北京土拍，"內定”成風

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

諸多體育競技中，為什么足球賽更吸引人？

除了隊員們身體的對抗激烈，還有它的結果，充滿了不確定性。

不到最后一刻，無法預知結果。

這個現(xiàn)象，本應適用于土拍市場。

但，在北京，土拍正在失去懸念帶來的快感。

很多地塊，在沒拍之前，答案卻已揭曉。

3月6日，北京住總京順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出一則招標計劃，有關順義區(qū)M15號線河東站SY00-3101-0037地塊。

它的地上建筑規(guī)模為4.78萬平米，投資估算12.08億元。

這宗地，將在12天后拍出。

如果往前追溯，住總京順房地產(chǎn)早在2月13日，就為0037地塊發(fā)布過招標計劃，關于方案設計的。

換句話說，距離拍地還有33天，住總地產(chǎn)就廣而告之，決心拿下0037地塊。

雖說開發(fā)商發(fā)出招標計劃，并非“內定“。它們只是想，如果一旦拿到地，可以打個提前量，縮短開發(fā)周期。

但，花姐從過往的多個案例中發(fā)現(xiàn)，絕大部分發(fā)出招標計劃的地塊，最終的買家，就是發(fā)出招標計劃者。

舉兩個最近的例子：

1、通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊FZX-0703-6002地塊

早在1月20日，北京北投置業(yè)有限公司就發(fā)出了有關監(jiān)理、勘測等5道招標計劃，投資估算11.5億元。

這，比它的拍賣日，早了13天。

最后，北投置業(yè)+新航城+建工地產(chǎn)聯(lián)合體，以15.62億元底價摘得。

2月14日，它們成立了項目公司北京北投和翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北投置業(yè)、建工地產(chǎn)和新航城分別持股60%、20%和20%。

2、石景山區(qū)新首鋼1609-012地塊

早在2025年11月19日，北京首景房地產(chǎn)有限公司就發(fā)出了有關監(jiān)理、施工等4道招標計劃，投資估算5.02億元。

它的拍賣日，在75天之后。

最終，2月3日，首鋼地產(chǎn)以13.9億元底價摘得。

實際上，這類發(fā)出招標計劃，且如愿以償?shù)陌咐窈筮€會不斷發(fā)生。

最近的兩個案例，除了文章開頭提到的順義區(qū)0037地塊，還有通州宋莊0703街區(qū)6032、6031地塊，將于4月2日揭曉買家。

其實，6032、6031地塊的托底者已經(jīng)浮出：首開股份，已發(fā)出了招標計劃。

這些土拍，尚未開拍，就已經(jīng)提前大概率預知了結果，實在是差點意思。

對于這些發(fā)出招標計劃的案例，花姐總結出幾條規(guī)律：

1、地塊不在北京的核心城區(qū)，較為偏遠；

2、都是以底價成交，沒有溢價；

3、拿地者多為在周邊有過開發(fā)項目的地產(chǎn)商，有的是為了補倉，有的是為了護盤。

但，發(fā)出招標計劃的，也有失靈者。

花姐也舉兩個例子：

1、朝陽區(qū)三間房雙子座

早在2025年1月22日，北京朝新善筑置業(yè)有限公司發(fā)出了5道招標計劃，關于1205-007地塊、1202-0006、0007地塊。

19天后，它才正式開拍。

原本以為，保利地產(chǎn)可以輕易得手。

但在開拍那天，殺出了中海地產(chǎn)和招商蛇口，讓保利+金茂聯(lián)合體多付出了8億元，最終以87.3億元競得。

保利有點大意了。

2、朝陽區(qū)松榆里地塊

松榆里地塊0410-0001地塊的土拍故事，更加戲劇性。

2025年10月17日，招商蛇口發(fā)出了關于它的施工、監(jiān)理招商計劃，投資估算12.63億元；同一天，中建玖合也發(fā)出了招標計劃，投資估算11.12億元。

距離開拍還有8天，這兩家央企地產(chǎn)商就公開較上了勁。

但，螳螂捕蟬黃雀在后。

最終，民營房企懋源集團笑到了最后，以50.24億元、樓面價6.21萬元/平米、溢價18.2%拿下。

硬幣有兩面。

開發(fā)商提前發(fā)出招標計劃，搶時間、搶進度，無可厚非。但，這無疑會暴露目標。

不過，那些非核心地段的地塊，就不用擔心了，能有人托底，已是燒高香了。