美的置業自曝違規內幕：6.5億被隱秘借走，兩個部門背鍋

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

在這輪持續了5年的樓市深調中，一線民營房企能扛到現在的已所剩不多，比如背靠“電器大王”美的集團的美的置業。

這似乎只是表象，背后仍普遍承壓。2024年中期，樓市正處于空前艱難時刻，H股上市平臺美的置業采取了業務大重組以騰挪乾坤，即剝離開發板塊。

該年10月，美的置業以出表形式將房地產開發板塊整體賣給了公司控股股東，并聚焦房地產代建、物業服務、資產運營等輕資產經營性業務。

美的置業重組轉型至今尚不足兩年，目前H股正進入2025年財報披露窗口期，但其在尚未披露前夕，自曝了一顆雷。

這起事件發生于2025年，美的置業通過信托通道將大筆資金貸給了控股股東的關聯公司，通過信托這一招比較隱蔽，已實質構成關聯交易但未對外公告披露，違反港交所上市規則，現在瞞不住了。

2025年初至該年7月之間，美的置業旗下佛山美置、廣東美置作為委托人，分別與萬向信托、粵財信托、中原信托訂立委托投資協議。

這三份信托委托投資協議對應上限分別是5億元、2.5億元、10億元，對應參考年化凈回報率3.85%、3.2%、3.2%，委托期限分別是自首次存入信托起36個月、自協議日期起24個月、自首次存入信托起36個月。

從當時協議看，委托給萬向信托與中原信托的兩筆最多15億元，“車輪式”滾動借款最長可達3年，委托給粵財信托的最多2.5億元，可滾動借款最長可達2年。

這三家信托公司作為受托人，于2025年內向沈陽正匯、南海美鳴、順德天美發放了4輪無抵押貸款，但附加條件是該期限內任何時點的最高未償還總貸款不能超過6.5億元。

在委托信托借款協議中，為何會特別約定“任意時點最高未償還總貸款不超6.5億元”這個特殊條款？有業內分析，當時或出于規避風險等考慮。

美的置業公告強調說，截至2025年底，上述所有未償還貸款及應付利息已全部結清，并且前述委托投資協議已終止。

換言之，若沒有2026年初美的置業旗下風險管理及內審部對公司2025年開展內控檢查發現了上述委托借款交易還隱藏著未被公告披露的關聯交易，是不是前述委托借款還會繼續滾動流向控股股東的關聯方？

據悉，沈陽正匯由美的置業控股股東盧德燕透過間接全資附屬公司沈陽美溢持有50%股權，南海美鳴、順德天美均屬盧德燕間接全資附屬公司。盧德燕的房地產開發控股平臺是離岸的美的建業，其通過控股的美的置業集團（從H股上市的美的置業剝離）在全國各地開發房地產業務。

實際上，盧德燕是美的集團創始人何享健之子何劍鋒的配偶，其作為兒媳與公公何享健又是一致行動人，互為美的置業之控股股東。

上述三家融資方均為美的置業之關聯方，前述6.5億元信托委托借款不僅構成了關聯交易，還達到了必須公告披露，尤其還得經獨立股東批準等。

美的置業針對此次違規分析說，主要系集團內部各部門之間溝通失誤，即業務團隊推進該批次交易，未通知合規團隊交易對方是關聯方，而合規團隊在處理上最終未識別出潛在的間接關聯性等。

這是否說明：美的置業之業務團隊“不負責任”還是“有意埋雷”，而合規團隊不專業或不盡責未發現并排雷。這兩個團隊是否當時達成默契，知道咋回事，但最終瞞不下去了，“背了鍋”。

截至2024年底，美的置業賬上現金及現金等價物約10.3億元，前述委托信托借款最高6.5億元未償還總貸款，占其彼時賬面資金的約63%。

截至去年中期末，美的置業總現金及銀行存款余額7.08億元，短期借款和長期借款均已降至0，去年上半年，其取得收入近20億元，同比增幅41.%；凈利潤3.13億元，同比增幅128.1%。

這不就是一頭既無有息負債還能不斷創造現金及利潤的“奶牛”？這誰看了，能不眼饞？何況，又是關系緊密的控股股東。