連跌9個月后，上海二手房價格開始漲了，專家稱購房窗口期正逐步收緊

本文來源：時代周報 作者：張釔璟

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3月16日，國家統計局公布2026年1—2月份全國房地產市場基本情況及2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

數據顯示，今年前2月，新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%；其中住宅銷售面積下降15.9%。新建商品房銷售額8186億元，下降20.2%；其中住宅銷售額下降21.8%。2月末，商品房待售面積79998萬平方米，同比增長0.1%。

至于房價方面，2月份，70城商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降。新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市個數比上月增加。

對此，58安居客研究院院長張波接受時代周報記者采訪時稱，2 月房價數據已傳遞出明確的積極信號，市場已呈現結構性復蘇跡象，其中一二線核心城市的改善產品成為復蘇主線。這種結構性復蘇體現出，供需匹配度正不斷提升，市場穩中向好的態勢進一步加強，“小陽春”值得期待。

此外，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，2月末，全國商品房待售面積同比增速為0.1%。這是自2021年7月以來的最小增速，具有重要的信號意義。該指標的變化與二手房價格指數的走勢節奏基本一致——后者自2021年9月進入持續下跌通道后，當前同樣呈現跌幅收窄的態勢。

“待售面積增速的收窄，本質上反映了庫存壓力的緩解。通俗而言，市面上可售房源相對減少，供求關系正逐步走向均衡。這是自2023年房地產市場供求關系發生重大變化以來，供給端出現的又一個關鍵性積極信號。結合二手房掛牌量減少等情況，可以判斷市場供給端的調整已較為充分。”

在70城中，上海的新房價格由平轉漲，環比上漲0.2%；而二手住宅方面，上海房價亦環比上漲0.2%，終結了此前連續9個月的環比下跌。

對此，上海中原地產資深分析師盧文曦認為，隨著“金三銀四”傳統銷售旺季將至，疊加“滬七條”政策利好加持，上海樓市小陽春已然提前啟幕，剛需群體切勿持續觀望錯失時機。

“滬七條”加持，上海新房價格環比上漲0.2%

國家統計局數據顯示，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平；二、三線城市環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。

同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二、三線城市同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。

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張波指出，從上述數據可以看出，一線城市房價的復蘇已經明晰，房價指數從1月環比下降0.3%轉為2月持平，打破了此前連續9個月的單邊下行態勢。

具體來看，在四座一線城市中，表現依然有所分化。北京和上海新房價格重回增長，均環比上漲0.2%；廣州環比持平，終結了自2025年1月以來長達13個月的連續下跌；深圳則環比下降0.3%，降幅較上月收窄0.1個百分點。

張波認為，一線城市新房房價的止跌主要受益于政策寬松拉動，尤其是北京、上海政策的精準放松，形成托底合力，有效激活了剛性與改善性需求，兩地144平方米以上的大戶型新房價格表現突出，進一步印證改善型需求對價格的支撐作用。

以上海為例，此前2月25日，市住房城鄉建設管理委等五部門發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，新政涉及限購政策調減、公積金政策優化和房產稅政策完善等7項內容，業內簡稱“滬七條”。

據時代周報記者了解，隨著“滬七條”發布，當地新房市場迎來久違的火爆場面，各大房企密集釋放成交捷報。新政落地首個工作日，華潤置地上海公司當日成交額便突破3.2億元，其中位于內環內的外灘瑞府來訪量提升超50%，單盤成交額近2億元。

而在新政落地的首個周末，市場成交更是迎來高峰。招商蛇口上海公司宣布,新政首周末成交總金額超4.15億元；保利發展上海旗下多盤同步發力，其中核心項目保利世博天悅單盤兩天攬金 2.5 億元；此外，位于徐匯濱江的頂豪項目安瀾上海更是創下了兩日成交超 6.3 億元的佳績。

除了市場熱度的提升，新房市場的成交結構變化同樣值得關注。

盧文曦指出，上海中原地產數據顯示，2月，上海新建商品住宅成交面積16萬平方米。在2月新建商品住宅成交面積前十的榜單中，均價“3字頭”中低價位項目達4個，較1月數量有所增加，剛需房源正成為市場的穩定支撐。

二手房終結9個月連跌，專家稱購房窗口期正逐步收緊

數據顯示，1月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點；二線城市、三線城市環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。

同比來看，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅與上月相同；二線城市同比下降6.2%，降幅與上月相同；三線城市同比下降6.3%，降幅擴大0.2個百分點。

圖片來源：國家統計局

就城市層面而言，2月份，70個大中城市中，僅北京、上海2個城市的二手住宅價格環比上漲。其中，上海房價環比上漲0.2%，終結了此前連續9個月的下跌。

對于京滬兩地二手房價的上漲，嚴躍進認為，一方面這兩個城市此前經歷了深度價格調整，部分房源價格較高點回落40%以上；另一方面則源于政策效應積極釋放。隨著二手房上車機會持續增加，量穩自然帶動價格數據表現向好，這為全國房地產市場帶來較好的示范效應。

具體來看，受春節假期影響，2月上海二手房成交迎來常規回落。網上房地產數據顯示，2月上海共成交約1.02萬套二手房（含商業），環比減少49.74%。

不過，隨著2月25日“滬七條”落地，原本冷清的二手房市場在月末迎來強勢反轉，當日單日成交立馬突破500套并逐日穩步上行，最終在月末收官沖高至839套。

盧文曦指出，對比往年節后1-2周的成交恢復期，今年在政策強力加持下直接跳過休整期，回暖速度遠超市場預期。在他看來，2月的回暖只是小陽春的前奏，3月上海二手房市場將徹底迎來爆發，新政紅利全面兌現。

網上房地產數據顯示，上周（3月9日至15日），上海共計成交了7233套二手房，該數字創下近五年上海最高周成交紀錄。截至3月15日，上海3月二手房（含商業）已累計成交達13955套。

盧文曦認為，上海樓市小陽春已然確立，二手房后續成交量有望突破去年同期紀錄，購房窗口期正逐步收緊。

在他看來，成交量穩步釋放的背后，二手房房價有望盡快走出底部。當前上海二手房掛牌量雖有季節性小幅增長，但增幅遠低于去年同期，業主報價心態轉暖，已有業主上調掛牌價；市場成交價也持續堅挺，議價空間持續收窄，部分優質房源甚至無議價空間。