人民法院案例庫:以租代遷交付拍賣房產的適用

人民法院案例庫:拍賣唯一住房應為被執行人及所扶養家屬預留5-8年租金，以保障其基本生存權、居住權

以租代遷交付拍賣房產的適用

——徐某輝與陳某恢復執行案

入庫編號：2024-17-5-102-002 / 執行實施 / 恢復執行案件 / 天長市人民法院 / 2022.11.07 / （2022）皖1181執恢305號 / 執行 / 入庫日期：2024.04.25

執行要旨

金錢債權執行中，執行標的房產系被執行人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋，可以參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，用于保障被執行人及所扶養家屬的基本居住權。被執行人或所扶養家屬與買受人達成租賃協議承租涉案房產的，則無需進行搬遷，自租賃協議生效時完成房產交接。

關鍵詞：執行 恢復執行 司法拍賣 善意文明 以租代遷 生活保障

基本案情

2016年11月9日，徐某輝與陳某簽訂了《借款協議》一份，約定徐某輝借款 48萬元給陳某，借期36個月，年利率14%，陳某以其所有的位于安徽省天長市某 小區北區X棟X室房地產（下稱涉案房產）為此債務提供保證，并辦理了抵押登記。2016年11月9日，雙方到安徽省天長市公證處就前述協議進行公證，該公證 處作出（2016）皖天公證字第3324號公證書。2019年3月13日，經徐某輝申請，安徽省天長市公證處作出（2019）皖天公證字第546號執行證書。

2021年7月1日，徐某輝依據前述公證債權文書及執行證書向安徽省天長市 人民法院申請執行，該院依法查封被執行人所有的涉案房產（系首封、抵押房產）。2022年7月7日，經申請執行人申請，天長市人民法院恢復強制執行，并對涉案房產依法詢價后，于2022年7月12日作出（2022）皖1181執恢305號執行裁定：拍賣涉案房產。買受人薛某于2022年9月14日以361344元的最高價競買成交。天長市人民法院于2022年9月28日作出（2022）皖1181執恢305號之一執行裁定：將涉案房產過戶給買受人薛某。

房產成功處置后，天長市人民法院于2022年9月28日到涉案房產處張貼強制搬遷公告，并責令涉案房產的所有權人及占有人限期搬離。此時，涉案房產居住人即被執行人的父母才首次正面與承辦法官溝通。經與被執行人父母談話得知（后經查證屬實），被執行人因債務眾多，早已外出躲債、常年未歸，留有未成年子女兩名與被執行人父母一起生活。被執行人的其他房產，一處是他人購房登記在被執行人名下（經案外人提起的執行異議之訴確認），另外幾處房產確為被執行人所有，但因被執行人債務眾多，這些房產早已被其他債權人實際占有使用，被執行人所撫養家屬除涉案房產外確無其他房產可供居住。另被執行人父母提出“全家收入微薄，生活艱辛”“被執行人對父母及未成年子女不聞不問”“小孩需要在附近的學校就讀”“附近無法找到合適的租賃房屋”“家中物件太多，難以收拾”“自己年老體衰，經不起折騰”等困難，請求法院對他們予以照顧，并表示如若不予解決則拒不遷出。

該案執行至此，法院一方面要兌現申請執行人的債權，確保買受人取得對 標的物的占有使用權，另一方面又要保障被執行人家屬的基本居住權及必要生活費用。

經研究，天長市人民法院決定在涉案房產變價款中扣除4萬元租金給被執行 人所撫養家屬用于租房，保留2萬元作為被執行人所扶養家屬必需的生活費用。同時，法院組織買受人到涉案房產了解實際情況，經實地查看，買受人充分體驗并了解涉案房產居住人的難處，最終與被執行人父母達成一致，同意將涉案房產租賃給被執行人父母繼續居住，并當場簽訂了5年期租賃協議。至此，在未搬動房內一件物品，未對原占有人采取任何強制措施的情況下，涉案房產的交接順利完成。涉案房產交付完成后，因被執行人確無其他可供執行財產，申請執行人未完全受償，經申請執行人同意，天長市人民法院于2022年11月7日作出（2022）皖1181執恢305號之二執行裁定，裁定終結本次執行程序。

執行理由

法院生效裁判認為，本案中，法院本應對涉案房產進行強制搬遷，但該房 產居住人為兩位老人和兩名未成年兒童，除此房屋外確無其他房產可供居住,生活拮據。如果生硬地采取強制搬遷措施，勢必會造成老人和孩子居無定所 、影響未成年人學業、家庭生活更加困難等問題。考慮到上述情況，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2020年 修正）第二十條第三項 “參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金” 的規定給被執行人所撫養家屬保留了必要租金，并依據《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》第三條第二款的規定保留被執行人所扶養家屬必需的生活費用。通過邀請買受人身臨其境、體驗被執行人所撫養家屬的生活之苦，促成買受人自愿與被執行人所扶養家屬達成5年期租賃協議，將涉案房產租賃給被執行人所扶養家屬繼續居住。這一靈活變通的以租代遷方式，使買受人轉變為出租人，讓占有人變成承租人，各方身份轉換的同時也破解了涉案房產的交付之難，實現了涉案房產從執行標的物到物權收益物的銜接。如此，法院既讓債權人變現了部分債權，又使得買受人得到物權收益，同時也保障了被執行人所撫養家屬基本居住權及必要生活費用，充分體現了善意、文明執行理念，實現了政治效果、法律效果與社會效果統一。

關聯索引

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》 （法釋〔2015〕10號 ，2020年修正）第20條

《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》 （法發〔2019〕35號 ）第3條

執行：安徽省天長市人民法院（2022）皖1181執恢305號之二執行裁定 （2022年11月7日）