北京買房：理清思路，購房建議1830

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

北京家庭，父母有房，我們名下有兩套海淀的商住公寓，購入價合計400萬，目前約300萬。其中兩居的自住，開間的出租，租金4500。

鑒于公寓保值情況弱，居住環境有些亂，而且沒有學區屬性，所以想都賣掉置換。希望買到目前市場上被價值低估的房產，可以增加約200萬貸款，請推薦，商品房兩居室就可以，盡量在中關村周邊。

另外也有猶豫，我們當時買公寓是高位，而現在賣掉的話會不會是最低位啊？因為我算過租金收益率，確實遠超銀行利息了。

A：

1、兩套公寓，現在好賣嗎？我建議先做個時間規劃，避免等待期太長的問題。而且虧了100萬左右，賣掉別扭不別扭啊？

2、另外我能理解您想換成普宅來回本兒的想法，但說實話，撿漏兒不是那么容易的。既然是價值被低估，那在市場上就很可能被其他人發現，未必能讓您撿的到。

再者是您的預算，300+200=500萬的總價，要中關村的商品房兩居室，那確實只能是撿漏兒了，否則買不到。商品房的兩居室面積怎么也得80平左右，但中關村哪兒有6萬多一平的啊，甚至五環內都不多。

所以您要不還是再了解一下市場吧，條件提的別跟現實差距太大，要不然實在不好聊。

3、我認為現在就是最低位，就算再有下跌也沒什么空間了。因為這種時期不可能出臺打壓政策，反倒有可能放寬一些，那如果出臺就是利好唄，就算不出政策也不會是利空。那大盤如果向好，公寓也多少都會跟隨。

所以您還是考慮好吧，我認為一是兩套公寓都賣的工程量有點兒大，未必能快速成交。二是您想買的房也太理想化了，幾乎找不到，撿漏兒不容易的。再考慮一下吧。

僅供參考。

二

Q:

我正在看海淀**小區的房子，看了一套頂層帶閣樓的，說是稀缺戶型，閣樓沒有產權但也不算面積，就是附件的這套，請問價格劃算嗎？買下后會不會有隱形的問題？比如拆除什么的。

A：

1、這閣樓一看就是業主自己搭的，根本就談不上什么產權，也不可能算面積。

2、當年開發商為了頂樓能好賣些，所以要不就是送露臺，要不就是故意把層高弄個尖頂，然后業主自己搭閣樓，這樣就顯的是占便宜了。

有可能算稀缺戶型吧，畢竟只有頂層能弄閣樓，那最多就是占六分之一唄。再加上中小戶型的樓棟一般是沒必要這么設計的，那在小區中帶閣樓的最多10%，能算稀缺。

3、價格我覺得應該是正常吧。因為這本身就是開發商贈送的，沒什么實際的價值。而且從照片來看，樓上的最高層高也不過是2米，往邊是走兩步就直不起腰了。那也就是個睡覺或儲藏室，就算有價值也不高。所以綜合下來這套房比中間樓層低了10%，那算中等吧，談不上撿漏兒也不吃虧。

4、沒有隱形問題，這就相當于自己家的裝修，只要沒破壞承重墻和梁柱就談不上問題，不會讓拆除的。

僅供參考。

三

Q:

我是北京戶口，但一直在派駐外地，北京買過經適房（貸款）但早已賣掉，請問這也算二套資格嗎？現在如果回北京買房，請問如果以400萬預算的話在西四環沿線想買兩居室，請問現在有沒有新的保障房可申請政策？不限于哪個區，無學區要求，只是自住，環境中等即可。

Ps：以后會不會有新的保障房政策？

A：

1、按現在的政策肯定算二套資格了。但現在首套二套的區別不是很大了，首付能低到20%以下，利率也相差不大，所以沒必要太糾結首套二套了。

2、北京現在沒有能購買產權的保障房了，都是租賃性質的，公租房為主，其他還有單位性質的集租房。這問您所在單位吧，或許有。

3、西四環沿線要沒學區要求就找豐臺的，能到五環就看石景山的，400萬的兩居不難買。

4、以后不知道，理論上應該有，官方說的是正在研究之中，只是還沒消息而已。

僅供參考。

四

Q:

我家目前展覽路四老，27年上學。考慮月壇的中古，但是目前月壇街道的房子很少，沒什么談價的空間，展覽路街道25年出區了。買月壇街道以后依然會住在展覽路，會擔心，落戶時間短（1年半）上不了中古，可能會被調劑到白云路，離家4公里，還不如上展一小。是否有必要去賭一下中古？

A：

1、是否賭一下？這誰敢建議啊，我不敢保證。

2、只能說從理論上講，今年就是全北京入學人數明顯下降的年份了，明年會更少。那隨著高峰期入學的孩子們畢業，必定能騰出教室+師資，也就是能提供更多的學位，對口入學的概率自然加大了。畢竟“就近入學”是原則，是寫入《教育法》的，不會改變。

但這只是理論上的，而政策每年調整，不敢預測。再加上月壇這地方的政保多，也不敢預測是否會調整比例。

3、總之我沒什么建議，只是列出這些情況供參考。

僅供參考。

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