專訪全國政協委員、住建部原副部長姜萬榮：建議盡快出臺《住房銷售管理條例》，逐步推行現房銷售，提高商品房預售門檻

住房問題事關每個家庭。

3月5日，備受矚目的《政府工作報告》提出，著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優化保障性住房供給，加快危舊房改造。

同時，有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。

如何理解房地產發展新模式？新模式有哪些突出特點？對房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設有哪些建議？帶著這些問題，在全國兩會召開期間，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了第十四屆全國政協委員，住房和城鄉建設部原黨組成員、副部長姜萬榮。

自1988年進入原建設部工作，姜萬榮在住建系統已耕耘近40年。他歷任原建設部房地產業司處長、住宅與房地產業司副司長，并在2008年住建部組建后，長期執掌核心業務司局——房地產市場監管司，這讓姜萬榮對房地產市場的肌理與癥結了如指掌。2019年履新住建部副部長后，他分管住房保障、房地產市場監管等核心領域，直至2025年卸任。

在采訪中，姜萬榮就所提提案說了自己的看法。他直言，面對二手房交易占比近半的市場格局變化，國家層面存量房交易法律規范亟待完善。為此，他建議國務院立法主管部門將《住房銷售管理條例》列入立法計劃，盡快出臺；通過健全商品房銷售制度、建立信息披露與網簽備案等七大制度設計，為“房地產發展新模式”筑牢法治根基。

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建議將《住房銷售管理條例》列入立法計劃盡快出臺

NBD：今年的報告提出，深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。能否請你談談對房地產發展新模式的理解，特別是其中的銷售制度？

姜萬榮：黨的二十大提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》提出，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

當前，我國住房供求關系發生新的變化，2025年二手房交易占比接近45%，北京、上海等多個城市二手房交易量超過新房，傳統以新房銷售為主的增量交易格局正走向新房和二手房并舉的格局。但我認為，國家層面關于存量房交易的法律規范還不夠完備。

新建商品房銷售領域也存在資金監管不足、信息不對稱、交易不規范、交付風險突出等問題。部分房地產開發企業違規挪用交易資金，導致商品住房無法按時竣工交付，引發社會高度關注；部分房地產開發企業虛假宣傳，捏造、發布、傳播不實的住房價格漲跌等虛假信息，惡意炒作或者相互串通，操縱、哄抬住房交易價格，或者故意隱瞞住房的重大缺陷，損害消費者的知情權，引發了社會矛盾。

目前，房地產領域法律法規主要包括城市房地產管理法和《城市房地產開發經營管理條例》《住房租賃條例》《物業管理條例》等，專門規范量大面廣的住房銷售僅有部門規章，效力層級低，處罰力度不足。

根據改革任務要求，2017年住房和城鄉建設部起草了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，并向社會公開征求意見。根據有關意見，將《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》分拆成《住房租賃條例》和《住房銷售管理條例》。目前，《住房租賃條例》已經出臺，建議國務院立法主管部門將《住房銷售管理條例》列入立法計劃，盡快出臺。

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建議逐步推行現房銷售

從嚴監管商品房預售行為

NBD：如果《住房銷售管理條例》能夠盡快出臺，你認為該條例在具體制度設計上，應該從哪些方面發力，來規范住房銷售市場、保障交易各方權益？

姜萬榮：我認為可以從以下幾個方面來設計：

具體而言，一是擴大立法調整范圍，滿足存量提質階段法律需求。適應房地產交易市場新變化，將存量房交易納入條例適用范圍，同步完善存量房交易和新建商品房交易制度設計，建立存量與增量并重、覆蓋全面的住房銷售法律制度。

二是健全商品房銷售制度，規范交易市場秩序。逐步推行現房銷售，完善商品房現房銷售備案制度。提高商品房預售門檻，強化商品房預售資金監管，監管額度內的資金在項目交付前只能用于本項目開發建設，并按照工程進度予以撥付。

三是確立實名交易制度，保障交易真實準確。住房出賣人、購買人、房地產經紀機構及其從業人員等組織和個人，在發布住房出售信息和求購信息、訂立住房買賣合同和經紀服務合同、辦理合同網簽備案等住房銷售活動中，應當使用真實姓名或者名稱、身份證件號碼等身份信息。

四是確立信息披露制度，推動交易公開透明。房地產開發企業銷售商品房應當披露預售許可或現售備案信息，以及住房坐落、價格、面積、在建工程抵押等信息。存量房出賣人應當披露住房自然狀況、權屬狀況、抵押狀況、其他權利限制狀況及影響住房價格的主要信息等。房屋交易管理部門應當公示商品住房銷售信息、存量房核驗信息及行業監管信息。

五是確立網簽備案制度，強化政府監管職能。加強住房交易管理服務平臺建設，建立統一房源信息庫，完善住房基礎信息管理、網簽備案、交易資金監管、交易主體審核、信息披露、統計監測等功能。房地產開發企業銷售商品房、房地產經紀機構促成的住房銷售以及自行成交的住房銷售，應當在管理服務平臺進行住房銷售合同網簽。住房銷售合同網簽推薦使用銷售合同示范文本，銷售合同示范文本由房屋交易管理部門會同市場監督管理部門制定。

六是確立房屋交付制度，提升住房交付品質。房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品住房按期交付給買受人。房地產開發企業銷售商品住房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品住房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品住房應當與樣板房一致。

七是確立信用管理制度，加強行業誠信管理。建立房地產領域守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，結合房地產從業主體和從業人員信用檔案，將從業主體信用狀況與銷售、融資、信貸、征信等相銜接，及時向社會公布。

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從五方面全鏈條推動“好房子”建設

NBD：“好房子”建設連續第二年被寫入政府工作報告。據你了解，這一年來，圍繞“好房子”建設，住建部主要開展了哪些工作？

姜萬榮：為了順應人民群眾對“好房子”的新期待，住建部堅持政府、企業、社會多方協同，主要從標準、設計、材料、建造、運維等5個方面，全鏈條推動“好房子”建設。

具體而言，首先是在好的標準上下功夫。去年3月，住建部發布了強制性國家標準《住宅項目規范》，主要從層高、墻體和樓板隔聲性能、戶門和衛生間通行凈寬、不同氣候區供暖、空調設置等14個方面提高住房品質。去年12月，印發了《住房城鄉建設部關于提升住房品質的意見》，明確“好房子”發展目標和重點工作任務，加強工作統籌，加大推動力度。

其次，在好的設計上下功夫。去年繼續舉辦全國“好房子”設計大賽，從近2000個參賽方案中選出80多個獲獎作品，包括新房子設計和老房子更新改造，引導設計師和高校學生針對多樣居住需求，精心地、有創意地設計出不同戶型、不同面積的“好房子”，讓每一平方米都物盡其用、物有所值。

第三，在好的材料上下功夫。加快新型建材研發培育，以“揭榜掛帥”等方式，推動50多類新型建材研發應用，提升建筑材料的保溫、隔熱、防水、環保等性能。同時，培育綠色建筑新增長點，探索互聯網、傳感器等新技術、新設備、新產品應用。

第四，在好的建造上下功失。充分發揮企業主體作用，鼓勵重點企業研究構建“6633”（六不、六防、三省、三要）、“365”（三用、六優、五支撐）等“好房子”建造體系。大力推廣智能建造、綠色建造和裝配式裝修等新型建造方式，持續提升建造水平，有力保障工程項目質量。

此外，在好的運維上下功夫。一方面，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質量安全保險制度，強化房屋全生命周期安全保障。另一方面，實施物業服務質量提升行動，探索“物業服務+生活服務”模式，推動“物業服務進家庭”，解決好人民群眾有感的“關鍵小事”，為廣大人民群眾打造更有溫度的幸福家園。

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推動人工智能、物聯網等新技術、新產品進家庭、進樓宇

NBD：報告提出，有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設。對此，你認為住建部應該聚焦哪些方面發力？

姜萬榮：當前，“好房子”建設已起步成勢，逐漸成為社會共識。下一步，我認為，住建部要持續加力，有序推動“好房子”建設，為人民群眾打造高品質居住生活空間。

具體而言，首先是實施房屋品質提升工程。推動各地結合實際抓好《住房城鄉建設部關于提升住房品質的意見》落實，繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好運維等方面，建立完善支撐體系和工作機制。制定發布《“好房子”建設指南》，推廣“好房子”設計大賽成果，有力指導“好房子”建設實踐，既把新房子建成“好房子”，也采用科學方法將老房子逐步改造為“好房子”，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。

其次，加強“好房子”科技攻關。結合多樣化居住需求，部署實施一批科技項目，突破一批提升住房品質的關鍵技術，打造面向未來的“好房子”項目。建立完善住房城鄉建設領域科技成果庫，征集發布“好房子”建設惠民實用技術清單，將更多實用、好用的創新成果推向工程實踐，助力惠民安居。

此外，還要推動住房產業鏈升級。通過“好房子”建設，開辟產業轉型發展的新賽道。選擇具有一定工作基礎的地區，打造涵蓋建材、裝修、家居、家電等多個領域的產業集群，并推動房地產開發企業、建筑企業向“好房子”建設集成商轉型，創新產品體系和服務模式。充分利用住房科技應用場景廣闊的特點，推動人工智能、物聯網等新技術、新產品進家庭、進樓宇，實現商業化應用，將住房打造為科技集成應用的重要載體。

記者|李彪 張蕊

編輯|董興生

視覺|陳冠宇

排版|董興生

統籌|易啟江

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