北京的租金和房價會持續走低嗎？

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

北京最早買房的那批人，已經還完貸款了，而且也都回本了，再出租的話無論租多少都是純利。那問題來了，北京的租金和房價會持續走低嗎？

這是網友提的問題，我猛的一聽沒想明白，怎么叫“最早買房”的啊，哪年算最早？憑什么他們就還完貸款+回本了？

后來一琢磨他說的有道理，因為房貸大規模實施是1998年的二次房改（其實是第三次房改）開始的，之后的買房人才逐步接受了貸款月供的模式。

另外房價是從2003年開始上漲，2005年秋天才出現的第一次“金九銀十”，之后是房價暴漲。那在此之前買房的就可以算第一批，而今年是2026年了，以當時最高20年貸款期限來說，可不是都還完貸款了嗎。

2005年北京的均價不過是5/6000，再之前還3/4000呢，這批人一套房也就平均幾十萬的成本吧，放到今天的北京看來幾乎是可以忽略不計了。

假如我在90年代買下的上市公房，當時幾萬買的，現在出租的話每年能租10萬，一年就能回本兒。如果是2000年20萬買的，買來就出租了，從每月1000多漲到了現在的7000多，也早就回本了。就算之前沒出租，現在租的話一年8萬，有個三四年也回本了，再租多少都是純利。

就算是當年買來純粹自住的，那這些業主也是節省了租房費用啊，同樣算是早就收回了買房成本了。

但問題真的來了，我會因此而給租客降房租嗎？有人買房我會降價出售嗎？我傻啊！市場價跟我的成本有關系嗎？就算是我白來的，該賣多少錢也還是多少錢，房租同樣是隨行就市，絕不喪權辱房的單方面降價。

記住了，商品價格由供需關系決定。另外還有一個經濟學原理，除非是計劃性的保障性商品，否則成本不能影響價格，反倒是價格決定成本。

比如儲備糧就是計劃性的保障性商品，其價格與成本有關，政府可以給予補貼以保證糧農們不賠本，但也不讓有太高的利潤。

而其他的商品就看市場價了，哪怕東西是白來的，那也照樣能賣出天價，只要有人買就行。而如果真的有人愿意高價買，或者說預測能賣出更高的價格，那廠家和持有人才愿意多花錢提高品質呢。也就是看到利潤了才會有人多增加成本，否則誰干受累不討好的事兒啊？

我把這些簡單的跟這網友說了，結論就是就算業主們的房子是白來的，或者說已經都回本了，那也沒人低價出租，也不會低價賣，只會根據市場供需來調整價格。

但網友不太認同吧，在他看來，如果他買的房子回本了，那他會降價的，既做了好事也落袋為安。

我只能說他善良吧，或者是有美好的夢想。但我問他了，家里是否為農村的，有承包田地和宅基地沒有？他回答說有。那我問了，現在如果有人來租田，你家會不會降價？如果哪天允許自由上市交易了，你會降價出售嗎？

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