從38號(hào)文件出臺(tái)，看未來五年長春樓市發(fā)展

自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)文是“十五五”時(shí)期自然資源要素保障的全國性政策，直接重塑房地產(chǎn)行業(yè)底層發(fā)展邏輯。本報(bào)告結(jié)合長春2025-2026年樓市基本面，梳理政策傳導(dǎo)路徑，研判未來5年市場走勢，為相關(guān)市場主體提供參考。

政策導(dǎo)向

倒逼行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量盤活

該文件為2026年3月自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合印發(fā)的全國性規(guī)則，與房地產(chǎn)領(lǐng)域直接相關(guān)的主要條款共3項(xiàng)：

01

增存掛鉤機(jī)制

明確年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，土地管理進(jìn)入增量存量聯(lián)動(dòng)調(diào)控階段；

02

經(jīng)營性供地限制

新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，僅存量建設(shè)用地（城市更新、舊廠改造）可用于商品房開發(fā)，直接切斷商品房新增用地供給；

03

配套支持政策

簡化征地審批流程，允許城中村改造項(xiàng)目中不超過總面積10%的零星土地用于保障房和便民設(shè)施。 政策導(dǎo)向?yàn)橥苿?dòng)房地產(chǎn)從增量擴(kuò)張向存量盤活轉(zhuǎn)型，房企能力要求從“資金競價(jià)能力”轉(zhuǎn)向存量盤活能力+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力+精細(xì)化運(yùn)營能力；

樓市基本面

已進(jìn)入筑底復(fù)蘇通道

本章節(jié)數(shù)據(jù)引自克而瑞2026年3月發(fā)布的《長春樓市2026：土地成交重塑新房格局》及長春官方樓市公開運(yùn)行數(shù)據(jù)，客觀呈現(xiàn)市場現(xiàn)狀：

土地市場

2025年住宅及商住用地成交40宗，總價(jià)款117.37億元，同比增長19%，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)；

供需&價(jià)格

依據(jù)2025年成交土地?cái)?shù)據(jù)，2026年新房預(yù)計(jì)供應(yīng)319萬平方米，區(qū)域分化顯著（高新等為改善型主力供應(yīng)區(qū)域，長德等為剛需主供區(qū)）；全年新房均價(jià)預(yù)期8900-9200元/㎡；

庫存情況

整體庫存去化周期收窄至31.6個(gè)月；

托底政策

購房補(bǔ)貼、公積金最低首付15%、最高貸款額度提至100萬元等政策持續(xù)發(fā)力，春季促銷效應(yīng)顯現(xiàn)；

政策傳導(dǎo)路徑

全鏈條重構(gòu)市場運(yùn)行規(guī)則

本次文件未提及長春特殊豁免條款，全國性規(guī)則直接適用，傳導(dǎo)邏輯按“土地端→市場主體→供給端”逐層落地：

土地端傳導(dǎo)

新增經(jīng)營性房地產(chǎn)供地被直接切斷，結(jié)合長春當(dāng)前較高的庫存水平，“增存掛鉤”機(jī)制將倒逼地方政府將供地重心轉(zhuǎn)向存量建設(shè)用地盤活，加速去化現(xiàn)有庫存；

市場主體傳導(dǎo)

土地出讓規(guī)則從“價(jià)高者得”的招拍掛模式轉(zhuǎn)向“方案優(yōu)、能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)匹配度高”的綜合評(píng)審模式，房企拿地邏輯徹底重構(gòu)，缺乏存量運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的中小房企競爭優(yōu)勢快速弱化；

供給端傳導(dǎo)

商品房供給全部綁定存量改造項(xiàng)目，疊加城中村改造10%零星用地用于保障房的要求，住宅供給結(jié)構(gòu)中保障房、便民配套占比將有所提升；

未來5年趨勢

平穩(wěn)復(fù)蘇下結(jié)構(gòu)分化，行業(yè)回歸產(chǎn)品重心

結(jié)合政策要求與長春當(dāng)前基本面，2026-2031年長春樓市發(fā)展趨勢可歸納為四點(diǎn)：

01

土地市場趨勢

新增經(jīng)營性商品房供地全面清零，城市更新、舊廠改造成為商品房供地唯一來源，土地出讓收入結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，“增存掛鉤”推動(dòng)地方政府加速梳理存量土地、盤活閑置資源；

02

量價(jià)趨勢

整體市場維持筑底復(fù)蘇態(tài)勢，重點(diǎn)改善板塊因存量改造項(xiàng)目集中、供需匹配度高，價(jià)格穩(wěn)中有升；遠(yuǎn)郊剛需板塊供應(yīng)向存量資源傾斜，價(jià)格波動(dòng)幅度進(jìn)一步收窄；

03

區(qū)域格局

區(qū)域分化進(jìn)一步強(qiáng)化，中心城區(qū)（二道、凈月、高新、南關(guān)）持續(xù)占據(jù)成交主導(dǎo)地位，原有供需失衡板塊通過存量盤活優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，局部供需矛盾得到緩解；

04

行業(yè)格局

央企、頭部國企及具備存量運(yùn)營能力的優(yōu)質(zhì)民企占據(jù)市場主導(dǎo)，行業(yè)競爭回歸產(chǎn)品力與服務(wù)力，傳統(tǒng)“快周轉(zhuǎn)”模式，可能徹底退出長春市場；

38號(hào)文落地

長春樓市或正式進(jìn)入存量盤活時(shí)代

自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)文的落地，推動(dòng)長春樓市正式進(jìn)入存量盤活時(shí)代，未來5年市場整體處于平穩(wěn)復(fù)蘇通道，結(jié)構(gòu)分化特征將更加顯著，行業(yè)逐步擺脫傳統(tǒng)規(guī)模擴(kuò)張邏輯，向更加注重民生保障、品質(zhì)提升的高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師嚴(yán)悅銘，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數(shù)、AI問智、AI報(bào)告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師嚴(yán)悅銘，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，

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