重大風(fēng)向！房地產(chǎn)稅從十五五規(guī)劃消失，樓市底層邏輯徹底轉(zhuǎn)變

很多人都沒想到，在地方財(cái)政壓力持續(xù)加大、土地收入連年下滑的當(dāng)下，喊了十幾年的房地產(chǎn)稅，竟在最新發(fā)布的十五五規(guī)劃綱要里徹底消失了。這份覆蓋未來五年的國家級(jí)規(guī)劃，62 個(gè)章節(jié)通篇找不到 “房地產(chǎn)稅” 四個(gè)字，這是自 2011 年十二五規(guī)劃以來，首次在五年規(guī)劃中放棄提及這項(xiàng)改革，釋放出的樓市信號(hào)遠(yuǎn)比文字本身更重磅。樓市早已不是過去單邊上漲的市場，政策重心、調(diào)控思路、財(cái)政邏輯同步轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)稅的暫時(shí)擱置，正是這場系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變最直觀的體現(xiàn)。

一、土地財(cái)政大幅縮水，房地產(chǎn)稅卻為何按下暫停鍵

2025 年全國國有土地使用權(quán)出讓收入定格在 4.15 萬億元，相較 2021 年 8.7 萬億元的歷史峰值，直接腰斬還多，同比降幅仍達(dá)到 14.7%，連續(xù)多年保持下行態(tài)勢。2026 年財(cái)政部報(bào)告直言，土地出讓收入持續(xù)回落，地方財(cái)政收支平衡壓力顯著加大，部分地區(qū)財(cái)政運(yùn)行面臨困難。按照常規(guī)思路，土地財(cái)政難以為繼，本該加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅，填補(bǔ)地方財(cái)源缺口，可現(xiàn)實(shí)卻走向了相反方向。

核心原因在于當(dāng)前樓市環(huán)境已不具備推出房地產(chǎn)稅的條件。過去十年樓市高歌猛進(jìn)，投機(jī)炒房風(fēng)氣盛行，彼時(shí)研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅，初衷是增加持有成本、抑制投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)。如今樓市深度調(diào)整進(jìn)入筑底修復(fù)期，市場信心尚未完全恢復(fù)，若此時(shí)推出增加持有成本的稅種，無異于給本就脆弱的市場雪上加霜，與 “穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)民生” 的政策基調(diào)完全背離。政策早已從過去的 “防過熱” 全面轉(zhuǎn)向 “托底修復(fù)”，任何可能加劇市場波動(dòng)的舉措，都會(huì)被謹(jǐn)慎擱置。

另一重關(guān)鍵考量是保護(hù)中低收入群體，避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁加劇生活壓力。不少人誤以為房地產(chǎn)稅只針對多套房持有者，與普通租房人群無關(guān)，實(shí)則不然。在租賃市場供需失衡的城市，房東極易將新增稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租客，最終買單的往往是剛步入社會(huì)的年輕人、新市民等租房群體。暫緩?fù)七M(jìn)房地產(chǎn)稅，本質(zhì)是為這部分群體減負(fù)，降低居住成本，為提振內(nèi)需、穩(wěn)定民生創(chuàng)造更寬松的環(huán)境。

從財(cái)政替代效應(yīng)來看，房地產(chǎn)稅根本無法快速填補(bǔ)土地收入缺口。以上海為例，2024 年全市房產(chǎn)稅收入僅 89.9 億元，占一般公共預(yù)算收入比重不足 1.1%，而同年度土地出讓收入是房產(chǎn)稅的 7 倍之多。即便全面開征，房地產(chǎn)稅也只能實(shí)現(xiàn)少量替代，遠(yuǎn)達(dá)不到支撐地方財(cái)政的作用，倉促推出既解決不了財(cái)政難題，還會(huì)擾動(dòng)市場，得不償失。目前房地產(chǎn)稅法并未納入十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃，短期不可能進(jìn)入審議流程，立法起草雖已完成、技術(shù)難點(diǎn)攻克，但在市場下行周期推出阻力極大，只能延后。

二、滬渝試點(diǎn)維持現(xiàn)狀，政策只松不緊釋放明確信號(hào)

房地產(chǎn)稅并未全面叫停，上海、重慶的試點(diǎn)仍在持續(xù)推進(jìn)，但核心導(dǎo)向是 “穩(wěn)住不動(dòng)、只松不緊”，沒有新增試點(diǎn)城市，也沒有提高現(xiàn)有稅率，清晰傳遞出謹(jǐn)慎溫和的政策態(tài)度。

上海在 2026 年初明確將個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)延長至 2031 年，同時(shí)對政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，符合條件的非滬籍居民家庭購買二套及以上住房，可享受人均 60 平方米免稅優(yōu)惠，縮小了非滬籍與滬籍家庭的政策差異，意在吸引人才扎根。更值得關(guān)注的是，2026 年上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅房價(jià)分界線定為 92536 元 / 平方米，這是 2018 年以來首次下調(diào)，直接對應(yīng) 2025 年上海新建住宅均價(jià)回落的市場現(xiàn)實(shí)，房價(jià)下行，計(jì)稅門檻同步調(diào)整，充分體現(xiàn)政策貼合市場、不加重負(fù)擔(dān)的原則。

重慶則維持存量 + 增量并行的征收模式，2024 年房產(chǎn)稅起征點(diǎn)上調(diào)至 29616 元 / 平方米，12 年間較試點(diǎn)初期上漲近兩倍，主要針對獨(dú)棟住宅、高檔住房以及三無人員多套住房，征收范圍更聚焦高端房源。兩地試點(diǎn)多年效果差異明顯，重慶方案在調(diào)節(jié)收入分配上作用更突出，上海則側(cè)重調(diào)控增量市場，這也印證了房地產(chǎn)稅改革復(fù)雜程度極高，牽一發(fā)而動(dòng)全身，不具備全國快速推廣的條件。

三、十五五樓市重心全面轉(zhuǎn)移，民生保障取代調(diào)控打壓

房地產(chǎn)稅從規(guī)劃中消失，不是孤立事件，而是十五五房地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向的縮影。對比過往規(guī)劃，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容從城鎮(zhèn)化章節(jié)調(diào)整至民生保障章節(jié)，房住不炒不再提及，保障房與好房子建設(shè)成為核心抓手。

規(guī)劃明確提出優(yōu)化保障性住房供給，重點(diǎn)保障城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，逐步解決新市民、青年人階段性住房難題，同時(shí)大力推進(jìn)安全舒適、綠色智慧的好房子建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程。這意味著房地產(chǎn)的民生屬性被提到前所未有的高度，過去依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)城鎮(zhèn)化、拉動(dòng)投資的邏輯，正在向保障居住需求、提升居住品質(zhì)轉(zhuǎn)變。

土地供應(yīng)思路也迎來根本性改變，實(shí)行地隨人走的供應(yīng)模式，根據(jù)人口流動(dòng)方向、存量住房規(guī)模合理安排用地，人口流入城市加大供應(yīng)，庫存高企城市嚴(yán)控新增，從源頭優(yōu)化樓市供需結(jié)構(gòu)。同時(shí)賦予城市政府更大調(diào)控自主權(quán)，未來因城施策將更靈活，全國一刀切的調(diào)控政策成為歷史，各地可根據(jù)自身市場情況精準(zhǔn)施策。

保障房管理迎來全流程升級(jí)，從申請、輪候、配租到退出形成閉環(huán)機(jī)制，改變過去重建設(shè)、輕管理的局面，讓保障房真正惠及有需要的群體。住房公積金制度同步改革，擴(kuò)大覆蓋范圍，支持靈活就業(yè)人員參保，進(jìn)一步降低普通家庭的居住成本。

四、樓市新時(shí)代到來，穩(wěn)健發(fā)展取代激進(jìn)調(diào)控

縱觀一系列政策調(diào)整可以清晰發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的擱置，是樓市邏輯徹底轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果。土地財(cái)政轉(zhuǎn)型是長期系統(tǒng)工程，無法依靠單一稅種快速完成，當(dāng)前階段的核心任務(wù)是穩(wěn)住市場、修復(fù)信心、保障民生，而非急于推出新稅種。

保障房正在成為房地產(chǎn)市場的壓艙石，國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)早已證明，只有筑牢保障房底線，才能減少行政對商品房市場的過度干預(yù)，讓商品房價(jià)格回歸理性、平穩(wěn)運(yùn)行。十五五規(guī)劃放棄房地產(chǎn)稅，不是否定這項(xiàng)改革，而是順應(yīng)市場周期、貼合民生需求的理性選擇，未來何時(shí)重啟，將完全取決于市場復(fù)蘇節(jié)奏與財(cái)政轉(zhuǎn)型進(jìn)度。

樓市已經(jīng)告別野蠻生長的時(shí)代，投機(jī)炒作空間徹底消失，政策圍繞 “穩(wěn)” 與 “保” 展開，居住屬性回歸本位。對于普通家庭而言，不必再擔(dān)憂房地產(chǎn)稅帶來的額外負(fù)擔(dān)，樓市將朝著更健康、更普惠、更可持續(xù)的方向前行。

你覺得未來房地產(chǎn)稅還有重啟的可能嗎？你更關(guān)心保障房建設(shè)還是商品房市場走勢？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論，覺得內(nèi)容實(shí)用記得點(diǎn)贊、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)給身邊關(guān)心樓市的朋友！