“原拆原建”要來了？人民日報一天兩文發聲，首批項目已成功打樣

這幾天，整個中國樓市、民生領域，都在被一個重磅信號刷屏。

最近人民日報同一天連發兩篇雄文，一篇《老舊住房更新，難在哪兒？》，一篇《老舊住房如何實現自主更新、原拆原建？記者多地探訪》。一破一立、一問一答、直指核心。

第一篇講透四大痛點：居民訴求不一、資金籌措不易、政策規范不適配、審批流程太復雜。

第二篇亮出成功路徑：居民自主協商、政府引導托底、審批大幅簡化、安全標準兜底，多地項目已經成功打樣，將由點及面、全國推廣。

更重磅的是，人民日報原文明確宣告：

目前，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。今年的政府工作報告提出“堅持城市內涵式發展”“高質量推進城市更新”。“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》。

這句話，分量千金。

不是試點、不是吹風、不是地方探索，是中央定調、國家戰略、全面落地。

加上自然資源部38號文嚴控新增房地產用地，一個時代徹底落幕，另一個時代正式開啟：

大拆大建結束，原拆原建到來！

今天這篇文章，以用最通俗的語言，把原拆原建講透：為什么推、難在哪、誰先改、怎么申請、你家有沒有機會。

讀完，你會比99%的人更早抓住這波居住革命紅利。

一、中央為何動真格？原拆原建，不是選擇題，是必答題

很多人不解：放著空地蓋新房不香嗎？為什么要費九牛二虎之力，去協調老小區、籌資金、跑審批，搞原拆原建？

答案藏在時代大勢、民心所向、樓市安全三個底層邏輯里。

1. 城市化階段變了：從“攤大餅”到“存量挖潛”

過去幾十年，中國城市化是向外擴張，圈地、建樓、拓新區。

但現在，人口增速放緩、住房總量見頂、土地紅線收緊，再盲目擴圈，只會加劇庫存、制造空城。

自然資源部38號文說得直白：新增建設用地原則上不用于房地產開發。

城市要發展，只能向存量要空間、向老房要品質、向更新要效益。

原拆原建，就是存量時代的最優解。

2. 民心所向：老百姓要的不是遠郊房，是核心區的家

調研數據顯示，超過70%的老舊小區居民，拒絕遠郊拆遷。

為什么？

- 老小區多在核心地段：醫院、學校、菜市場、地鐵全配齊，生活煙火氣拉滿。

- 遠郊安置：通勤翻倍、看病不便、老人孤獨、孩子轉學，看似“分房暴富”，實則生活降級。

- 傳統舊改：只刷墻、修路、裝電梯，改面子不改里子，墻體裂縫、下水堵塞、預制板老化、抗震不達標，問題一點沒解決。

而原拆原建：不搬離、不遠走、不降級，原址拆、原址建，直接住上好房子。

這才是真正的以人民為中心，才是“十五五”規劃的初心。

3. 樓市安全需要：不增庫存、穩住房價、提升品質

原拆原建，有一個關鍵優勢：基本按1:1面積重建，僅增加電梯、樓道、獨立廚衛等功能性空間，不大批量新增房源。

對比傳統拆遷“一戶變三戶”，原拆原建不會加劇過剩，還能按國家好房子標準建設，抗震、隔音、采光、消防全面升級。

房子新了、品質高了、地段不變，房價自然能穩住。

去庫存、提品質、穩房價，一舉三得。

這就是中央力推原拆原建的根本原因：

順應時代、順應民心、守護樓市、實現住有優居。

二、人民日報點破：原拆原建，到底難在哪？

好政策，落地不易。人民日報把四大痛點說得一針見血。

1. 人心齊，最難

有人想改善沒錢；有人有新房不愿投；有人坐等拆遷暴富。

法定比例是雙2/3、雙3/4，但現實中一戶反對就可能卡殼。

2. 錢從哪來，最愁

居民自籌壓力大；老年人貸不了款；政府補貼有限；社會資本不愿進小樓棟。

3. 政策不適配，最卡

老規范要求“原面積、原高度、原容積率”，滿足不了現代住宅標準。

4. 審批太繁瑣，最慢

規劃、住建、消防、人防多部門串聯，跑斷腿、耗時長。

但現在，國家已經全面開綠燈：

允許適度突破指標、并聯審批壓縮至5個工作日、政府托底過渡、財政補貼、稅費全免、公積金可提取。

難題，正在逐一破解。

三、重磅名單！這8類房子優先原拆原建（附真實案例+申請指南）

人民日報明確：以點帶面、逐步推廣，不搞一刀切。

以下8類房屋，是第一批“幸運兒”，已有全國多地成功落地，你家在不在名單里？

第一類：上世紀70—90年代預制板樓（多孔板房）

? 優先級：★★★★★

? 政策：全國排查，2000年前預制板樓優先納入，應改盡改

? 案例：浙江全省將多孔板房列為全拆重建重點；遂寧、濟南對預制板危房直接審批重建

? 申請：業主聯名→社區初審→房屋安全鑒定→住建批復

? 注意：結構隱患大，通過率最高

第二類：C級、D級危房（重中之重）

? 優先級：★★★★★

? 政策：D級必改，C級優先，無加固價值直接原址重建

? 案例：

- 長沙湘農橋社區：1975年建，C級危房，原拆原建，得房率大幅提升

- 廣州花都集群街2號樓：D級危房，5層老樓，9個月建成新房，交房即交證

- 成都青羊區：全省首個居民自籌D級危房重建，特批規劃與施工許可

? 申請：第三方權威鑒定→業主同意→政府排危立項

? 注意：安全是最大理由，綠色通道優先走

第三類：2000年前非成套住宅（筒子樓、集體宿舍）

? 優先級：★★★★☆

? 政策：無獨立廚衛、戶型不達標，優先支持成套化改造

? 案例：長沙留芳嶺47號、杭州筒子樓原址重建，變身正規住宅

? 申請：產權清晰→全體業主同意→規劃許可

? 注意：居住條件差，改造意愿最強

第四類：磚木結構老房

? 優先級：★★★★

? 政策：防火防潮差、隔音差、維修成本高，納入支持范圍

? 案例：廣東、福建多地磚木老宅獲批原址翻建

? 注意：歷史街區可修舊如舊+原址重建

第五類：使用年限40年以上、功能嚴重退化房屋

? 優先級：★★★☆

? 政策：廈門、上海明確：房齡超40年+結構性損壞可申請自主翻建

? 注意：核心區、高配套，極易獲批

第六類：阻礙城市重點工程的房屋

? 優先級：★★★★

? 政策：為道路、管網、學校、公園讓路，優先拆除重建

? 案例：遂寧、廣州多個項目因市政工程提速審批

第七類：重大項目規劃紅線內房屋

? 優先級：★★★★★

? 政策：地鐵、主干道、公共配套紅線內，不論房齡長短，優先處置

? 注意：城市剛需，推進最快

第八類：農村D級危房、合法閑置老宅

? 優先級：★★★★★

? 政策：一戶一宅，可原址重建2—3層、120—180㎡

? 補貼：低保、特困戶最高補貼4萬元，受災房先建后補

? 案例：全國鄉村建設全覆蓋

? 注意：農村比城市更快、更寬松

當然，需要提醒的是：各地政策存在差異，建議通過當地住建部門官網或政務APP查詢具體申請條件。也可參考住建部官網獲取最新政策文件。

四、手把手教你：符合條件，如何申請原拆原建？

大家最關心：我家符合條件，到底怎么申請？

根據長沙、廣州、遂寧、成都、哈爾濱試點經驗，流程已經極簡、代辦、綠色通道。

標準7步流程

1. 業主發起，聯名申請

整棟業主推選自改委員會，向社區/街道提交書面申請。

? 案例：遂寧介福東路106號，5名業主代表全程牽頭。

2. 社區+街道初審

核查房齡、產權、規劃、同意率，5個工作日內反饋。

3. 房屋安全鑒定

住建委托第三方機構出具C/D級或結構退化報告，這是核心依據。

4. 民意表決+簽約

召開業主大會，達成一致，簽訂重建協議。

? 案例：成都君平街89號院，26次協商，全員同意。

5. 方案設計+資金測算

代建單位出具戶型、電梯、過渡方案，公布政府補貼+個人出資。

? 案例：遂寧項目總投資2000萬，居民出900萬，政府與國企統籌剩余。

6. 多部門并聯審批

規劃許可、施工許可一站式辦理，廣州從47天壓縮到5天。

7. 拆除重建+回遷辦證

工期約9—12個月，驗收合格后原址回遷、交房即交證。

三大政策紅包，直接減負

- 稅費全免：土地出讓金、城市配套費、人防費全免

- 資金支持：中央預算內投資、特別國債、地方專項債傾斜

- 金融便利：公積金可提取、銀行低息貸款、國企墊資

五、不在這8類，就沒機會了？大錯特錯！

很多人看完焦慮：我家不在優先名單，是不是永遠沒機會？

放心，這只是優先級，不是最終名單。

國家的邏輯非常清晰：

從“住有所居”邁向“住有優居”。

只要你的房子：

房齡老、品質差、安全有隱患、不符合好房子標準，未來一定有機會。

現在是保安全、保危房、保重點；

下一步，隨著財政充裕、經驗成熟、政策完善，2000年前老小區、甚至2010年前品質不佳小區，都會逐步覆蓋。

記住一句話：

國家不會放棄任何一個讓老百姓住上好房子的機會。

六、寫在最后：時代大變局，房子的邏輯徹底變了

人民日報一天兩文，不是簡單報道，是時代宣告。

過去，我們追求“有房住”；

現在，我們追求“住好房”。

過去，城市向外擴張；

現在，城市向內更新。

過去，拆遷意味著遠走他鄉；

現在，原拆原建意味著原地煥新。

如果你家有老破小，別急著低價出手；

如果你住在老舊小區，多關注社區通知、政策動態；

如果你關心居住與資產，一定要明白：

核心區老房的價值重估，已經開始。

你家的老房子，即將迎來第二次生命。