銷售提升至行業第四，招商蛇口的底層邏輯正在改變

本文來源：時代財經 作者：林欣禾

當行業不再獎勵規模，利潤的波動反而成為一次“擠水分”的過程。真正的分水嶺，開始落在企業能否持續創造價值。

在房地產深度調整周期中，招商蛇口（001979.SZ）交出了一份清晰的業績。2025年，公司實現營業收入1547.28億元，歸母凈利潤10.24億元。在行業承壓的同時，招商蛇口依然維持了盈利狀態，并強調現金流安全與經營基本盤的穩定。更深層的變化，在于發展邏輯的切換。

招商蛇口認為，房地產行業的競爭格局其核心從過去“規模為王”的粗放式增長，轉向以產品、服務以及運營能力為核心的高質量發展。企業競爭的關鍵，也從資源依賴與負債驅動，轉向精細化管理、產品兌現力與組織韌性。

基于這一判斷，招商蛇口在“十五五”期間明確提出“做優開發、做強運營、做大服務、做好風險管控”的路徑，從傳統開發商向“開發商+運營商+服務商”轉型，試圖構建更可持續的價值創造體系。

某種意義上，這份財報不僅是一次業績披露，更像是一家頭部房企在行業拐點上的自我校準：在規模退潮之后，誰能以更穩定的財務能力、更確定的交付能力以及更可驗證的產品力穿越周期，誰才有可能在下一輪競爭中占據先機。

招商蛇口2025年度業績說明會在深圳召開

銷售排名第四，聚焦核心城市戰略兌現

在政策持續加碼的背景下，2025年中國房地產市場整體仍處于調整筑底階段。

全國30個重點城市住房成交面積約3.26億平方米，同比下降7%，其中新房成交面積下降18%，而二手房成交基本持平，占比進一步提升至約65%。市場結構的變化，意味著增量開發時代的退潮，也意味著存量與結構性機會正在重塑行業邏輯。

在這樣的背景下，招商蛇口依然保持了相對穩健的銷售表現。

2025年，公司累計實現簽約銷售面積716.12萬平方米，簽約銷售金額達1960.09億元，行業排名提升至第四位。

更具含金量的是其城市布局——在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個城市實現全口徑銷售排名前三，在全國30個重點城市中，有15個城市進入當地TOP5。

這一成績背后，是招商蛇口近年來持續推進的“聚焦核心城市”策略逐步兌現。 其中上海表現尤為突出，全口徑銷售金額超過500億元，重回當地市場第一；北京實現全口徑銷售193億元，首次躋身市場前五；杭州以169億元進入市場前四，亦為公司在該城市歷史上的最好成績，在與濱江、綠城等本土房企的競爭中取得來之不易的份額突破。與此同時，深圳銷售額超過150億元，穩居第三；成都亦突破百億元，位列第五。

與規模表現相對應的，是產品力的持續強化。

報告期內，招商蛇口20余個全國新作首開去化率超過可研預期。上?？刀ㄒ际熬?、成都招商璽、成都錦城序、長沙招商序、西安梧桐書院等15個項目入選全國年度或半年度十大作品榜單，推動公司位列“中國房企產品力TOP100”第四位；北京招商璽、佛山華璽二期等項目則進入“好房子”作品TOP20。

在產品體系層面，招商蛇口持續推進“璽、序、攬閱、天青”等產品線的迭代升級，并圍繞政策導向，系統性構建“好房子”標準。該體系覆蓋“安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學煥新、貼心服務”七大維度，細化為28個場景模塊、485項技術細節，并已在全國20余個標桿項目中實現規模化落地。

在行業由規模擴張轉向高質量發展的過程中，招商蛇口的路徑逐漸清晰：以核心城市為錨，以產品力為抓手，通過標準化與體系化能力，將“好房子”從概念轉化為可復制、可兌現的產品能力。

這種能力，正在成為其穿越周期的重要支點。

強化投資紀律，向開發+運營+服務轉型

在經歷連續四年的深度調整后，中國房地產市場的供求關系正出現邊際改善。新開工面積已連續四年低于銷售面積，百城新房供求比持續低于1，庫存逐步出清；與此同時，重點城市租金回報率呈現緩慢回升趨勢，資產定價邏輯正在從“增量驅動”向“收益驅動”過渡。

在這一過程中，需求并未消失，而是呈現出更明顯的結構分化——高能級城市依然具備較強韌性，一線及部分強二線城市核心地段的優質住宅需求持續存在。

基于這一判斷，招商蛇口在投資端延續“聚焦核心、以銷定投、精挑細選”的策略，并進一步強化投資紀律。

2025年，公司累計獲取43宗地塊，總計容建面約440萬平方米，總地價約938億元，權益地價約543億元，同比增長62%；對應新增貨值1257億元，同比增長85%。從城市結構看，“強心30城”投資占比達100%，“核心10城”接近90%，一線城市占比高達63%，投資資源高度集中于核心區域。

在投資決策機制上，招商蛇口進一步引入“六好”評審體系，即從城市、團隊、板塊、周轉、產品與運營六個維度對項目進行全流程篩選與把控，在成本可控前提下實現資源配置最優化。同時，公司堅持“以銷定投、以銷定產”，以銷售去化與現金回籠為導向，避免無效擴張，確保投資與市場節奏匹配。

截至2025年末，招商蛇口未售總土儲約2200萬平方米，其中核心“6+10城”資源占比47%，“強心30城”占比76%，粵港澳大灣區占比25%；從業態看，住宅占比達64%，仍是核心支撐。整體土儲結構顯示，公司已完成向核心城市與主流產品的進一步聚焦。

值得關注的是，土地市場本身也在發生變化。

今年年初地方政府開始更多推出核心地段地塊，并主動下調起始樓面價、降低容積率、縮小單盤規模。2025年，全國容積率低于2.0的項目占比已達43%，為歷史低位。這些變化，一方面有利于企業提升產品品質與周轉效率，另一方面也使優質地塊的競爭更加激烈，部分項目溢價率明顯上升。

在此背景下，招商蛇口對2026年的投資仍保持審慎態度，延續“核心城市、精準投資”的主線，更加注重項目周轉速度與收益兌現能力，強調內生式增長與高質量擴張。

從供給端看，招商蛇口已為下一階段做好鋪排。

銷售端則延續審慎策略。公司預計2026年整體銷售規模與2025年基本持平，在不盲目追求規模擴張的前提下，更強調銷售質量與現金回款，力求在不同城市的供貨節奏與市場窗口之間實現精準匹配。

整體來看，當前市場仍處于“政策底已現、市場底待確認”的階段。招商蛇口對短期保持“提振信心”的判斷，對中長期則持“謹慎樂觀”的態度，認為行業仍將經歷一段筑底與修復過程。

也正是在這一背景下，招商蛇口加快從傳統開發商向“開發商+運營商+服務商”轉型，持有型業務的增長，正成為這一戰略落地的直接體現。

2025年，招商蛇口管理范圍內持有物業收入達76.3億元，同比增長2.2%；全年新入市29個項目，總建面177萬平方米，涵蓋長租公寓、集中商業及產業園區等多元業態。同時，公司新增輕資產管理面積約82.8萬平方米，項目集中于上海、杭州、成都、深圳等核心城市，多元業態協同效應逐步顯現。

綜合來看，招商蛇口的核心競爭力逐漸清晰。依托招商局體系的長期背景，疊加清晰且穩定的戰略執行、穩健的財務管控能力，以及覆蓋開發、運營與服務的全鏈條能力，這些并非短期形成，也難以被輕易復制。

在行業仍處寒冬之際，這種能力結構，正成為其穩步前行的底層支撐。