未拍先火！老西關(guān)低密宅地掛牌，越秀、保利、金茂將貼身肉搏？

老西關(guān)的土拍市場，迎來重磅炸彈！

今天，荔灣中山八立交東北側(cè)AL011119地塊正式掛牌，起拍價139762萬元，折合樓面價約2.5萬元/㎡，將于4月9日正式出讓。

這宗前身為電車保養(yǎng)場的地塊，被定位為公交+體育立體復(fù)合開發(fā)示范樣板，一經(jīng)亮相便成為廣州土拍市場焦點，也讓許久無優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)的老西關(guān)，迎來居住升級的全新可能。

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現(xiàn)場直擊：地塊已平整，有房企悄然現(xiàn)身

公告發(fā)布后，我們第一時間趕赴地塊現(xiàn)場實探。

目前地塊已被圍擋完全封閉，內(nèi)部仍作為廣州巴士集團電車公司的臨時停車場和車輛檢修點使用。

現(xiàn)場可見，場地內(nèi)部基本平整，無大型建筑物殘留，未來開發(fā)的土方工程難度較低，算得上是一塊“干凈”的優(yōu)質(zhì)地塊。

靠近廣湛鐵路的部分房改房，已由廣鐵集團完成征收，內(nèi)部已經(jīng)全部清空。

不過，現(xiàn)場有個“意外”發(fā)現(xiàn)——我們碰到了金茂地產(chǎn)的相關(guān)團隊，他們正在地塊周邊進行細(xì)致的勘測和記錄。

房企的提前布局，也預(yù)示著這場土拍爭奪戰(zhàn)早已拉開序幕。

02

容積率僅2.2！老城區(qū)罕有低密地塊

單看地塊本身素質(zhì)，它在老西關(guān)片區(qū)堪稱“王炸”級別。

地塊總用地面積26067.26㎡，出讓面積25859.31㎡，計容建面55904.67㎡，容積率僅2.2。

這一數(shù)值在高密扎堆的老西關(guān)尤為難得：隔壁瓏悅西關(guān)容積率3.5，力迅荔筑更是高達(dá)6.9，低密屬性為打造舒適社區(qū)留足了空間。

而55904.67㎡的建面，也讓它成為近幾年老西關(guān)出讓的體量最大宅地，建面遠(yuǎn)超周邊項目。

區(qū)位與配套，更是這塊地的核心王牌。

地塊地處南岸路與中山八路交匯處，與地鐵5號線、11號線換乘站中山八路站僅一街之隔，步行距離約100米，堪稱真正的地鐵上蓋項目。

值得一提的是，地塊南向250米處即為荔灣湖公園，高層單位或可直面公園景觀，向西還可能借景珠江，形成二線江景視野。

加上附近圣地新天地廣場、揚韜廣場等商業(yè)體，荔灣中心醫(yī)院和廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院提等成熟配套，生活非常便利。

根據(jù)規(guī)劃，這里將不是簡單的住宅小區(qū)，而是要打造“公交+體育”立體復(fù)合開發(fā)的示范樣板，成為一個健康生活創(chuàng)新社區(qū)。

△項目規(guī)劃效果圖

這意味著項目可能會有更豐富的公共空間和業(yè)態(tài)，比如規(guī)劃中的約8000㎡頂層共享生態(tài)花園，非常值得期待。

亮眼優(yōu)勢背后，這宗地塊的開發(fā)挑戰(zhàn)也不容忽視。

一方面，地塊緊鄰廣湛高鐵與內(nèi)環(huán)路，噪音干擾難以規(guī)避。即便可通過加蓋蓋板降噪，也會增加開發(fā)成本，如何平衡降噪與成本，考驗房企規(guī)劃能力。

另一方面，地塊權(quán)屬較為復(fù)雜，不僅涉及市公交集團資產(chǎn)，還包含泮塘村部分集體物業(yè)。

目前內(nèi)部供電所仍在辦公，后續(xù)的權(quán)屬梳理、拆遷補償?shù)龋紩嬋腴_發(fā)成本，對房企的資源協(xié)調(diào)與成本把控能力提出高要求。

03

房企暗戰(zhàn)：金茂、越秀、保利誰會出手？

從現(xiàn)場遇到金茂團隊來看，這場土地爭奪戰(zhàn)的前哨戰(zhàn)早已打響。

據(jù)現(xiàn)場知情人士透露，除了金茂，越秀、保利等多家深耕廣州的頭部房企，都曾多次前來考察地塊。

更有意思的是，有消息稱越秀地產(chǎn)甚至已經(jīng)為這塊地“量身定制”了初步的開發(fā)方案，顯示出志在必得的決心。

保利作為“地主”級別的央企，自然不會缺席核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。而金茂的現(xiàn)身，也讓人聯(lián)想到其是否會憑借“金茂府”系列的產(chǎn)品力來參與競爭。

畢竟老西關(guān)宅地供應(yīng)本就稀缺，過去兩年僅出讓兩宗，瓏悅西關(guān)更是開盤四月即清盤，板塊置換需求旺盛。拿下這宗地塊，便相當(dāng)于握住了老西關(guān)樓市的優(yōu)質(zhì)籌碼。

老西關(guān)的每一塊宅地，都承載著老城區(qū)煥新的期待，中山八地塊更是如此。

它的出現(xiàn)，不僅填補了板塊優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)空白，更有望成為老西關(guān)“公交+體育”復(fù)合開發(fā)的樣板，為老城區(qū)城市更新提供新思路。

△實景融入圖

但對有意拿地的房企而言，如何平衡地塊先天優(yōu)勢與開發(fā)難點，在控制成本的同時，打造出適配老西關(guān)生活氛圍的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，讓低密、湖景、名校的優(yōu)勢真正落地，才是拿下地塊后的核心。

究竟是國企穩(wěn)健出手，還是品牌房企憑產(chǎn)品溢價奪地？這場老西關(guān)土拍大戲，靜待4月9日揭曉答案。