北京樓市，一個神盤來了

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

本周，中海玖樹滿和將正式開盤。

3月12日，它才取得預售證。從領證到開盤，滿打滿算，也就兩周時間。

這也從側面說明，它的認籌情況非常好，超出預期。

自3月初樣板間開放以來，中海玖樹滿和的表現(xiàn)，堪稱現(xiàn)象級。

現(xiàn)在，亮劍的時刻即將到來，能一把清嗎？

一旦實現(xiàn)，不僅中海地產(chǎn)贏麻了，更將提升當下京城樓市的信心。

在花姐看來，中海玖樹滿和出圈，本質(zhì)是中海地產(chǎn)在樓市的情緒冰點，拿到了黃金地段+黃金成本雙背書，擁有了絕對的安全閾值后，在通州樓市，掀起了一場性價比風暴。

2025年11月27日，九棵樹6017號地塊土拍現(xiàn)場，原本被寄予厚望的它，卻只迎來兩個買家。

北京城建象征性舉了幾下牌后，中海地產(chǎn)便以12.48億元、溢價0.97%拿下，樓面價折合2.29萬元/平。

在近兩年通州核心區(qū)樓面價里，這相當于地板價。

但，中海玖樹滿和的位置一點不弱，在通州主城核心區(qū)九棵樹，周邊配套齊全且成熟，距離1號線——600米。

面上，缺乏競爭對手，讓中海地產(chǎn)撿了一個大漏；背后，卻是市場熊市時，對各家開發(fā)商膽量，及對未來行情洞察力的考量。

中海玖樹滿和的產(chǎn)品面積段位，沒有過于追大，但求每款戶型功能的強大。

它整體預售均價5.44萬-5.83萬元/平，為通州主城區(qū)當下在售樓盤中，最低。實際開盤時，整體可打92折。

這，本就已凸顯了它在通州樓市的性價比；再加上市場回暖等多重因素疊加，則促成了其爆火的底層邏輯。

在中海玖樹滿和身上，中海地產(chǎn)運用了頂級商戰(zhàn)思維：

1、在市場低谷期，抄底拿好地；2、產(chǎn)品控面積段，設計強戶型；3、定價不貪，合理開售；4、認籌超量，確保開盤成功。

四個步驟，每一步都承上啟下、水到渠成。

姜，還是老的辣。中海地產(chǎn)的賬，算得很明白。

品質(zhì)改善定位

中海玖樹滿和是中海地產(chǎn)在通州，獨立開發(fā)的首個項目，也是其新產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)布后，首個在京和系產(chǎn)品。

對它，中海地產(chǎn)并沒有追求極致效率，而是反復打磨。

最明顯的，中海玖樹滿和先后共出過3版規(guī)劃圖。

2025年12月23日首版，2026年1月21日第二版，以及公眾反饋意見公布后的定版。

如此折騰，是主動轉型的中海地產(chǎn)，越來越注重細節(jié)的體現(xiàn)。

公區(qū)規(guī)劃上，中海玖樹滿和好房子元素不少：

景觀大門、下沉庭院、鄰里中心、風雨連廊等等，一應俱全。

如果和通州主城區(qū)幾個在售新盤比，它公區(qū)的這些配置，可謂滿配。

產(chǎn)品端，中海玖樹滿和的戶型有4款：75平米、89平米、103平、121平米。

75平米154套，占比26.64%；89平160套，占比27.68%；102平198套，占比34.26%；121平66套，占比11.42%。

這種戶型搭配，在通州樓市已得到過成功驗證——朝棠攬閱，它去年7月份開盤，出現(xiàn)了千人搖號搶房的久違盛況。

恰好，中海地產(chǎn)也是朝棠攬閱的股東，持股25%。

作為好房子時代的后生，中海玖樹滿和在總結朝棠攬閱等項目經(jīng)驗的基礎上，對產(chǎn)品又做了優(yōu)化迭代。

以75平米戶型為例。在當下京城同面積段中，它廚房空間獨立性最佳；很多項目，則是開放式的。

另外，在玖樹滿和身上，中海地產(chǎn)還將諸多黑科技，進行了下放。

如，它的每款戶型廚房，都安裝了燃氣報警系統(tǒng)，一旦發(fā)生漏氣，廚房窗戶會自動打開。

這種配置，此前只出現(xiàn)在中海麗金府身上，它是成交價超10萬元/平的頂豪。

在空間利用和延展方面，中海玖樹滿和在當下通州樓市，也很有優(yōu)勢。

其贈送手段主要有三種：南向通面內(nèi)嵌陽臺，進深1.8米，贈送一半；北向兩處設備平臺，進深約0.9米，全部贈送；121平戶型，另有一處挑空，全部贈送。

這讓中海玖樹滿和實際得房率，十分了得。

選房大攻略

中海玖樹滿和地塊呈東西長、南北窄的長方形，南偏西約30度。共規(guī)劃了9棟住宅樓，578戶。

它首批入市房源，為476戶。除4#和5#102套102平戶型，暫未領取預售證外，其余全部在開盤序列中。

得益于地形，中海玖樹滿和在樓棟排布上，通過行列式排布，南北只排了兩排，這讓它的樓與樓之間，幾乎不存在角煞，且樓間距寬闊。

另外，它的每棟樓里，只有一種戶型，并沒有多戶型組合，很純粹。

整體上，中海玖樹滿和的選房，并不是很復雜。

花姐對它的一房一價表，進行了整理分析，總結了如下兩點：

1、一般而言，一個新項目的一、二層，是比較差的樓層，主要問題是采光不佳。但中海玖樹滿和的首二層，基本不存在該問題。

它首二層戶型，南邊要么是綠地，要么是洋房，整體采光是有保障的。

這讓中海玖樹滿和的首二層，擁有了不錯的性價比。

2、它次頂和頂層的差價，最大超過3000元/平，最小接近1500元/平。相比其他項目，這個價差適中；另外，它絕大多數(shù)樓棟，8層以上的層差價非常小。

這也就意味著，它的中高層性價比，同樣不弱——價格與次頂層之間，并沒有拉得很大，但享受了最佳的視野。

總之，在花姐看來，上述樓層都是性價比較高的寶藏樓層，大可不必扎堆搶中間樓層。

下面，花姐根據(jù)戶型段位，對中海玖樹滿和如何選房，做具體分析。

1、75平

分布在6#和9#整棟，均為11層洋房。

6#4個單元，兩個端戶為75.22平，中間戶為74.69平；9#3個單元，兩邊端戶75.4平，中間戶74.88平。

從預售價看，6#更便宜一些，整體預售均價55334.88元/平；9#為57256.1元/平。主要原因，6#南側為街坊路，9#南側則為綠地。

花姐認為，若不考慮價格，9#一、二單元為首選；若在意價格，則優(yōu)選6#中間的二、三單元。

2、89平

分布在7#和8#整棟，均為 10層洋房，四個單元。

7#的整體預售均價55797.93元/平，8#56865.96元/平。

中間能產(chǎn)生1068元/平的價差，依然是7#東南側臨街坊路，8#南邊則為綠地。

從一房一價中看，89平性價比較高的樓層，為3、4層，與樓上樓下的價差，均超過了1000元/平。

在花姐看來，89平是中海玖樹滿和，除121平外，性價比最強的戶型。

位置上，7#和8#處于小區(qū)的中間，北臨中央景觀，南近公園，無可挑剔。

尤其7#一、二單元價格優(yōu)勢十分巨大，中低樓層4層以下的成交價，基本都會在5萬/平以下。

它的產(chǎn)權得房率，為80.41%，加上贈送面積后，實際得房率可達到94%左右。

花姐建議，若在75平和89平之間徘徊，可優(yōu)選89平，正經(jīng)的三室兩廳兩衛(wèi)，今后無論自住或置換，空間都很大。

3、102平

分布在1#、2#、4#、5#，目前可售的為1#和2#房源。

1#為一棟15層建筑，位于小區(qū)東北側，一個單元，首層架空；2#緊挨著1#，共18層，兩個單元，一單元首層架空，二單元首層鄰里中心。

102平是中海玖樹滿和唯一的小高層戶型，在產(chǎn)權得房率方面，要略遜于其他幾個戶型。

但中海玖樹滿和的操盤團隊，也很實在，將這種劣勢轉化成了價格上的優(yōu)勢——1#和2#的預售均價，為54383.48元/平，整個項目最低價。

價格上實實在在做了讓步，讓102平成為了121平最好的補充。

該戶型的選房上，花姐認為，最核心的還是根據(jù)手中預算，進行單元樓層的選擇。

1#和2#雖位于東北角，但離實際的紅線，還有較大距離，北邊退線15.34米，東邊退線20米，會提升不少居住體驗。

4、121平

集中在3#整棟，整個小區(qū)最中間位置，11層、三個單元。

作為樓王，只有66套房源的121平，根本不愁賣。

花姐了解到的信息，目前該戶型早已認籌超爆，要想擁有它，除了拼運氣外，剩下的就看哪位中簽的業(yè)主，中途放棄空出房源來。

選房攻略上，中間戶性價比更高些。因為兩個邊戶并沒有飄窗，視野上并不比中間戶太占優(yōu)，但價格卻高出些許。

整體看，中海玖樹滿和在選房方面，沒有明顯硬傷。最核心的點，還是看價格在同條件下，是否具有優(yōu)勢。