一周綜述：青島新都心的收割線！

3月14日開(kāi)盤(pán)的保利青鐵都心瑯悅，單價(jià)最低達(dá)到20096元/㎡，據(jù)說(shuō)當(dāng)天賣(mài)出去4.53億，說(shuō)明新都心這種配套成熟、新房供應(yīng)缺乏的主城核心區(qū)，只要價(jià)格夠低，需求是割不完的。

該板塊10年房齡、好一點(diǎn)的二手房?jī)r(jià)格都在兩萬(wàn)左右，新房把價(jià)格壓在這條線上則根本不愁市場(chǎng)。別說(shuō)都心瑯悅這種2025年拿地的項(xiàng)目了，2018年拿地2024年夏天重開(kāi)的遠(yuǎn)洋繁花里，一個(gè)沉寂多年的小小“僵尸盤(pán)”，把價(jià)格降到最低2.1萬(wàn)/㎡的單價(jià)，也能首開(kāi)1.66億。

下行市場(chǎng)就是這樣啊，但見(jiàn)新房笑，哪聞二手哭。

順嘴說(shuō)一句，都心瑯悅的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)自于開(kāi)發(fā)商，真實(shí)性無(wú)法驗(yàn)證，但是有足夠的認(rèn)籌數(shù)據(jù)支撐。如果非要說(shuō)認(rèn)籌未必買(mǎi)房，那就超出了討論的范疇，也不影響前述“需求旺盛”的論點(diǎn)。

來(lái)看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事。

1

龍湖挺起了小胸膛！

3月2日膠州市資規(guī)局官網(wǎng)發(fā)布“龍湖膠州上海路項(xiàng)目”詳細(xì)規(guī)劃信息，椿山萬(wàn)樹(shù)·青島膠州頤年公寓項(xiàng)目規(guī)劃方案同步公布。

這塊地是龍湖在今年1月份拿的，其中住宅8萬(wàn)方，養(yǎng)老公寓（商業(yè)地塊）不到一萬(wàn)方，在建龍湖于2018年開(kāi)始打造的養(yǎng)老品牌：椿山萬(wàn)樹(shù)。

值得關(guān)注的是，椿山萬(wàn)樹(shù)·青島膠州頤年公寓不僅是2020年之后龍湖在全國(guó)落地的首個(gè)養(yǎng)老公寓。按照宣傳口徑，它還是上合國(guó)際康養(yǎng)未來(lái)城核心子項(xiàng)目之一。

青島剛剛把“中國(guó)康灣”列為長(zhǎng)期目標(biāo)，龍湖就挺起小胸膛支持，還拿出珍藏的產(chǎn)品。

樓市下行期一堆民企同行摔的鼻青臉腫，唯獨(dú)龍湖能邁著八字步施施然的踱過(guò)，只能說(shuō)，會(huì)做生意真是一種天賦。

2

東李匯聚雇傭兵！

遠(yuǎn)洋代建萬(wàn)竹云峰，青特代建青特東序，龍湖代建海創(chuàng)惠水路項(xiàng)目，東李板塊的幾大新興項(xiàng)目全都引入了代建雇傭兵，看起來(lái)特別像古代的角斗場(chǎng)：有錢(qián)的出錢(qián)，能打的拿刀，通過(guò)分工合作獲取勝利。

東李為啥會(huì)成為角斗場(chǎng)呢？

權(quán)威機(jī)構(gòu)的說(shuō)法是“總量承壓、結(jié)構(gòu)稀缺”：截止1月末，東李板塊的整體去化周期是11.4個(gè)月，而改善型產(chǎn)品的去化周期則在5個(gè)月以內(nèi)。

換句話說(shuō)，光有錢(qián)不行，還得有好產(chǎn)品。

不知道這個(gè)說(shuō)法對(duì)不對(duì)。

3

青啤靜瀾山的作妖體質(zhì)！

剛把人才房轉(zhuǎn)成商品房賣(mài)了4.3億的青啤靜瀾山項(xiàng)目，合同墨跡未干就又開(kāi)始吵吵了：因?yàn)樾l(wèi)生間的問(wèn)題再起爭(zhēng)議。

是非且不論，該項(xiàng)目是真愛(ài)爭(zhēng)啊。從開(kāi)盤(pán)到交付，再?gòu)摹叭瞬欧哭D(zhuǎn)群租房、商品房”，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們常常因?yàn)楦鞣N爭(zhēng)議沖上熱搜。

為啥總作妖呢？

因?yàn)榭缧凶龅禺a(chǎn)的青啤，承襲了啤酒大佬的氣度卻不具備地產(chǎn)大佬的實(shí)力，產(chǎn)品力不足的時(shí)候就容易產(chǎn)生鏡像錯(cuò)位，在面臨矛盾糾紛的時(shí)候下意識(shí)給自己涂上強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)的保護(hù)色，從而導(dǎo)致激化而不是消融爭(zhēng)議。

一句話，就是這么個(gè)體質(zhì)。

4

全屋整裝幾萬(wàn)元即可拎包入住？

3月11日，青島市市場(chǎng)監(jiān)管局發(fā)布2025年度消費(fèi)投訴典型案例，其中包括膠州李哥莊的一起家庭裝修合同糾紛：消費(fèi)者通過(guò)視頻號(hào)看到“全屋整裝幾萬(wàn)元即可拎包入住”的宣傳，簽完合同才發(fā)現(xiàn)一些輔料及其他建材、人工費(fèi)等未包含在內(nèi)，需額外支付才能繼續(xù)施工。

為啥成為典型案例？一是類似糾紛很多，二是調(diào)解成功了。

沒(méi)錯(cuò)，其實(shí)現(xiàn)實(shí)中有很多未能調(diào)解成功的類似糾紛，需要消費(fèi)者去走繁瑣惱人的法律途徑。

所以，大家最好還是擦亮眼睛，看到特別優(yōu)惠的條件時(shí)不妨問(wèn)問(wèn)自己：你何德何能，直教商家不惜虧本也要幫你裝修？

5

你好歹走個(gè)形式啊！

因?yàn)樯米圆捎脜f(xié)議方式選聘融城金州小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，青島融成置業(yè)有限公司被膠州市綜合行政執(zhí)法局罰款兩萬(wàn)元。

老城區(qū)改造項(xiàng)目的情況比較復(fù)雜，指定物業(yè)企業(yè)的情況也很常見(jiàn)，但是你好歹走個(gè)形式嘛，搞個(gè)招投標(biāo)又不是很難，尤其對(duì)于搞定膠州老城區(qū)首座百萬(wàn)平米超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些事情那都不叫事。

關(guān)鍵是理念上要重視起來(lái)，兩萬(wàn)元罰款固然不多，但是顯得很業(yè)余嘛。

6

真會(huì)卡點(diǎn)！

作為非直供電小區(qū)，萊西宏?yáng)|萬(wàn)達(dá)公館最近因?yàn)殡娰M(fèi)收繳問(wèn)題發(fā)生矛盾，供電公司號(hào)稱要對(duì)小區(qū)實(shí)施限時(shí)供電。

孰是孰非姑且不論，要解決這個(gè)老大難問(wèn)題，眼下還真是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

去年開(kāi)始，實(shí)施非電網(wǎng)直供小區(qū)供配電設(shè)施改造升級(jí)就納入省政府部署的重點(diǎn)工作任務(wù)，也成為青島“民心工程暖萬(wàn)家”的要點(diǎn)項(xiàng)目。而在今年最重要的會(huì)議上，青島大BOSS也公開(kāi)將“完成非直供電小區(qū)改造1萬(wàn)戶”列入提升城市功能品質(zhì)的清單。

如何爭(zhēng)取早日改造，大家各自努力吧。

7

一人我飲酒醉！

忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千城萬(wàn)市OPC，2026年春節(jié)之后，“一人公司”（One Person Company，簡(jiǎn)稱OPC）就成為了各大有為城市搶跑的新賽道，青島更是發(fā)出了首張一人公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是誰(shuí)也不知道“一個(gè)人+AI”到底能干出什么事兒來(lái)，加上AI時(shí)代萬(wàn)眾創(chuàng)新邏輯的背景，于是想象空間就大到無(wú)邊。

科技時(shí)代的特征就是新概念橫掃一切舊框架，所以，唱衰商業(yè)地產(chǎn)乃至吹捧“一人住宅”的各種觀點(diǎn)像雨后春筍一樣冒了出來(lái)，林林總總分不清對(duì)錯(cuò)。

其實(shí)普通人不用在意對(duì)錯(cuò)，你和歷史大勢(shì)發(fā)生關(guān)系的機(jī)會(huì)很渺茫，為此焦慮更是莫名其妙。九十年代末的時(shí)候很多人都看好網(wǎng)絡(luò)，也上了，然后呢？

然后網(wǎng)絡(luò)改變了社會(huì)，而你還在做牛馬。

8

有人看一眼中綠蔚藍(lán)灣嗎？

嶗山、東李、新都心的各家樓盤(pán)在價(jià)格戰(zhàn)里打得死去活來(lái)、驚得自媒體大呼小叫的時(shí)候，遠(yuǎn)郊也有很多樓盤(pán)開(kāi)啟了大降價(jià)，只是沒(méi)有人在意。

比如世紀(jì)大道板塊的中綠蔚藍(lán)灣，剛剛把價(jià)格降到了6字頭，還送車(chē)位和儲(chǔ)藏室，相比4年多前開(kāi)盤(pán)時(shí)11000元的均價(jià)，實(shí)打?qū)嵉难鼣亍?/p>

遠(yuǎn)郊盤(pán)如麻，為啥單說(shuō)它？

因?yàn)樗乔鄭u唯一一個(gè)獲得“詹天佑金獎(jiǎng)”的商品房項(xiàng)目，是青島首個(gè)取得綠色健康社區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)金級(jí)認(rèn)證的社區(qū)，是以“靜音樓板、靜音分戶墻、靜音外窗、靜音電梯間、靜音排水、靜音入戶門(mén)”等六重靜音技術(shù)解決樓上樓下噪音的樓盤(pán)，是配備1.5萬(wàn)平圍合式央景園林和健身房、圖書(shū)館以及入戶裝甲門(mén)的品質(zhì)住宅。

這么一大堆優(yōu)點(diǎn)，岳云鵬來(lái)了都未必能一口氣說(shuō)完。

好盤(pán)大降價(jià)，降完獨(dú)長(zhǎng)嘆，原因很簡(jiǎn)單，就是地段又偏環(huán)境又差，周邊一大堆工廠。用一個(gè)網(wǎng)友的話說(shuō)：從來(lái)只見(jiàn)雞窩里飛出金鳳凰，沒(méi)見(jiàn)過(guò)把金鳳凰往雞窩里塞的。

剛需片區(qū)硬拗改善，也只有國(guó)企能干出來(lái)吧？

編輯：周道