專訪全國人大代表姚勁波：今年樓市不會普漲，而是結構性復蘇

南方財經全國兩會報道組 張敏

2026年政府工作報告指出，著力穩定房地產市場，并在控增量、去庫存、優供給等方面提出多項工作中重點，同時針對推動房地產發展新模式和中長期制度建設作出部署。政府工作報告還首次提出，加強初婚初育家庭住房保障，進一步將住房政策納入國家人口發展戰略的“工具箱”。

房地產市場正處于新舊發展動能轉換的關鍵階段，供應結構和需求體系都在發生重要變化，市場調整并未結束。去年以來，穩樓市政策持續發力，為市場穿越周期提供制度保障。

今年的樓市政策都有哪些重要看點？市場將如何復蘇？今年兩會期間，全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波接受了21世紀經濟報道記者專訪，他表示，今年的樓市政策內容豐富，在盤活存量、提升品質、化解風險等方面值得關注。市場則將呈現結構性復蘇的走勢，核心城市已率先企穩。

今年姚勁波提出三大類民生建議，在激活改善性住房需求方面，他建議將新購住房的貸款利息納入個人所得稅專項扣除項目，從而降低購房者的貸款壓力，提振改善性需求。

（姚勁波。受訪者供圖）

市場重心正在向二手房轉移

《21世紀》：政府工作報告首次提出，加強初婚初育家庭住房保障。在解決年輕群體住房問題、助力生育支持政策方面，你認為未來會出臺哪些政策措施？

姚勁波：現實來看，初婚初育群體多為新市民、青年人，面臨購房資金不足、租房穩定性差等痛點。包括買房和租房在內的壓力，當下已經成為影響婚育決策的重要因素。將其納入支持范圍，本質是通過住房政策降低婚育成本，推動人口長期均衡發展。

未來可能出臺的細化政策包括：

一是公積金支持加碼。對初婚初育家庭提高公積金貸款額度，放寬提取條件，甚至可能針對初婚初育人群有較大的公積金利率優惠。

二是購房補貼精準化。按生育子女數量給予差異化購房補貼或契稅減免，降低首付比例。有可能將婚育補貼直接和買房或租房優惠結合，大幅降低住房成本。

三是保障房優先配租。這個可能性會較大，在保障性租賃住房配租時，對初婚初育家庭給予優先排序，適當照顧戶型需求，甚至可能將其他保障性住房也同步給予優先。

《21世紀》：房地產市場正處于新舊動能轉換的重要階段，在供應體系與需求結構上，都發生了哪些顯著的變化？

姚勁波：房地產市場從“增量擴張”轉向“存量優化”的背景下，市場重心會發生轉移。從58安居客研究院監測的數據來看，2025年核心24城二手房成交占比已經超過64%，重點46城二手房找房人數占比達 65%，2026年預計核心24城二手房成交占比將突破68%，二手房會成為供需匹配的主渠道。

城市更新也會成為重點。通過老舊小區改造、適老化升級，帶動周邊次新房價值提升，存量住房的“品質溢價” 會越來越明顯。

同時，要關注需求結構的升級。從安居客線上找房趨勢來看，2026年改善型需求占比會突破40%。

“好房子”也將是關注重點。二手房中的“好房子”受到的關注會進一步增多，例如，2026年沈陽已經把新市民公積金貸款額度擴圍到二手房，預計該措施將使新市民購買二手房的比例提升10%左右。

樓市政策已摒棄“一刀切”模式

《21世紀》：本輪房地產調控有哪些成效？你認為未來還將從哪些方向發力？

姚勁波：當下市場已經處于政策底，購房成本降到五年新低。目前首套房商業貸款利率普遍在3.2%，部分城市低至3.0%，公積金利率在2.6%。但政策托底也有局限，尤其是高庫存三四線城市，由于內生需求不足，即使有低首付、低利率政策，拉動效果也相對有限。

2026年各地房地產政策仍將與中央經濟工作會議、政府工作報告的大方向保持一致，通過精準施策，實現增量優化、存量提效，并關注樓市的中長期穩定發展，推進房地產新模式落地。廣東因城施策控增量、去庫存，北京聚焦住房租賃梯度供應與城市更新，都是這一精神的直接體現。

總體來看，各地已摒棄“一刀切”的操作模式，更加緊扣民生保障與市場實際，既通過優化交易、盤活存量穩定市場預期，又以城市更新為抓手推動行業從增量擴張向存量提質轉型，同時筑牢風險防控底線，讓房地產有序實現止跌回穩的目標。

從今年的政策來看，有幾點值得關注。

其一是存量盤活節奏會加快。除了擴大存量房收購范圍，還會把存量房轉為人才房、產業工人宿舍，同時城市更新也會提速。

其二是供給優化更注重提升品質。土地供應會優先盤活閑置用地，核心城市涉宅用地會增加低密度和優質配套的占比，現房銷售試點有望進一步擴圍。

其三是強化風險化解。會聚焦房企債務重組與行業轉型，加大對出險房企的融資支持，鼓勵優質房企收購出險項目，同時引導房企發展社區服務、租賃運營等輕資產業務。

《21世紀》：你如何判斷今年房地產市場的走勢？樓市將沿著哪些路徑復蘇？

姚勁波：結合當前市場表現、政策導向及行業基本面來看，我預計2026年房地產市場整體將呈現結構性復蘇的走勢，而非簡單的行情反彈，普漲并不會出現，樓市復蘇將更多在核心城市體現。

其一，整體企穩回暖是主基調，我們看到包括北上在內的核心城市已經出現率先企穩回升的態勢，這也會帶動行業整體逐步走出底部。

其二，中小城市仍將面臨一定壓力，目前三四線城市仍以去庫存為主，需依托配套落地、人口導入逐步消化存量，復蘇相對滯后。

其三，需求結構進一步優化，更關注品質升級的改善型需求預計持續增長，以舊換新的置換需求將表現明顯，這將成為拉動市場的核心動力。