樓市，不必悲觀！

最近我寫的幾篇文章，主要是描述和闡述當(dāng)前部分大城市樓市回暖的現(xiàn)象。但我看文章留言板的留言，悲觀的情緒還是比較濃的。過去幾年的樓市下行調(diào)整，確實(shí)對(duì)市場的信心造成較大的打擊。

但隨著房地產(chǎn)市場近幾年劇烈的下行調(diào)整，樓市原先積累的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸出清了，市場也開始出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象了。對(duì)于當(dāng)下樓市，真的不必太過于悲觀了，尤其是對(duì)一線城市和部分強(qiáng)二線城市。

當(dāng)然，作為一位長期樓市觀察和研究者，說這樣的話肯定也不是憑空而來的。無論是宏觀的數(shù)據(jù)還是微觀的市場表現(xiàn)，已經(jīng)在顯示樓市將要逐漸企穩(wěn)的跡象了。

從宏觀數(shù)據(jù)來看，去年國內(nèi)新建商品房銷售面積8.81億平方米，比上年下降8.7%，新建商品住宅的銷售面積就更少了。而據(jù)測(cè)算，未來國內(nèi)每年仍有新增住房需求10億平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)怎么來的呢？

之前，黃qf之前做過推算，隨著時(shí)間的推移，國內(nèi)每年折舊掉的房子大概有10億平方米。如果每年大概有10億平方米的房子進(jìn)行更新改造，那也就意味著需要新增10萬平米的房子用來替換。

這個(gè)數(shù)據(jù)在未來的一定時(shí)間內(nèi)肯定是有參考價(jià)值。雖然總?cè)丝诘臏p少會(huì)導(dǎo)致未來總的住房需求的減少，但是人口減少對(duì)住房需求的影響是一個(gè)緩慢的過程。

2025年的新建商品住宅已經(jīng)是遠(yuǎn)低于10億平方米了，一定程度上說明市場在逐漸見底了。當(dāng)然，也不是這個(gè)數(shù)據(jù)一見底，市場就能夠立馬反彈。畢竟下跌也是存在一個(gè)慣性，轉(zhuǎn)變也是需要時(shí)間的，但起碼這是一個(gè)非常重要的宏觀參考指標(biāo)。

另一個(gè)指標(biāo)，就是之前李蓓提到的：

過去兩年房地產(chǎn)的核心矛盾是二手房供應(yīng)的持續(xù)大幅上升。而這一點(diǎn)過去兩個(gè)月已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，掛牌量已經(jīng)開始持續(xù)下滑，二手房跌幅開始收窄。

大城市二手房的掛牌量在減少，供需關(guān)系正在發(fā)生改變。隨著一些“筍盤”被快速消化，市場供需的天平不再一味地傾向買方，買方和賣方開始進(jìn)入一個(gè)新的博弈期。但政策的取消目前反而是要促進(jìn)市場回穩(wěn)的，這個(gè)顯然對(duì)改變買賣雙方的博弈形勢(shì)會(huì)產(chǎn)生重大影響。

繼續(xù)看房價(jià)的變動(dòng)情況。進(jìn)入2026年，房價(jià)開始出現(xiàn)一些積極的變化信號(hào)。從《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》來看，新房房價(jià)環(huán)比上漲的城市在增加，二手房房價(jià)環(huán)比從無一城市上漲到開始有少數(shù)城市上漲了。同時(shí)，如果仔細(xì)分析數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)即便是房價(jià)仍在下跌，但整體跌幅有所收窄。

說實(shí)話，以上都是樓市回暖的積極信號(hào)。當(dāng)然，這里再次強(qiáng)調(diào)一下，目前這種回暖的跡象主要是發(fā)生在大城市。

繼續(xù)老生常談一下，從邏輯上講，大城市樓市回暖是遲早的事情，無論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展機(jī)會(huì)、配套條件等，大城市是斷崖式的領(lǐng)先，這就必然會(huì)導(dǎo)致人口繼續(xù)流向大城市，這就會(huì)導(dǎo)致大城市的樓市需求支撐非常強(qiáng)勁。這個(gè)發(fā)展規(guī)律已經(jīng)在被其他經(jīng)濟(jì)體的樓市發(fā)展歷史證實(shí)過。