上海樓市：1年社保可買房，公積金最高貸324萬！該賣還是等？

國內房地產市場的下行周期已經進入第五年，持續的價格下行已經讓財富人群深感不安，樓市的止跌回穩成為了絕大多數國內居民的熱切期盼。

一時間，不少居民奔走相告，熱議紛紛，期盼這些“托市大招”能讓樓市的價格反彈。我收到的卻更多的是來自持有多套房子的財富人群的詢問：要不要趁著這個樓市流動性改善的機會賣出自己多出來而住不上的房子？

一、“滬七條“的目標與效能是什么？

我認為，剛正式施行的“滬七條”（《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》），是上海在2026年穩樓市、促置換的核心政策組合拳。為何成為組合拳？因為它不僅在需求端“放水”，更在制度端為置換鏈條“清障”。

以下是“滬七條”的具體條款拆解：

1. 調減住房限購：外環內外精準分化

這是最受關注的變動，將極大釋放了外地購房者的需求：

關于外環以外， 非滬籍家庭或單身人士，連續繳納社保/個稅滿1年及以上，即可購買住房（不再限購1套，且取消了積分要求）。

而外環以內，非滬籍連續繳納滿1年可購1套；連續繳納滿3年可購2套。

而對于持《上海市居住證》滿5年及以上的人士，可在全市范圍內限購1套，不再受社保個稅年限約束。

2. 適度提高公積金貸款額度

大幅提升了公積金的“杠桿效應”，降低購房成本：

首套房個人最高可貸額度提至120萬元，家庭最高提至240萬元。 針對多子女家庭、購買綠色建筑等情形，最高可再上浮35%，即家庭最高貸款額度可達324萬元。

二套房貸款最高額度也同步相應予以提高。

3. 公積金“認房不認貸”

優化貸款套數認定邏輯，專門利好改善型買家：對于已使用過公積金貸款的家庭，只要目前在上海無房或僅有1套房，且之前的公積金貸款已結清，再次購房時均按首套住房申請公積金貸款。

4. 擴大多子女家庭購房支持

將針對多子女家庭的公積金支持政策，從購買首套房拓展至購買第二套房。多子女家庭購買二套房，最高貸款額度在全市最高限額基礎上上浮20%。

5. 完善個人住房房產稅政策

重點解決上海家庭子女成年后的購房稅收痛點：

自2026年1月1日起，上海戶籍家庭中的子女成年后，購買屬于該成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。 2026年1月1日后多繳的稅款，符合條件的可申請退還。

6. 支持居民“置換改善”需求

優化交易環節的契稅、增值稅政策。重點支持“賣舊買新”，通過返還或減免部分交易稅費，降低置換過程中的摩擦成本。

配合浦東、靜安、徐匯等區的“二手房收儲”試點，為通過政府渠道置換的業主提供更高效的交易綠色通道。

7. 強化市場監測與職住平衡

針對外環外熱點板塊加大優質地塊供應，確保“滬七條”釋放的需求有優質新房承接。

鼓勵重點產業園區的青年人才、新市民在工作地周邊安居，實現職住平衡。

對于剛需一族，如果想在上海買房的話幾乎沒有啥門檻了： 1年社保即可入場，外環外的上車機會極大增加；對于改善一族， 324萬的公積金貸款額度，讓很多500-800萬的置換變得“觸手可及”。

因此，盡管“滬七條”不再像十年前那一輪調控舉措那樣通過“漲價”來拉動預期，但效果上還是實實在在地通過“降門檻”和“降成本”來恢復與提升樓市的流動性的。

二、托市大招連續出臺，樓市反彈在即？

如果說前段時間推出的“政府收儲”是在供應端“收干”（減少二手庫存），那么“滬七條”就是在需求端“注水”（降低買房門檻）。樂觀的投資人認為，供應減少而需求增加，樓市理應漲價了！

而此前上海樓市的成交量也明顯放大（1月成交2.3萬套，創了幾年來的新高）。二手房議價空間收窄，根據一些房地產中介朋友的反饋，2月最新的上海二手房的議價空間已從去年的10%-15%收窄至5%以內。

不過，我認為，近期的樓市的成交活躍，但很大程度上是房東們更愿意讓價換來的，說得難聽一點，某種程度上是一些房東因為高杠桿實在扛不住而選擇“自殺式割肉”。

基于國內人口總量與結構、居民未來收入預期、國家城鎮化進展等的決定房價趨勢的因素沒有發生根本性變化，樓市的可持續性反彈與回升很難期待。

最關鍵的一點是，目前國內房東們的租金回報率確實太低了，作為一線城市代表的上海也一點不例外，在上海按照現在的價格買房出租，無論是新房，還是二手房，租金回報率一般都在1-2%之間，很難超過2.5%。國內過去20年“高房價漲幅、極低租金收益”的模式，在房價過了拐點以后的下行周期中，要實現止跌回升確實面臨很大的挑戰。

我們不妨參照一下美國和日本的房地產市場的經驗：

美國房地產目前是全球相對成熟的“穩健型”資產，其長期回報由房價增值和強勁現金流（租金）共同構成。據估計，過去20年全美平均房價年化漲幅約 4.7%。在熱門區域（如加州、德州的部分城市），漲幅會更高一些，但很少出現像國內十年前這樣動輒翻倍的跳躍。而租金收益率則是扣除稅費和持有成本后，現金回報率通常在 5% - 8% 之間。

于是在美國買房更像買高分紅股票。即便房價不漲，光靠租金也能跑贏通脹。這種“厚實”的收益結構，使得資產在市場波動時極具韌性。

順便提一下，在上一輪美國房價大跌之后的2012年，本人去考察了一趟，評估“抄底”機會，當時算過一筆賬，房價大跌后，若是以當時市場價買入，買房后出租的租金回報扣除地稅、管理費等成本后，租金回報率可以達到8%，而同期美元的無風險利率不足1%，同時借貸成本極低，對美國本地信用記錄好的居民，房貸利率通常是2%左右。顯然，當時買房的租金回報率遠高于無風險收益率，也明顯高于房貸利率。

事實上，西雅圖地區房價在2012年見底后持續穩步爬升，除了因租金回報合理而具有良好的性價比外，還因該市有傳統的高端制造業（如波音公司）、有高端服務業、更有引領潮流的信息產業（亞馬遜、微軟）等實業支撐，城市居民的就業率相對高，租客的素質普遍比較高而且收入穩定。也有人口的凈流入預期，對房價提供了足夠的支持。當時“抄底”買入并一直持有下來到現在房產價格也已經是當時買入價的300%了。

日本市場則更是最應警惕的參照系，它經歷了從“暴漲”到“縮水”再到“穩健收益”的全過程。

1990年代初樓市泡沫破滅前夜，由于房價持續多年攀升，加上租金的漲幅遠比不上房價，東京核心區公寓租金回報率低至2%左右；之后房價持續多年下跌，而租金回報率則不斷上升，到2009年時租金回報率超過5%。此時，日元的無風險收益率僅在1%左右徘徊。結果，也就是這個時候房價真的見底了。

筑底以來，東京等核心城市的房價經歷了長期慢牛，年化漲幅約 2% - 3%。盡管日本房產持有成本極高（修繕基金、管理費等），但租金非常穩健。目前東京核心區（23區）的凈租金回報率目前估計在 3.5% - 4.5% 左右。

其實，當房價大漲的預期不再，樓市的錨點就是租金回報率，現在國家隊收儲，也是以“租金收益率能否覆蓋貸款成本”來倒推收購價的。

因此，以目前國內一線城市租金收益率只有1.5%的事實看，樓市很難實現可持續的見底回升。不過，現在有持續的大招托底，也有國家隊進場收儲，房東們對現有房地產持倉的調整具備了流動性條件。

三、房東們該如何利用好這個窗口機會？

筆者長期居住在上海，不少朋友都在各個時期入手并一直持有多套房子。對于手頭還持有幾套房子的房東們，建議策略如何？果斷賣？還是再等等？

其實，手頭持有幾套上海房子的群體，在2026年這個“筑底期”面臨的壓力最為微妙：既有對過去暴漲時代的留戀，又有對當下流動性陷阱的焦慮。

對于在上海持有房產10年甚至20年的老房東和投資人來說，你們正站在一個極具歷史感的轉折點上。這不僅是一本翻了20年的“致富經”，更是一場關于“資產效率”的深度博弈。

根據2026年3月最新的市場數據與政策背景，我們來算一筆明白賬：

我們可以將上海房產持有者的收益分為兩個維度（含租金回報率）：

1，20年長期持有人（2006-2026）是當之無愧的黃金時代的勝者

根據公開可查的數據，2006年上海住宅均價約為 8,000 - 9,500元/㎡。到了2026年初，即便經歷了回調，全市二手房成交均價仍維持在 60,000元/㎡ 左右（核心區更貴）。

這批投資人的房地產投資年化收益率很高： 純房價漲幅約 6-7倍，年化約 10.5%。加上每年約 1.5% 的租金回報率，總年化收益率在 12% 左右。

這一波人實實在在地享受了中國城鎮化紅利最肥美的部分，財富早已實現指數級跨越。

2，10年持有者（2016-2026）成了在市場漲跌中歷練的“運動員”

2016年是上一輪因政策“漲價去庫存”而大漲的頂峰期，當時二手房成交均價約 45,000 - 50,000元/㎡。

當時買入房產至今年化收益率就比較一般了： 十年漲幅僅為 30% - 40%，年化約 2.9%。加上租金，總年化約為 4.4%。

相比銀行理財或黃金，這十年的房產投資收益表現平平。如果考慮到2021年高峰后的回撤，很多2016年入場的人目前正處于“資產縮水”后的心理調適期。

我認為，對于持有多套房的投資人而言，建議趁著當前每月成交2.3萬套的“成交窗口期”盡快出手，不要等所謂的“大反彈”。特別是對于“遠郊剛需房”而言， 2026年新房供應卷品質、卷得房率，外環外的舊次新房在產品力上已經徹底落后，未來面臨的是長期縮量；針對非核心區、非收儲標準的“老破小”房子而言，如果地段一般、沒電梯、沒學區、且不符合政府收儲標準（比如面積大于70平），這類房子的金融屬性已不存在，只剩居住屬性，越往后越難賣。

如果房東們持有的是高杠桿持有的多余房源，那么 房產增值速度已很難覆蓋貸款利息成本。當租金回報率低于2.5%，且沒有明顯的確定性規劃，就是在“慢性放血”。

當然，也有一些情況下，房東們可以“再等等”或“長期持有”：如果擁有的是內環內/中環核心區的優質次新， 這些是上海樓市的“藍籌股”，隨著國家隊入場托底，這類資產的流動性已經率先復蘇，價格也最穩，適合作為長期抗通脹的底倉。如果房子在浦東、靜安、徐匯的核心地段且面積小、總價低，這些類似于“潛力股”，即便現在不賣，未來也有政府這個“超級大買家”托底，不急于在市場低點割肉。若是擁有頂級地段的稀缺豪宅，這類房子具有稀缺性，類似于優質股，持有也較為令人安心。

即使是托市政策的持續出臺，2026年也一定不是“持房待漲”的時代，而是“資產升級”的時代。因此，對于持有多套房子待沽售的財富人群而言，不要等“大漲”再賣，因為那個時代可能不再回來。當然也不必因擔心“崩盤”而急于以白菜價甩賣，因為國家隊已經下場托底。

我認為，目前的最佳策略是趁著成交活躍，把手里的“劣質資產”套現，要么落袋為安，要么去換核心區、高品質的優質新房。對于每一個個體而言，正確的策略取決于手里資產的“底色”，對于擁有多套滬上房產的財富人群，如果房產占據家庭資產的比例較大（如80%以上），趁著現在有較好成交量的窗口，果斷調倉轉型流動性好的全球化資產配置。這就不失為落袋為安、實現財務自由的最佳時機。