樓市，開始動了…

很多讀者讓我聊聊樓市小陽春行情。

其實年后我就一直在跟蹤、收集主要城市一線經(jīng)紀人的反饋和市場數(shù)據(jù)。

目前來看，行情是超出預期的。

比如前幾天在上海，跟幾個經(jīng)紀人聊，說去年行情就不錯，全年成交了25.4萬套二手房，創(chuàng)下近四年新高。

年還沒過完，看房人數(shù)就在蹭蹭漲，尤其3月新政（滬七條優(yōu)化）后，熱度飆升。

3月單就14、15日這兩天，上海二手房單日成交達到1472套、1390套。基本逼近2021年之后的最高單日紀錄。

北京，3 月 8 日單日成交677 套，創(chuàng)年內(nèi)新高。截至3月13日，3 月累計網(wǎng)簽6848 套，全月有望沖擊2 萬套。

廣州，二手房成交環(huán)比翻倍，新房改善型產(chǎn)品領(lǐng)跑，遠郊以價換量、核心區(qū)豪宅熱銷，3 月前 8 天累計破6700 套，單日最高1300 + 套，創(chuàng)近三年新高。

深圳，帶看量創(chuàng) 2024 年 10 月以來新高，置換需求占比 32%，2 月均價6.2 萬元 /㎡，環(huán)比+7.3%，連續(xù) 3 個月上漲。已經(jīng)反映到房價層面了。

四大一線城市，都出現(xiàn)了小陽春行情。

共性也很明顯，都是二手房先回暖、新房跟進，置換鏈條逐步打通。成交放量、價格企穩(wěn)或微漲。

二線城市里，斷層領(lǐng)跑的是成都。前 2 月新房成交高達113.3 萬㎡，全國 50 城第一。

按梯隊來講：

第一梯隊有成都、杭州、南京、蘇州。

第二梯隊是武漢、西安、長沙以及合肥。

第三梯隊是無錫、南昌、寧波、南通、徐州、天津等。

這些出現(xiàn)小陽春行情的成交普遍環(huán)比增加50%-100%左右。

目前成交都起來了，價格都是以穩(wěn)、微漲為主，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源領(lǐng)漲，遠郊仍承壓。分化加劇，一般是：

核心區(qū) \> 近郊 \> 遠郊、次新房 \> 老破大、學區(qū) / 地鐵盤 \> 普通盤。

至于其他城市，不是沒有小陽春，只是還沒統(tǒng)計到，如果接下來數(shù)據(jù)出來，也會再出文章分析的。

總的來說，我覺得現(xiàn)在的樓市算是比較穩(wěn)健的了。

畢竟算下來也跌了8年左右了，普遍房價回調(diào)在30-50%左右，很多城市基本回到了2015年上一波大漲之前。

恍惚間已經(jīng)十年了，真是十年滄桑一場空啊。

一線城市，貴的房子有，2-3萬的房子也有，而二線城市，除了杭州這種比較特別的城市，1萬多的房子也非常多，無非是位置或者房齡不太理想而已。

就像成都、武漢、蘇州這種二線明星城市，優(yōu)質(zhì)地段的房價也在2萬左右。三五十萬，就能上車。

所以我覺得現(xiàn)在還說房價貴的……那就真的是不用考慮房子這個選項了，租房子住也沒啥問題。

當然現(xiàn)在也很少看到那些，天天對房價喊打喊殺，嚷著“一鯨落、萬物生”的唱空族了，因為買不起的可能被徹底淘汰了。

根據(jù)年后的走勢，有兩個比較特殊的現(xiàn)象，需要大家關(guān)注。

一種是，超剛需，也就是真正想買房的那撥人，開始動了。

他們希望有一套屬于自己的房子，要么成家，要么生小孩兒讀書等等，很多城市主要以78-80㎡的剛需小戶型為主，學區(qū)房、內(nèi)環(huán)優(yōu)質(zhì)次新房去化快，議價空間小。

另一種是，投資房產(chǎn)的人。

沒錯，最近我看到一些投資客，他們的投資邏輯，不是找那些高大上的標的。而是專門找一二線城市的核心片區(qū)的房子，低總價、高出租率，大概是30-60平米的老破小。

不看未來這套房漲幅多少，而是專門盯著一個數(shù)據(jù)，那就是租金回報率，4-6%之間就可以。

經(jīng)過這輪房價大跌，這樣的房子出現(xiàn)很多，比如成都春熙路附近一些房源可以達到4%，蘇州相城部分房源可以達到4.7%，還有武漢光谷，長沙、重慶很多板塊都有。

賺錢的底層邏輯，是用高租金收益覆蓋銀行的低息貸款。如果能找到好的標的，那么完全可以跑贏銀行存款。

20-30年后，房子完全歸自己。

這里主要看兩個認知點，一個是現(xiàn)在的老破小已經(jīng)跌到了低位，可能已經(jīng)跌無可跌。

另一個是，租金長期見漲，而且房子擁有高出租率，不愁空置風險。所以這個房子，必須在一二線城市的大型商圈或者產(chǎn)業(yè)區(qū)附近。

說實話，這個投資思路沒啥問題。基本復刻國外近些年資產(chǎn)的投資思路，改善看漲幅，剛需看租金回報率。

當然這類投資也只能說是比較穩(wěn)健，防御類投資，不會有超預期收益。

寫這些，不是讓大家去按照這個思路去炒房子去。。。

現(xiàn)在的房子，怎么說呢？

就是想買就買，不想買大可以不買。完全跟著自己的情況去匹配的。現(xiàn)在是一個絕對理性，完全靠供需邏輯驅(qū)動的市場。

當然，不可否認的是，經(jīng)濟好了，對房子的需求還是很直觀的。

雖然中國的人均房屋居住面積在國際上算高水平，但人均居住品質(zhì)，卻很一般。

主要原因，就是老房子實在太多了，經(jīng)濟停滯甚至倒退的城市也太多了。

很多人在老家都有房子，但不想住，因為這個地方賺不到錢，而打工的城市，又沒房子住。

階層流動是長期的，那么意味著一些城市的住房需求也是長期的。

其次，不可否認的是，居住環(huán)境是跟生活品質(zhì)直接掛鉤的。

房子背后的學校、商場、交通、公園、醫(yī)院，物業(yè)、圈層等等，都影響了一個家庭在這里生活的幸福指數(shù)。

住過好房子的，跟住過差房子的，感知是非常強烈的。

比如前幾天陪一個朋友，買一套老破小學區(qū)房。

他住著220平的豪宅大平層，結(jié)果踏入一套轉(zhuǎn)身都夠嗆的老破小，他來了一句，無法相信，一家人擠在這么小的房子里，活著有什么意思。

然而這就是現(xiàn)實。

現(xiàn)在大多數(shù)家庭都住在剛需老破小里面，你以為的糟糕，在他們眼里不算什么。而且他們并不以為住的小，就失去了生活的意義感。

大房子也好，小房子也好，自己過得快樂就行了。

現(xiàn)在賺錢其實都不容易，尤其全國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期間，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)被淘汰，大多數(shù)人面臨著收入不漲，甚至倒退的現(xiàn)象。

所以很多人過來問我，我一般回復，如果對房子沒有特別執(zhí)念的，建議租房住也不錯，除非租金跟房貸差不多，就可以考慮買房。

即使想改善居住環(huán)境，也要量力而行。最好在自己的能力范圍之內(nèi)。

未來普通房子在很長一段時間內(nèi)，價格都不會漲。而好房子，也會逐步成為富人的游戲，他們稱之為資產(chǎn)，而不是房子。

未來房價主要錢、人、房。

錢多、人多，房子少的地方，房價自然上漲；

錢多、人多、房子也多的，會越來越分化；

錢少、人少的地方，房價很難漲，基本是死盤。

有沒有，錢多人少的地方呢？很少。

因為人都是跟著錢走的。除非這個地方不太適合人們生存，比如西北地區(qū)的一些資源城市，房價也漲不起來。

有沒有，人多錢少的地方呢？這個還真有。

基本外出勞務大省都是這種，但這種地方房子也多，留不住人才，房子也漲不起來。

按照這個三個因素，基本能匹配自己所在的城市，在理性時代的房價走勢。

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