順義連拍兩宗宅地近10億！老城低密+臨鐵濱水，誰更值得期待？

3月17日、18日，北京順義連續兩天拍出兩宗住宅用地，總成交額近10億元。這可不是普通地塊——一個扎根順義老城核心，一個緊鄰地鐵15號線與潮白河。

有意思的是，兩宗地都以底價成交，卻分別被本地國企和央企穩穩接住。這背后，是順義在悄悄布局一場“雙軌并行”的居住升級？

今天，克而瑞好房點評網就帶大家拆解這兩塊地的“隱藏劇本”，看看它們將如何重塑順義的居住版圖。

? 第一宗地：老城芯里的低密洋房新機會

地段王者：配套全落地，生活不用等

3月17日，北京仁和日升房地產有限公司以3.48億元底價拿下順義新城第5街區05-02-21-1地塊。這家企業由順義區仁和鎮屬國企全資控股，是典型的本地開發主體。

地塊位于順義老城區核心，東至順泰路，南至石園南大街，西靠仁和花園二區，北鄰沙陀宜家家園。周邊三公里內，黃城根小學順義分校、順義一中、北京兒童醫院順義婦兒醫院、新世界百貨等配套一應俱全。

更別提仁和公園、順義圖書館、博物館、大劇院、城南體育中心……文化休閑資源密集。這里不是“未來可期”，而是“現在就享”。

產品定位：小而精的低密改善盤

這塊地不大，土地面積約1.57萬平方米，規劃建面約2.26萬平方米，容積率僅1.44，建筑限高60米。

對比北京主流新房動輒2.0以上的容積率，1.44意味著大概率打造6至10層的洋房社區，得房率高、樓間距寬、綠化足，居住舒適度顯著提升。

樓面價1.54萬元/平方米，結合周邊新房3萬至3.75萬元/平方米的價格體系，未來售價有望控制在3萬元/平方米左右。按此測算，70平方米建面的兩居總價約210萬元，首付60多萬元即可上車北京70年產權低密洋房。（此為基于樓面價與周邊房價的合理預測，非官方定價，最終售價以項目入市為準）

誰最適合買？本地剛需與望京外溢族

如果你在順義產業園、首都機場或望京沿線工作，預算200萬至350萬元，又不想購買老舊二手房，這塊地的產品定位相當契合。

克而瑞好房點評網提示：該地塊距離地鐵15號線站點有一定距離，依賴地鐵通勤者需依靠公交接駁或自駕。因此，高度依賴軌道交通的市區上班族可能需要權衡通勤成本。

? 第二宗地：臨鐵+濱水，住總的“青年ONE”二期來了？

雙重Buff加持：地鐵400米+一線河景

3月18日，北京住總京順房地產開發有限公司以5.71億元底價摘得M15號線河東站A地塊（SY00-3101-0037）。

地塊位于順義區南彩鎮，距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，屬于標準的“臨鐵盤”。更難得的是，它緊鄰潮白河，被潮白河森林公園與減河公園環抱，生態資源稀缺性突出。

雖然當前城市界面尚處規劃兌現階段，但交通與生態的雙重優勢已為項目奠定價值基礎。

規劃指標：更低密，更宜居

該地塊土地面積約3.14萬平方米，規劃建面約4.08萬平方米，容積率僅1.3，建筑限高36米，綠地率30%。

相比前一日成交地塊的1.44容積率，1.3意味著更寬松的樓棟排布與更高的綠化覆蓋率，更適合打造高得房率的洋房或小高層產品。

樓面價約1.4萬元/平方米，成本優勢明顯，為開發商預留了充足的品質提升空間。

市場驗證：一期清盤僅用9個月

值得關注的是，該地塊西側正是住總·青年ONE項目——2024年3月開盤，444套房源在9個月內全部售罄，刷新順義近年銷售速度紀錄。

新地塊極可能開發為“青年ONE二期”，延續小戶型、高性價比策略，主打剛需及年輕家庭客群。

參考一期去化表現，若二期保持同等產品力，快速去化具備較強確定性。

? 雙地對比：兩種邏輯，一個目標

樓面價差背后的區域邏輯

第一宗地樓面價1.54萬元/平方米，第二宗地1.4萬元/平方米，價差約10%。這并非偶然，而是區域發展階段差異的體現。

老城地塊勝在配套成熟、需求穩定，屬于“即買即住”型資產；河東地塊則依托地鐵與濱水資源，屬于“潛力兌現”型標的。

前者吸引本地改善型客戶，后者瞄準軌道沿線剛需群體，兩者形成互補而非直接競爭。

開發主體：國企穩供 vs 央企提速

仁和日升作為本地國企，拿地更多體現政府對穩定住宅供應的支持；而北京住總作為大型開發企業，憑借市場化運作能力推動片區高效開發。

這種“本地國企+央企”組合，正是當前北京土地市場的典型策略——既保障供應底線，又激發市場活力。

對順義樓市的深遠影響

兩宗地合計規劃建面超6萬平方米，預計提供600至700套住宅。更重要的是，它們代表了順義住宅產品的兩大方向：老城低密改善盤與新興板塊臨鐵生態盤。

這意味著，無論你是追求生活便利的本地家庭，還是看重通勤效率的年輕上班族，都能在順義找到匹配的居住選項。

? 結語：理性底價成交，釋放積極信號

兩宗地均以底價成交，表面看略顯平淡，實則釋放出市場理性回歸的積極信號。

開發商不再盲目搶地，而是聚焦符合自身戰略的優質地塊；政府也不再追求高溢價，轉而注重供需匹配與長期穩定。

順義正通過多元化供地，構建覆蓋剛需、剛改到改善的全譜系產品矩陣。

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