重磅新政出臺，房地產用地重大調整！樓市發展邏輯已徹底轉變

文/龐無忌

房地產“控增量”迎來重磅政策。

自然資源部、國家林業和草原局近日印發的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（以下簡稱《通知》）16日公布。《通知》明確，各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。此外，《通知》還明確，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發。

土地政策調整，傳遞哪些信號？

專家表示，增量與存量關系的重新定位，意味著大規模新增建設用地用于房地產開發時代的終結，一個新的以存量提質、城市更新、民生保障為核心的房地產發展新周期正拉開帷幕。

“盤活一畝才能新增一畝”

我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。今年的政府工作報告強調，“做優增量、盤活存量”。在著力穩定房地產市場方面，政府工作報告還提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”。

土地是城市發展的“根基”，土地供應也深刻影響著房地產市場的發展邏輯與未來走向。16日，自然資源部自然資源開發利用司司長孔維東在當日舉辦的新聞發布會上回答中新社記者提問時指出，此番《通知》“以存量控增量”。

城市建設用地既包括通過征收轉用形成的新增建設用地，也包括舊城改造、低效用地再開發、收回收購閑置土地等盤活的存量建設用地，二者共同構成了經濟社會發展的土地來源。

孔維東表示，統籌存量與增量綜合供地，要精打細算用好每一寸土地，除能源交通水利等單獨選址項目外，各地年度新增建設用地不得超過盤活存量土地的面積，簡單說就是“盤活一畝才能新增一畝”，通過存量和增量良好協同，既防止城市無序擴張、攤大餅式發展，也推動城市發展從依賴新增土地向盤活存量空間轉型。

他解釋說，人多地少是我國的基本國情，土地資源緊缺的局面短期內難以改變，土地要素配置要算好“三本賬”，既要算好市場效益賬，也要算好國家發展賬、民生福祉賬，好鋼用在刀刃上，要把有限的新增土地優先用于重大基礎設施項目和民生事業發展。

一方面，既要增加能源交通水利等重點工程土地供給，也要保障新質生產力等現代化產業體系建設合理用地；另一方面，與群眾生活息息相關的城中村改造、公共服務設施等民生項目，加大新增建設用地支持力度。

從“增量依賴”到“存量為王”

立足房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，《通知》的規定也折射出房地產調控和城市發展思路的重大變化。

孔維東表示，文件中明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，這不等于不供應房地產用地，而是要重點用好存量資源“精供優供”，因城施策把握好供地的節奏和時序，優先布局區位優越、配套完善的區域，促進企業“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業的優質地塊，成為土地市場上的“香餑餑”。

過去增量開發是房地產開發的主要方式，而未來存量改造、挖潛將占據更大的份額。中指研究院認為，未來房企獲取土地、項目等資源將越來越依賴城市更新、舊城改造等存量路徑，當前已有不少城市通過這種方式供應房地產用地。對于開發企業來說，誰能在復雜的存量市場中找到機會，誰就能在未來的市場中占得先機。

據透露，2025年，自然資源部配合財政部，指導各地發行地方政府專項債券5400余億元主要用于收儲存量閑置土地，適配高質量發展需求，更好打造“凈地”“優地”。同時，充分調動多元主體的積極性，支持土地用途兼容和空間復合利用，優化規劃調整及用途轉換規則，有力支撐補齊公共服務設施短板，打造更加符合市場和群眾需求的優質空間產品。

城市更新等存量盤活迎政策支持

此番政策還為城市更新等存量用地盤活提供政策支持。如《通知》中提到，城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設施營業網點和零售商業等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應。

中指研究院指出，政策進一步放松零星土地的用地審批限制，允許城中村改造中的零星土地用于民生保障類的房地產配套，有利于解決城市更新中零散土地難以開發利用的痛點，對城中村改造帶來利好，也進一步表明土地資源向保障性住房、民生配套傾斜。

我國城市更新空間大，未來承擔的角色更加綜合，也將更加緊密地與城市的經濟轉型、現代化治理水平提升等深度融合。本次新政落地后，預計各地有望進一步加大城市更新力度，更加注重高價值土地的更新改造。