據穩定
很多人因此覺得統計數據“不真實”。
其實不是不真實，而是統計口徑不同。
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三、新房和二手房，本來就不是一個邏輯
房地產市場有一個非常典型的規律。
上漲的時候：二手房漲得更快。
下跌的時候：二手房跌得也更快。
為什么會這樣？
原因其實挺簡單。
第一，新房很多城市是有限價機制的。
也就是說開發商不能隨便漲價。
所以在上漲周期新房往往漲得比較慢。
反而是二手房因為沒有限價，價格可以快速上漲。
第二，新房價格本身是滯后的。
開發商從拿地到賣房，一般要一年左右。
如果這一年房價漲得很快，那么二手房早就漲了一輪。
第三，上漲周期會出現一個很典型的現象。
很多城市會出現所謂的“倒掛盤”。
什么意思呢？
就是新房比周邊二手房還便宜。
于是大家排隊搶新房。
很多人不是為了住，而是因為買到就是賺到。
那幾年上海、深圳、杭州都出現過這種情況。
一套房搖號中簽，轉手就能賺幾十萬甚至上百萬。
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四、但當二手房開始跌，新房遲早也會受影響
問題就在這里。
當二手房開始持續下跌時，新房其實很難完全獨立。
原因主要有兩個。
第一個原因很簡單。
今天的新房，明天都會變成二手房。
如果二手房整體價格一直在下降，那么大家對新房的未來預期也會降低。
第二個原因更現實。
中國很多家庭買房其實是置換。
賣掉一套舊房，再買一套新房。
比如：
孩子大了想換大房子，或者從老小區換到新小區。
可如果二手房價格下跌就會出現一個問題。
原來能賣500萬的房子，現在可能只能賣350萬。
那么買新房的錢就少了。
很多家庭就會發現：原來可以換房，現在換不起了。
于是新房的需求就會減少。
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五、如果這種情況持續，樓市可能出現一種循環
房地產市場有時候會形成一種“循環”。
比如這樣：
二手房價格下跌
↓
置換需求減少
↓
新房銷售變慢
↓
新房價格下降
↓
二手房繼續下跌
如果這種循環持續就可能形成一種“向下螺旋”。
當然并不是說一定會這樣。
但房地產市場確實存在這種可能。
這也是為什么很多城市現在特別關注二手房市場。
因為二手房才是真正的價格風向標。
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六、為什么房子很難真正變成普通消費品
這幾年有一種說法挺流行。
房子未來應該回歸居住屬性。
聽起來其實沒錯。
但現實情況是大多數人很難完全把房子當消費品。
原因其實特別簡單。
房子太貴。
你想想看。
一輛普通汽車十幾萬到幾十萬。
一輛豪車一百萬左右。
可一套房子呢？
很多城市都是三百萬、五百萬起步。
甚至更高。
當一個商品價格達到幾百萬時人們很難只當消費品。
因為它已經是家庭最大的資產。
所以房價漲跌自然會影響很多人的心態。
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七、房價為什么經常會出現大漲和大跌
房子有一個特殊屬性。
它既是消費品。
也是資產。
正因為這樣房地產市場往往會出現比較明顯的周期。
上漲的時候大家會覺得房價永遠漲。
于是很多人搶著買房。
而一旦市場開始下跌。
大家又會變得非常謹慎。
很多人開始觀望，不敢買房。
這種情緒變化就會放大價格波動。
于是就出現一種現象：
上漲時超漲。
下跌時超跌。
這其實是房地產市場很典型的特征。
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八、房價不會一直漲，也不會一直跌
回頭看過去二十年其實可以發現一件事。
在上漲周期時很多人相信：房價永遠漲。
而現在房價下跌又有人覺得：房價可能會一直跌。
但真實情況往往不是這樣。
房地產從來都是周期行業。
有上漲也有調整。
關鍵其實不在于漲還是跌。
而在于影響趨勢的變量什么時候出現。
比如：
人口變化。
收入變化。
政策變化。
城市發展。
這些因素都會影響房地產的長期走勢。
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樓市從來都不是一條直線。
它更像一條波浪線。
有高潮也有低谷。
過去二十年中國房地產經歷過瘋狂上漲。
而現在市場正在經歷一次深度調整。
很多人第一次真正意識到：房子不一定只漲不跌。
但同樣的道理。
房價也不會一直跌下去。
真正決定樓市未來的從來不是情緒。
而是人口、經濟、收入和城市的發展。
時間拉長一點看你會發現。
房地產最大的變化其實不是漲跌。
而是規則正在慢慢改變。
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