抄底老破小，房地產(chǎn)周期見(jiàn)底了嗎？

民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，正在悄悄發(fā)生變化。

最近，一篇《我一年抄底了8套老破小》的文章在網(wǎng)絡(luò)上刷屏，引發(fā)了廣泛的討論。據(jù)這位來(lái)自成都的博主“圓子”自述，她在短短一年多時(shí)間里，果斷投資了8套成都二環(huán)內(nèi)的“老破小”。她堅(jiān)信，這些“老破小”的租金已經(jīng)比貸款利息高了，不僅能完全覆蓋房貸，還有結(jié)余。如果運(yùn)氣好，還能碰上拆遷或拆除重建。

“老破小”的抄底熱潮，究竟是個(gè)別投資者的精準(zhǔn)布局，還是市場(chǎng)觸底復(fù)蘇的信號(hào)？

在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全走出調(diào)整期的當(dāng)下，這位“逆行者”的故事，為我們觀察市場(chǎng)底部的微觀變化，提供了一個(gè)生動(dòng)的切口。

“老破小”的生意經(jīng)

圓子抄底“老破小”的故事比較傳奇。

40多歲的成都女性圓子，曾做過(guò)7年家庭主婦，后重返職場(chǎng)。她的投資行為源于深刻的個(gè)人焦慮，既有自己對(duì)職業(yè)和價(jià)值的焦慮，也有對(duì)兩個(gè)孩子的未來(lái)籌劃。在她看來(lái)，購(gòu)買(mǎi)這些房產(chǎn)，是為了給家庭提供一個(gè)“兜底”方案——孩子發(fā)展不順，租金是基本保障；孩子發(fā)展順利，房產(chǎn)則成為自己的養(yǎng)老金。

她的投資邏輯清晰而果斷，將目標(biāo)鎖定在成都二環(huán)內(nèi)，總價(jià)30~40萬(wàn)、租售比（年租金/房?jī)r(jià)）大于5%的“老破小”。她利用低首付政策，將杠桿最大化。8套老破小，總價(jià)330萬(wàn)，貸款220萬(wàn)。在她的賬本上，這8套房子的月租金收入約21000元，而月供約為14000元。租金不僅能覆蓋貸款，還能提供穩(wěn)定的正向現(xiàn)金流，她算過(guò)，年化收益率接近10%。她的策略是“拿銀行的錢(qián)在賺錢(qián)”，只要租金能覆蓋月供且有結(jié)余，就是可行的投資。

圓子的故事并非孤例。小紅書(shū)上，有不少的志同道合者曬出抄底經(jīng)歷，在上海，有買(mǎi)家曬出連抄四套的戰(zhàn)績(jī)；在南京，一批總價(jià)100萬(wàn)以?xún)?nèi)的“老破小”成交迅速，有的掛牌1天就被秒殺。

這些投資者的選擇并非盲目投機(jī)，他們有自己對(duì)市場(chǎng)基本面的判斷，比如，核心城市老破小單價(jià)回落至低位，部分城市甚至回到2016年水平，且占據(jù)不可復(fù)制的核心地段，享有成熟的醫(yī)療、商業(yè)、交通配套，出租需求穩(wěn)定，爛尾風(fēng)險(xiǎn)為零。

以南京秦淮區(qū)劉公巷小區(qū)48.92㎡老破小為例，成交總價(jià)86萬(wàn)，月租金3200元，年回報(bào)率達(dá)4.5%，成為遠(yuǎn)超銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債的穩(wěn)健投資選擇。在存款利率跌破1%、貸款利率降至2%的時(shí)代，“老破小”因其穩(wěn)定的租金回報(bào)率，正重新獲得部分投資者的青睞。

某種意義上說(shuō)，搶購(gòu)這些“老破小”已經(jīng)不再是單純的投機(jī)，更像是核心城市里一種收益相對(duì)穩(wěn)定的另類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品。而房地產(chǎn)作為居住產(chǎn)品與投資產(chǎn)品的兩種屬性同時(shí)被重視，可以視為行業(yè)回暖的一個(gè)重要標(biāo)志。

房?jī)r(jià)降幅收窄，一線(xiàn)城市初現(xiàn)企穩(wěn)

微觀個(gè)體的選擇，往往能在宏觀數(shù)據(jù)中找到依據(jù)。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市的個(gè)數(shù)增加，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。這一數(shù)據(jù)，為市場(chǎng)的暖意提供了最直接的證據(jù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅已連續(xù)4個(gè)月收窄，一線(xiàn)城市在過(guò)去9個(gè)月下跌后率先止跌，企穩(wěn)信號(hào)顯著增強(qiáng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅持續(xù)收窄，一線(xiàn)城市率先實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，其中北京和上海分別上漲0.2%，成為帶動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)的核心力量。

值得注意的是，北京和上海的新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均有所上漲。北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析，北京新房?jī)r(jià)格上漲源于市場(chǎng)需求旺盛、供應(yīng)階段性減少及開(kāi)發(fā)商折扣取消。而二手房方面，去年底新政利好首置家庭，市場(chǎng)交易熱度較高，業(yè)主預(yù)期有所提升。上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根則認(rèn)為，上海的人口持續(xù)流入和政策支撐（如新“滬七條”），為房?jī)r(jià)穩(wěn)定提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣積極。2月份，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比僅下降0.1%，降幅大幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海更是分別上漲0.3%和0.2%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這充分說(shuō)明超大城市房?jī)r(jià)調(diào)整充分，已率先迎來(lái)價(jià)格的拐點(diǎn)。

盡管同比數(shù)據(jù)仍處于下降區(qū)間，一線(xiàn)城市新房、二手房?jī)r(jià)格同比分別下降2.2%和7.6%，二三線(xiàn)城市同比降幅也有所擴(kuò)大，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，同比數(shù)據(jù)的低迷更多受基期值影響，2024年第三季度各地利好政策推動(dòng)的交易高峰，使得2025年一季度數(shù)據(jù)基數(shù)較高，而環(huán)比數(shù)據(jù)的持續(xù)改善，才是市場(chǎng)真實(shí)走勢(shì)的體現(xiàn)。

前兩月全國(guó)發(fā)布100多條調(diào)控政策

盡管當(dāng)前民眾對(duì)政策調(diào)控已基本脫敏，但一個(gè)沒(méi)法回避的現(xiàn)實(shí)仍是，政策端仍在積極為市場(chǎng)企穩(wěn)托底。

數(shù)據(jù)顯示，2026年開(kāi)年至今，各地政策以“精準(zhǔn)滴灌”的方式為市場(chǎng)復(fù)蘇鋪墊，上海“新七條”力度最大，放寬限購(gòu)、提高公積金貸款額度；北京、廣州、杭州等核心城市同步推出安居補(bǔ)貼、限購(gòu)松綁等舉措，前兩月全國(guó)已發(fā)布100多條地產(chǎn)調(diào)控政策。

在剛閉幕的全國(guó)兩會(huì)上，政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的表述從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，政策重心更聚焦于民生保障、去庫(kù)存和構(gòu)建發(fā)展新模式。

政策的效果正在市場(chǎng)端顯現(xiàn)，上海二手房成交攀升，有望突破月度1.5萬(wàn)套的市場(chǎng)“枯榮線(xiàn)”；土拍市場(chǎng)局部升溫，廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊拍出236億元天價(jià)地王，成都、杭州核心地塊也獲得高溢價(jià)。當(dāng)然，行業(yè)整體仍處于調(diào)整周期，土拍呈顯著結(jié)構(gòu)性分化，全國(guó)土地成交規(guī)模仍在回落。

值得注意的是，2月末的金融數(shù)據(jù)也釋放出積極信號(hào)。M2與M1的剪刀差再度回落，顯示出實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快。同時(shí)，居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模延續(xù)回升，前兩個(gè)月累計(jì)增加額同比2025年2月增長(zhǎng)約1.06萬(wàn)億元。央行行長(zhǎng)也表示，1月新發(fā)放個(gè)人住房貸款的加權(quán)平均利率為3.1%，處于歷史低位。這些數(shù)據(jù)表明，寬松的融資環(huán)境和需求側(cè)的政策調(diào)整，正逐步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇是主旋律

成都老破小的抄底熱潮、房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的企穩(wěn)向好、政策與金融的雙重托底，讓市場(chǎng)看到了房地產(chǎn)周期觸底的跡象，但多位業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇并非“普漲式反彈”，而是結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，周期見(jiàn)底更是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，“政策底”已明確，而“市場(chǎng)底”的形成仍需多重因素協(xié)同發(fā)力。

全國(guó)人大代表、58同城董事長(zhǎng)姚勁波在兩會(huì)專(zhuān)訪(fǎng)中表示，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的走勢(shì)，普漲并不會(huì)出現(xiàn)，核心城市已率先企穩(wěn)，而中小城市仍將面臨一定壓力，以去庫(kù)存為主。

他認(rèn)為，市場(chǎng)重心正在向二手房轉(zhuǎn)移，2025年核心24城二手房成交占比已超64%，2026年預(yù)計(jì)突破68%，城市更新帶動(dòng)存量住房“品質(zhì)溢價(jià)”凸顯，改善型需求占比預(yù)計(jì)突破40%，成為拉動(dòng)市場(chǎng)的核心動(dòng)力。

這也解釋了為何核心城市的老破小成為投資熱點(diǎn)——其作為存量資產(chǎn)，占據(jù)核心地段且具備租金收益支撐，契合了市場(chǎng)“存量?jī)?yōu)化”的趨勢(shì)。

申萬(wàn)宏源證券固定收益融資總部總經(jīng)理范為表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“政策底”向“市場(chǎng)底”傳導(dǎo)的關(guān)鍵階段，“止跌回穩(wěn)”并非快速反轉(zhuǎn)，而是政策托底、需求修復(fù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)共同作用的漸進(jìn)式軟著陸。核心城市憑借堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和持續(xù)的人口流入，將在未來(lái)1到2個(gè)季度內(nèi)率先顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，而能級(jí)較低的城市則需要更長(zhǎng)時(shí)間化解庫(kù)存壓力。

同時(shí)，范為認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍面臨兩大挑戰(zhàn)：一是供給端房企債務(wù)重組仍在推進(jìn)，部分企業(yè)流動(dòng)性壓力尚未緩解，期房交付信任機(jī)制尚未完全修復(fù)；二是需求端居民收入預(yù)期仍偏謹(jǐn)慎，加杠桿意愿和能力有所減弱，政策刺激的邊際效應(yīng)遞減。這兩重挑戰(zhàn)不緩解，市場(chǎng)的反彈也缺乏動(dòng)力。

總的來(lái)看，成都博主圓子抄底老破小的案例，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)重回普漲時(shí)代的標(biāo)志，而是行業(yè)進(jìn)入新周期后，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的具體體現(xiàn)。

種種信號(hào)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行周期已接近尾聲，“底部企穩(wěn)”成為共識(shí)，而核心城市、優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、改善型需求，將成為市場(chǎng)復(fù)蘇的主線(xiàn)。

因此，對(duì)于投資者而言，圓子的經(jīng)驗(yàn)值得參考，但并非可簡(jiǎn)單復(fù)制的模板，我一直強(qiáng)調(diào)，核心城市核心地段、租售比合理的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，仍具備投資價(jià)值，而三四線(xiàn)城市的非核心資產(chǎn)，則需保持謹(jǐn)慎。

No.6814 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 梁云風(fēng)

參考資料：谷雨實(shí)驗(yàn)室《我一年抄底了8 套老破小》；孟祥遠(yuǎn)《真敢！她一年買(mǎi)下8 套老破小》；21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道《專(zhuān)訪(fǎng)全國(guó)人大代表姚勁波：今年樓市不會(huì)普漲，而是結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇》；經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)《范為：房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是漸進(jìn)式復(fù)蘇》；財(cái)經(jīng)雜志《地產(chǎn)驚蟄：乍暖還寒，局部萌動(dòng)》；證券時(shí)報(bào)《積極信號(hào)！一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格率先止跌》。

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