萬科越秀金地拿回被收回的地

近日，萬科、越秀、金地等房企拿回了青島被收回的地塊。

地塊基本信息

該地塊為青島李滄區LC0301-03地塊（原編號4362-01地塊），位于青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南，占地面積約44,320.7平方米，規劃建筑面積約11.08萬平方米。

歷史背景：2017年首次拿地

2017年8月，青島萬科房地產有限公司以37.9億元競得李滄區青銀高速東側三塊捆綁地塊（原編號4362-01、4362-02、4364-02），總建筑面積超過50萬平方米。其中：

? 4362-01地塊（即現在的LC0301-03地塊）：純商業商務用地，規劃建筑面積約19.4萬平方米，占整個項目的38.71%

? 4362-02地塊：城鎮住宅及商服用地

? 4364-02地塊：城鎮住宅地塊（含產權型人才公寓）

當時萬科引入了中海、金地、越秀及青島城投四家企業共同開發，形成了五家聯合體。

開發困境與退地原因

該商業地塊開發面臨多重困難：

1. 嚴苛的出讓條件：競得人需自持不低于6萬平方米物業、引進中國500強企業總部、確保年稅收區級留成超5億元、無償代建42班小學和12班幼兒園等。

2. 商業地產市場壓力：青島整體商業地產去化周期延長，開發不確定性增加。

3. 開發重心偏移：項目住宅部分（森林公園項目）于2022年入市并基本售罄，賣出超過2000套，但純商業地塊長期未能啟動。

由于商業部分開發推進不及預期，最終與政府協商退地，地塊被政府收儲。

規劃調整："商改住"轉型

2025年7月15日，青島市自然資源和規劃局發布《李滄區青銀高速東LC0301-03地塊控規調整批前公示》，核心變化包括：

1. 用地性質變更：由商業商務用地調整為二類居住用地

2. 容積率調整：從3.57降至2.5

3. 規劃指標優化：建筑密度從40%降至20%，綠地率保持35%

4. 增加公共服務設施：新增教育、醫療、養老等配套設施

此次調整將低效商業用地轉化為適配片區需求的居住空間，實現了土地價值升級。

重新掛牌與成交

2026年2月28日，該地塊重新掛牌出讓，起拍總價9.98億元，起拍樓面價9010元/平方米。

2026年3月20日，青島昌明置業有限公司以底價9.98億元競得該地塊，成交樓面價9010元/平方米。該公司由萬科、中海、越秀、金地、青島城投五家企業共同出資組成，正是2017年首次拿地的原班人馬。

交易特點分析

1. 價格變化：調整前起始總價約11.87億元，樓面價約7500元/平方米；調整后起始總價降至9.98億元，但樓面價提高至9010元/平方米。

2. 開發邏輯轉變：從商業主導轉為住宅主導，開發風險降低，周期縮短。

3. 配建要求：需建設社區服務站（不少于600平方米）、托育所（不少于580平方米）、鄰里坊（不少于350平方米）等配套設施，建成后無償移交政府。

市場意義與影響

1. 存量土地盤活：這是青島市通過"解除合同-交回土地-規劃調整-重新出讓"模式成功盤活存量房地產用地的典型案例。

2. 房企合作模式：五家頭部房企聯合拿地，分攤風險，整合各自優勢，反映了當前房地產市場的新趨勢。

3. 區域市場補充：地塊將作為森林公園項目的后續住宅組團，預計打造初改和改善類產品，填補東李板塊120-140平方米產品的市場缺口。

4. 萬科回歸信號：這是萬科繼2024年10月后，時隔17個月再度在青島公開市場拿地，被視為萬科回歸青島市場的重要信號。

這次土地交易不僅完成了"成交-停滯-退地-再出讓"的完整循環，更體現了在當前市場環境下，房企與政府通過規劃調整實現土地資源優化配置的創新模式。