謝小明律師：警惕借名買房“錢房兩空”，深度解析核心法律要點

借名買房糾紛中，實際出資人與登記權利人的分離引發了一系列復雜的法律問題。對于此種行為，北京市中恒信律師事務所謝小明律師根據法律條文規定及裁判規則，整理了借名買房糾紛中的核心法律要點，供大家參考。

借名買房協議的效力認定

借名買房協議的法律效力是此類糾紛的審理起點，其有效性直接影響當事人的權利義務。司法實踐中，法院通常依據《民法典》第一百四十三條關于民事法律行為有效要件的規定進行審查，即行為人具有相應民事行為能力、意思表示真實，且不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。若借名購買的是普通商品房，且目的僅為規避信貸政策或限購政策，協議一般被認定為有效，雙方形成的是債權債務關系，借名人享有請求出名人協助辦理過戶的債權請求權。然而，若借名購買經濟適用房等保障性住房，因該行為損害了社會公共利益，依據《民法典》第一百五十三條，此類協議通常被認定為無效。

物權歸屬規則與強制執行風險

即便借名協議有效，借名人也不能直接主張享有房屋所有權。根據《民法典》第二百零九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”的規定，在完成變更登記前，出名人仍是法律上的所有權人。這一物權公示原則導致借名人面臨重大風險：當出名人成為被執行人時，登記在其名下的房屋可能被法院強制執行。對此，2025年施行的《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》要求法院進行實體審查。借名人能否排除執行，關鍵在于其權利能否對抗申請執行人。若借名人能證明其系唯一住房的實際占有人，且已支付全部價款，其生存居住權益可能得到優先保護。但若申請執行人系善意的登記信賴方（如抵押權人），則依據《民法典》第三百一十一條的善意取得制度，借名人將無法對抗執行，僅能依據協議向出名人索賠。

借名買房糾紛橫跨合同與物權兩大領域，法律關系錯綜復雜。謝小明律師提示，借名行為雖可能實現短期目的，但由此引發的產權失控風險不容小覷。在涉及重大財產權益處分時，務必尋求專業法律意見，通過完善的協議條款與證據保全措施，最大限度防范法律風險。