城樓財經(jīng)&中指解讀｜土地新規(guī)落地，對房地產(chǎn)有哪些影響？

3月16日，自然資源部召開3月份例行新聞發(fā)布會，主要介紹并解讀《自然資源部 國家林業(yè)和草原局關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號）精神，并回答記者問。38號文中，市場最關(guān)注的兩點是：①要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。②新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

【中指解讀】

需要明確的是，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地（如鹽堿地、沼澤地等），通俗來說，農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，即為新增建設(shè)用地；存量土地包括已批未供、閑置土地、低效用地、涉及城市更新（含城中村）等用地。經(jīng)營性房地產(chǎn)包括商業(yè)、辦公、商品住宅等類型，《民法典》中提及“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整，政策明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，側(cè)重盤活存量，直接關(guān)系房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響，政策落地將推動房地產(chǎn)向存量提質(zhì)、服務(wù)民生的方向側(cè)重，影響深遠(yuǎn)。

1、短期存量盤活力度將加大，收回收購存量土地、土地調(diào)規(guī)等節(jié)奏有望加快

本次政策進(jìn)一步強(qiáng)化新增建設(shè)用地與存量用地盤活規(guī)模掛鉤，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，意味著未來房地產(chǎn)開發(fā)項目通過新增建設(shè)用地方式供給將受到嚴(yán)格限制，更多或?qū)⑼ㄟ^盤活現(xiàn)有存量土地的方式獲取開發(fā)資源（當(dāng)前已有不少城市通過這種方式供應(yīng)房地產(chǎn)用地），政策導(dǎo)向是推動城市內(nèi)涵式發(fā)展，避免“攤大餅”。近期"十五五"規(guī)劃《綱要》發(fā)布，全文涉及盤活存量的內(nèi)容增加，并提出多項盤活舉措和方向。

近兩年，多地通過專項債收購存量閑置土地、“收-調(diào)-供”、換地等方式盤活存量土地，但整體節(jié)奏較為緩慢。根據(jù)發(fā)布會披露數(shù)據(jù)，2025年自然資源部配合財政部，指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專項債5400余億元主要用于收儲存量閑置土地。根據(jù)中指監(jiān)測，近幾年武漢“收-調(diào)-供”土地合計超30宗；截至2026年2月末，全國28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項債實際發(fā)行超3350億元，占比約43%。預(yù)計未來地方政府或加快存量閑置土地收儲節(jié)奏，同時通過合理調(diào)整土地規(guī)劃、換地等方式，以更優(yōu)的方案適配市場用地需求。在此過程中，支持和鼓勵跨城、跨區(qū)換地，支持土地調(diào)規(guī)等的配套政策仍需進(jìn)一步完善，打通堵點。

2、中長期城市更新力度將加大，企業(yè)應(yīng)積極參與城市更新等的前期工作，獲取優(yōu)質(zhì)資源

2025年中央城市工作會議明確要以城市更新為抓手推動城市高質(zhì)量發(fā)展，城市更新已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略高度，政策方向更加強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效。與此同時，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸進(jìn)入“存量時代”，2025年，全國二手房成交面積占比提升至45%，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點30城二手房成交占比達(dá)65%，成為絕對主力；根據(jù)中指測算（結(jié)合第七次全國人口普查數(shù)據(jù)），2020年末我國城鎮(zhèn)住宅存量約為364億平米，其中2000年以前規(guī)模約100億平方米。2024年底住建部指出“據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，那么從全國其他城市來看，這個量還會很大”“全國城市需要改造的危舊房，我們也做了一個調(diào)查，有50萬套”。可見，我國城市更新空間大，未來其承擔(dān)的作用將更加重要和綜合，也將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。本次新政落地后，預(yù)計各地有望加大城市更新力度，更加注重高價值土地的更新改造。

本次政策落地對地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均提出了更高要求，未來房地產(chǎn)開發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)應(yīng)積極參與前期更新、存量盤活等進(jìn)程中，更大力度獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源機(jī)會。

基于現(xiàn)有的理論和實踐經(jīng)驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報告、城市更新評價指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標(biāo)研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務(wù)。

3、改善市場供求關(guān)系，推動去庫存，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場形成重要支撐

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2026年2月，全國商品住宅待售面積（已竣工未售）4.4億平米，出清周期超20個月；根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，考慮已開工未拿證、未開工土地規(guī)模，當(dāng)前房地產(chǎn)市場新房庫存量依然較大。本次政策與“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的思路整體一致，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)（不是限制招拍掛市場供地）將從源頭上減少土地供給，疊加盤活存量土地的節(jié)奏將加快，均有利于去庫存，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，助力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

4、短期土地招拍掛市場供給量受政策影響有限，“縮量提質(zhì)”態(tài)勢或延續(xù)

發(fā)布會中，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出“文件中明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點用好存量資源‘精供優(yōu)供’，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)‘拿好地、建好房’，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)”。整體來看，“不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地”或意味著政策短期對招拍掛市場土地供應(yīng)量的影響有限，政策進(jìn)一步強(qiáng)化了“精供優(yōu)供”的供地態(tài)勢，促進(jìn)企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，供應(yīng)更高品質(zhì)住房，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1-2月，300城各類用地成交規(guī)劃建筑面積為2.37億平方米，同比下降23.7%，其中，住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整體成交規(guī)模仍處低位。而從成交結(jié)構(gòu)及溢價表現(xiàn)來看，一線及核心二線城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，1-2月一線城市住宅用地成交溢價率達(dá)14.2%。預(yù)計短期土地市場“縮量提質(zhì)”態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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