北京買房：理清思路，購房建議1831

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

咨詢買房問題，背景:我在國貿上班，目前也租房租住在國貿，沒有北京戶口。父母打算700到1100之間全款買房，他們養老住，我如果不想租房，想去住也可以，要求是房齡相對新，交通便利，樓不要太高，如果明廚明衛那太好了。

之前我們全家看的是北三環到北五環之間的朝陽區房子，也考慮過東城，東城看上的都比我們預算高，買不起。現在我們的購物車里只有三個小區:火星園，冠城大通瀾石，銀河灣。

我對房子了解不多，從我個人感覺，這三個小區近幾年價格沒怎么變過，沒有漲價也沒有跌，所以一直沒敢下手，總感覺會再跌一跌，但是心里沒底。銀河灣和瀾石一直成交很少，火星園有成交，所以我沒底了。

想咨詢您:

1、這三個小區的話，您更推薦哪一個？或者除了這三個小區，您還有推薦的其他小區嗎？

2、就這三個小區的情況，今年明年買的話什么時間比較合適？大概多少錢一平合適呢？

A：

1、700-1100的全款，這區間也太大了，無論面積還是小區檔次。另外所有普宅的燃氣類廚房都必定是明廚，這是法律規定，明衛的話您這預算也不難。

2、三個小區，如果兼顧學區的話肯定是火星園啊。人朝東區的四大神盤之一，學區好且現在的溢價也不算高，算是各項兼顧的。只不過這兩年入學的孩子多，派位不敢保證，過兩年應該就恢復正常了。

冠城的也挺好，但這不就是學區不同了嘛，這里是朝師附小和人朝實驗的雙學區，綜合下來還是火星園合適。

銀河灣吃虧在地段兒上，高速分割導致了兩邊地段兒價值的差距。但如果是更注重居住體驗，那銀河灣的性價比肯定是三個里面最高的。看自己注重哪方面吧？

3、其他小區，您限制在五環內了，而且又都關注了火星園和東城的學區，那如果推薦就是北邊陳經綸嘉銘的學區了，融華世家，嘉銘桐城和紫薇天悅其中的好戶型，學區和房子價格走勢都挺好的。

另外五環外其實也有不錯的，比如朝外的幾個商品房小區，學校排名更高，房子也沒什么溢價。再比如望京陳分的，學區內也好幾個不錯的小區呢。或者這么說吧，朝陽學區房中，總價高到千萬以上的基本都沒什么溢價了，都算各項兼顧。

4、什么時候合適，您的意思是等著下跌是嗎？我認為是沒什么空間了，北京平均租金收益已經超過同期銀行利率了。歷史上這種時期都是房價低谷期，就有過三次，現在是第四次。

如果買的話，明年我不知道，只能到時候再說。這不是兩會剛開完嗎，既然定了穩定的基調，那就等著看救市的效果吧。

今年的話關注成交量+政策吧，如果過了五月份房價上漲或有重大利好就買，沒有就繼續觀望。不用著急，總價上千萬的房子一般不會太活躍，就算有點兒行情也來的及。

5、多少錢一平這沒法兒籠統的聊，而且我也不認為還有什么下降空間。

僅供參考。

二

Q:

之前買房時咨詢過您。現在想和您說說我的思路，您看看對不對。23年孩子小升初我朝陽跨東城買了長青園一居437，目前租金4000，現在跌的一塌糊涂，我想等孩子3年后上大學我們就自住吧，畢竟離單位醫院啥的都近。

朝陽的珠江綠洲租金7000，離退休還有10年，我們先住長青園，快退時候再考慮珠江綠洲。這兩套的貸款目前都是退休前還完設定的。您說這個市場情況，我是不是對待房子處理太消極了。

A：

1、長青園的437萬租金4000，當時也這租金嗎？如果是，那租售比接近1100，當時這學區溢價率夠高的，至少40%以上。

現在跌到多少錢？如果是租金4000，那在不包含學區溢價的情況下一般價值200萬左右，再加上現在30%的占坑兒房溢價率則是200/0.7=300萬左右，跟437相比跌了這么多嗎？趕上西城的榮豐2008了，按說不至于啊。

2、我建議是先再核實一下租金的市場價吧，感覺4000塊好像低了點兒，是不是中介扣完管理費之后的到手價格啊？反正按現在的占坑兒房行情，租金每提高100塊，意味著售價能增加7000左右。如果能租5000，那售價就在350萬左右了。

3、先住長青園沒問題，但這居住的性價比不太劃算啊。跟珠江綠洲相比吧，能租7000的應該的100多平的正規三居室，現有行情應該價值400多萬。租售比接近于北京平均值的600多。

看上去600多vs長青園的700左右差距不大，但這一個是老小區小戶型，一個是商品房三居室，居住的性價比是完全不同的。如果剔除學區溢價，那在朝陽區買一套租金4000的小戶型才200萬，甚至都到不了。但現在您卻等于花了至少300萬的成本，我覺得不太值。

4、或者這么說吧，如果賣掉長青園的這套房能套現300萬，那在朝陽區能買一套租金達到至少5000多的。其中4000塊錢作為長青園的租金，那1000多塊錢就是收入了，而且還規避了溢價部分的保值風險。

或者說，拿著朝陽的5000多塊錢租金，5500吧，能在東城租一套價值接近400萬的房子，比現在這套的面積大或檔次高。

5、簡單就是這情況吧，您的想法談不上消極，我也沒什么明確建議，只是列出以上情況供參考。或者建議先核實一下租金情況+總價（包含溢價率），然后再和朝陽的房子比較一下居住角度的性價比，用數字說話能更客觀。

僅供參考。

三

Q:

我在廣外遠見國際公寓有套占坑兒房，當時為孩子上學買貴了，現在跌到300多萬了，請問現在賣合適嗎？溢價應該已經跌沒了吧，是不是留著更合適？我們現在住鵬潤家園，雖然有改善的想法但也不強烈，最好還是等孩子上大學之后再動了。

A：

1、房子是用來住的，學區房用來上學的。既然用完了學位+不自住，那就看租金是否劃算，劃算就留著，不劃算就索性賣掉唄。

2、我認為租金收益率是不太劃算的。因為雖然房價降到了300多萬，但租金應該也降了，現在40多平的應該租金4500左右吧？那租售比就是至少600以上，遠高于北京小公寓450的平均值，也低于平均2.5%的收益率。

也就是說，雖然房價降了很多，但溢價還是仍然存在，大致在30%左右或以上，300多萬中包含100來萬的溢價吧。這部分溢價是收不到租金的，同時也有保值的風險，看之后政策是否支持吧？有政策就能保住，沒政策那就看市場了。

3、對了，我印象中鵬潤家園也是有小戶型的，40多平的租金也應該是4000多。那鵬潤家園這種戶型的房價多少？估計250萬左右差不多了，那遠見公寓超出的部分就是溢價。

4、簡單就是這情況吧，是賣是留由您自己決定，我只是列出情況供參考而已。

僅供參考。

借這話題聊兩句遠見名苑這個小區，很多人不理解為什么地塊兒這么分散，一二三期還加上公寓，估計經常有外賣小哥兒都分不清哪棟樓。

其實這里最早的規劃叫“紅居里安居工程”，也就是宣武廣外的回遷安置房地塊，其中有部分商品房+商業用地而已，所以才這么碎。

但后來的事兒怎么說呢，地主家也沒有余糧，蓋房是需要花錢的，回遷房卻是沒有回報只有投入。所以在舊改資金不足的情況下，那這幾個地塊就只能是賣錢應急了，也就有了遠見名苑。

當然，這些事情都發生在“831大限”之前，也就是“協議拿地”的年代，一切都好談。2004年之后就必須招拍掛了，這種事兒也就少多了……

四

Q:

豐臺的華富麗苑您怎么看？十多年的樓齡，地段應該算不錯吧，醫院、公園、學校和地鐵都很齊全，離海淀區也很近。但不知房價為什么才3萬多，有什么隱藏的劣勢嗎？能買嗎

A：

1、地段兒算中等吧，但也算不上太強。這種地段是典型的兩區交界，加上海淀算三區交界了。一般來說這種板塊除非是靠內的行政區里實在沒地了，否則都不是太受重視。這其實看看旁邊兆豐園的性質就知道了，回遷房，真要是好地段兒的話誰舍得蓋回遷房啊？早把土地拿去拍賣賺差價了。

華富麗苑其實最早的規劃也是回遷房，屬于兆豐園的一部分。但后來應該是為了平衡安置房的資金吧，所以給改成了商品房了。但土地性質雖然改變了，地塊的規模形狀卻改不了，又要在有限的土地上改出最多的面積來出售，那就自然影響到戶型了。

2、也就是說，華富麗苑之所以房價不高，主要就是被地塊兒和容積率給限制了，導致社區規模小，沒什么太好的社區環境，戶型也不好選，綜合下來就導致價格走勢弱了。

這里房齡新的時候價格還行，跟北京大盤一個價。但現在大盤就算下跌了也5/6萬呢，這里3萬多，稍微落后了一些。當然以后未必還會明顯落后，但最好成績也就是不再落后吧。

3、其他就沒什么隱藏的劣勢了，房子是用來住的，覺得合適就買唄，只要對其他方面的期望值別太高就行。

僅供參考。

五

Q:

請問：soho現代城已經跌到3萬多了，絕對十年前的價格，能出手了嗎？性價比如何。Ps：出手指的是買入。

A：

1、房子是用來住的，您要有商住兩用的需求那就出手唄。但考慮好，這里不光是房價跌回十年前，租金應該也跌了不少，畢竟全北京甚至全中國的寫字樓都跌了。而且以現在的經濟形勢來看，產權式寫字樓的租金上漲是比較難的。

或者說只有小型創業的公司多，這種分散產權的公寓租金才會漲。可隨著經濟發展，大概率將來是中大型公司為主，小公司越來越不好干。那這種分散產權的公寓如果沒太多的人來辦公，價格就不容易上漲，也就會影響到房價走勢。

2、從居住角度講的性價比肯定挺合適的。我估計soho現在的租金應該是每月每平80塊錢左右，那既然是跌到3萬多了，租售比就是400左右。挺好的，用作居住的話比老破小都性價比高。

但從投資角度中等吧，畢竟這種租售比（租金收益率）在公寓市場里不算太高的。而且現代城的大戶型多，出手的時候未必好賣，所以綜合下來沒什么特殊優勢。

3、總之如果是自住或商住兩用就買吧，單純為投資的話意義不大。

僅供參考。

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