全網(wǎng)都在搶“龍蝦”，廣州人卻在搶房！

周末成交2000套、富人掃貨廣州頂豪，單盤單日成交超7億......媽呀，廣州小陽春，這是要原地起飛嗎？！

上周，以頂豪為首，迎來一波成交大爆發(fā)。

鵬瑞1號(hào)，廣州名副其實(shí)的頂豪之王，單日成交2套。

星河灣半島5號(hào)更加猛，一天內(nèi)成交4套豪宅，總金額高達(dá)7.187億元。其中有兩套約1259㎡頂復(fù)，單套總價(jià)超過2億元。

傳聞這4套豪宅，是來自金融投資行業(yè)的三兄弟拿下的，相當(dāng)有實(shí)力。

周日晚上，貝殼喜報(bào)也在瘋狂刷屏！周末兩天時(shí)間，貝殼二手簽約超過400單。

日均200+單，這個(gè)數(shù)據(jù)，甚至碾壓當(dāng)初“920新政”、“127新政“等一堆窗口爆發(fā)期。

再加上周六新房的300單以及周日尚未披露的新房數(shù)據(jù)，破1000套簡(jiǎn)直輕輕松松。

而且，這只是貝殼一家的數(shù)據(jù)。

按照貝殼在廣州的市占率（二手市場(chǎng)約50%，新房市場(chǎng)約12.6%）來大概估計(jì)，上周末，廣州一二手成交有望突破2000套，幾乎趕上了去年國(guó)慶7天的一手成交數(shù)據(jù)。

大家嘴上說不買，結(jié)果都在瘋狂刷卡，廣州小陽春根本擋不住。

當(dāng)然以上并非全部，因?yàn)椋€有更多喜報(bào)在路上。我們也為此采訪了一些中介朋友，帶回前線的真實(shí)情況和一手消息。

01.

誰在拱火小陽春

先來看新房，頂豪不再是“獨(dú)美”，我們發(fā)現(xiàn)，從剛需到改善，下至100萬，上至1000萬，乃至過億，每個(gè)價(jià)位都很紅火！

國(guó)貿(mào)綠城云樾和鳴，作為白云新城首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，來訪超2000組，凍資過百組，搶房節(jié)奏拉滿

中建白云之星，同樣是白云高端改善，周度來訪300組，環(huán)比上漲70%。轉(zhuǎn)化也很亮眼，一周成交超過10套。

剛改方面，星河灣半山實(shí)力上大分，3月首周來訪超2000組，成交超150套。

頤安儷都府9棟樓王壓軸沖刺。人氣高到什么程度呢？中介發(fā)來朋友圈，表示售樓部人多到站不下，現(xiàn)場(chǎng)不斷砸金蛋。

海語熙岸·花語上城，內(nèi)部群的銷控信息，完全停不下來。

還有專注荔灣西關(guān)的中介，竟然在暗戳戳凡爾賽，工作日一天成交5套，人都累壞了。

來到二手市場(chǎng)，沖在最前面的還是珠江新城。

廣州中原研究院數(shù)據(jù)顯示，珠江新城二手豪宅已經(jīng)連續(xù)8周量?jī)r(jià)齊升！

除此之外，一些學(xué)區(qū)房成交，同樣跑出了加速度。

比如對(duì)口華景小學(xué)，躋身天河第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)的華景新城，一套80平左右的兩房，帶看9次迅速成交，成交周期只有短短的29天。

海珠光大花園對(duì)口老牌寶玉直學(xué)校，72平的房源僅11次帶看，掛牌55天，最終以285萬成交。

黃埔學(xué)區(qū)房代表，萬科東薈城，有一套100平的三房，從掛牌到成交只用了一個(gè)月時(shí)間。

不得不說，老牌學(xué)區(qū)房的號(hào)召力，是真的牛。

還有一個(gè)特別的數(shù)據(jù)，可能會(huì)被忽略。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告，3月經(jīng)理人指數(shù)高達(dá)71.78，環(huán)比上升43.5%，進(jìn)入強(qiáng)景氣區(qū)間。

經(jīng)理人指數(shù)可能大家比較陌生，簡(jiǎn)單來說，就是一線中介的真實(shí)體感。

指數(shù)超過70意味著廣州中介從前端明顯感受到市場(chǎng)熱起來了。

多個(gè)項(xiàng)目，不同維度的數(shù)據(jù)，都在指向真實(shí)購買需求正在回歸！

你還有什么理由，質(zhì)疑廣州樓市回暖呢？

02.

火爆行情的背后邏輯

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，由于春節(jié)假期影響，1、2月份均屬于樓市的傳統(tǒng)淡季，積壓下來的購房需求會(huì)在春節(jié)之后的3月，集中爆發(fā)一波。

但這也只是個(gè)判斷，真實(shí)情況到底如何，還是要深入一線市場(chǎng)。

越秀區(qū)中介朋友表示，最近看房的客戶，大多是沖著學(xué)區(qū)來的。學(xué)區(qū)房有自己的獨(dú)立行情，年前和年后都是交投高峰期，不受市場(chǎng)影響。

南沙中介朋友則表示，價(jià)格降到位就能有成交，觀望情緒還是比較重。

最近新政執(zhí)行的熱度也傳到購房者，連我那位忙到飛起的朋友，都聽說了。

根據(jù)中介、購房者等多名朋友的反饋，不難看出，這次回暖的背后支撐，主要來自以下幾個(gè)方面：

首先是二胎讀書高潮仍未過去，學(xué)區(qū)房需求高漲

2016年，二孩政策全面放開。隨后的2017年、2018年，廣州戶籍人口出生為近10年兩個(gè)高峰，分別為20.1萬和17.1萬。

此前廣州市教育局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年小學(xué)在校人數(shù)將到達(dá)頂峰，2028年后才有明顯緩解。

今年剛開年，廣州已經(jīng)有8個(gè)區(qū)發(fā)布了學(xué)位預(yù)警，其中白云區(qū)、增城區(qū)預(yù)警學(xué)校數(shù)量均超過20所，花都區(qū)更是首次發(fā)出學(xué)位預(yù)警。

家長(zhǎng)們壓力不小，一來多人競(jìng)爭(zhēng)，怕耽誤孩子入學(xué)，二來擔(dān)心學(xué)位預(yù)警導(dǎo)致門檻變高，所以出手相當(dāng)快準(zhǔn)狠。

其次是新政正式執(zhí)行，給樓市帶來了新熱度

按照廣州原有政策，滿2未滿5房源，交易要給5.3%的增值稅。

舉個(gè)例子，一套300萬的房子，需要繳納300萬*5.3%=15.9萬的稅費(fèi)。

多出來的16萬，不管是買家還是賣家出，都相當(dāng)“肉痛”，高額的稅費(fèi)阻礙了成交，所以流通性一下就降低了。

26年起，降稅新政策開始執(zhí)行，二手增值稅滿2年免征，不滿2年的按3%征收。

另外，公積金貸款利率也從26年起，正式下調(diào)至首套2.6%、二套3.075%。

這些新政，實(shí)打?qū)崪p輕了購房者的資金壓力，購買意愿自然就會(huì)上漲。

最后是二手跌出性價(jià)比，讓剛需和置換看到買房窗口。

二手市場(chǎng)難逃降價(jià)宿命，對(duì)業(yè)主來說，是無奈之舉。

對(duì)購房者來說，市場(chǎng)尚未完全企穩(wěn)，業(yè)主報(bào)價(jià)底氣弱有筍可淘之時(shí)，是入手的最好時(shí)機(jī)。

現(xiàn)在買房買的就是性價(jià)比，以前200萬只能選黃埔、增城、番禺，現(xiàn)在在天河、荔灣、海珠等老城區(qū)均有得選。

海珠區(qū)金碧花園

而且中介透露，目前二手房的價(jià)格還有小刀的空間，遇上賣家著急出讓的話，降價(jià)幅度可以更大一些，完全利好買方市場(chǎng)。

跌到了大家的心里預(yù)估價(jià)格，這也是買家們?cè)敢獬鍪值脑蛑弧?/strong>

房東順利賣掉房子，就能進(jìn)行新一輪的置換，為新房改善市場(chǎng)輸送購買力。

那么，這輪高潮到底能持續(xù)多久呢？

一般來說，關(guān)注兩個(gè)基本面，供需和政策。

但目前來看，鏈家掛牌房源超過14.2萬套，庫存過大，二手去化仍然承壓。

而且當(dāng)下的購房者已非常冷靜，可以說對(duì)樓市利好政策有點(diǎn)“麻木”了，只能刺激一時(shí)的激情。

解決這兩個(gè)問題的關(guān)鍵在于大環(huán)境，最重要的一點(diǎn)是增加就業(yè)和收入預(yù)期。

這注定是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。