多地二手房迎“小陽春”：剛需進(jìn)場、老破小“真香”

　　中新經(jīng)緯3月24日電 (薛宇飛)“您昨天看的房子，今天賣掉了。”北京工作的鄭玫(化名)在看完房子的第二天，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就電話告知她，她看中的一套二手房源降價(jià)20萬元成交了。

　　進(jìn)入2026年，包括北京、上海、廣州、杭州等多地的新房和二手房成交量均出現(xiàn)了一定程度的增長，市場進(jìn)入“小陽春”行情。

　　北京二手房成交量或突破2萬套

　　鄭玫已經(jīng)很久沒看過房子。3月中旬，她約了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看了朝陽區(qū)東四環(huán)外的二手房房源。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴鄭玫，從今年1月份開始，二手房成交節(jié)奏加快了。僅3月份，他們門店在某熱門小區(qū)就賣出5套房源。當(dāng)天，鄭玫共看了10余套二手房房源，價(jià)格在350萬元至420萬元之間，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，當(dāng)前大多數(shù)業(yè)主都是誠心出售，價(jià)格都可以談。

北京在售二手房房源 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

　　“看完房的第二天，經(jīng)紀(jì)人就給我打電話說，我看的第一套二手房房源，以350萬元成交了，比掛牌價(jià)降了20萬元。這套房子掛了5個多月，最開始的掛牌價(jià)是400萬元，之后兩次降價(jià)。原業(yè)主要換房，給孩子買學(xué)區(qū)房，所以著急趕在學(xué)生入學(xué)信息采集前完成學(xué)區(qū)房的過戶手續(xù)。”鄭玫說。

　　鄭玫當(dāng)天看的房源中，有幾戶業(yè)主是為了換學(xué)區(qū)房而選擇出售房源，也有的業(yè)主是房源空置而選擇套現(xiàn)。

　　在北京擁有10余年房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人馮柳(化名)近日對中新經(jīng)緯稱，從2025年年底開始，他所在朝陽區(qū)常營片區(qū)二手房的帶看和交易熱度出現(xiàn)了小幅度提升，房子交易速度加快。目前在掛的房源中，只要是誠心出售、價(jià)格合適的房子，都能夠比較快地成交。

　　對于市場活躍度提升的原因，馮柳認(rèn)為，隨著房價(jià)逐漸趨于合理，積壓的一些購房需求得以釋放。他說：“盡管未來走勢還不好判斷，但對于很多剛需客戶來說，目前價(jià)格已經(jīng)可以接受了。同時，現(xiàn)在的買房成本下降不少，比如房貸利率下調(diào)、買賣雙方各付一半中介費(fèi)、多數(shù)在售房源只需支付1%的契稅等。”

　　馮柳稱，現(xiàn)在的看房客戶分兩種，一種是95后的首次置業(yè)群體，他們的工作、收入逐漸穩(wěn)定，需要購置婚房；另一種是周邊的置換業(yè)主，賣掉老舊小區(qū)中沒有電梯的房源，置換到電梯房源。

　　“與過去一段時間相比，現(xiàn)在的房價(jià)沒有什么變化，只是議價(jià)空間小了一些，比如之前能談30萬元，現(xiàn)在能談20萬元。”馮柳也說，每年3月都是北京樓市的旺季，至于熱度是否可以持續(xù)，他也判斷不了。

　　據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截至3月22日，3月份以來北京二手住宅網(wǎng)簽成交量為12182套，超過2月份全月的8130套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，從當(dāng)前勢頭看，樓市進(jìn)入“小陽春”行情，預(yù)計(jì)今年3月全月二手房網(wǎng)簽量將超過2萬套，高于2025年3月的約1.9萬套。

　　除了二手房，北京新房市場也表現(xiàn)出一定熱度。位于朝陽區(qū)的新建樓盤金茂·滿曜，于2025年6月入市，目前網(wǎng)簽量已經(jīng)過半。該項(xiàng)目提供的數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日，該項(xiàng)目3月份草簽47套，網(wǎng)簽27套，高于2月全月的16套網(wǎng)簽量。

　　金茂·滿曜的一位置業(yè)顧問對中新經(jīng)緯稱，每年3月都是二手房市場成交的高點(diǎn)，部分二手房業(yè)主將房子賣出去后還會考慮購置，新房憑借更優(yōu)的居住品質(zhì)獲得了購房者認(rèn)可，進(jìn)而帶動新房交易的上漲。“我的一位客戶在2025年10月份就開始賣房，最近終于賣掉了，然后選擇了我們項(xiàng)目。”

　　越秀地產(chǎn)方面透露，該公司位于北京昌平區(qū)的兩個在售項(xiàng)目的成交量均有所提升。截至3月22日，星耀未來項(xiàng)目3月份以來成交量環(huán)比增長約150%，成交節(jié)奏較前兩月明顯加快；星樾項(xiàng)目3月以來周均到訪量較年初明顯提升，相較于前兩月，3月份以來成交量環(huán)比增長210%。

　　多地成交量回升

北京在建樓盤 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

　　除了北京，多地房地產(chǎn)市場交易量都有所上漲。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份，上海新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，由平轉(zhuǎn)漲；二手房價(jià)格環(huán)比同樣上漲0.2%，結(jié)束此前連續(xù)9個月下跌態(tài)勢。

　　近期樓市“小陽春”的消息傳來，讓上海的林女士再次萌生了買房的念頭。她對中新經(jīng)緯稱，目前她每月房租約6000元，而她的目標(biāo)是購入一套300萬元至350萬元的一居室，這樣算下來，月供與租金相差并不大。

　　同時，林女士說：“一直沒有動用過公積金賬戶上資金，每月公積金和補(bǔ)充公積金的金額也不算少。在公積金貸款額度越來越高的情況下，也想將這筆錢充分利用起來。”今年2月25日，上海出臺樓市新政，提高公積金最高貸款額度，購買首套房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元。

　　上述上海樓市新政，再次放寬了對非滬籍的限購政策，比如，非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納的社保或個稅年限從3年改為1年。

　　安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月9日至15日當(dāng)周，上海二手房網(wǎng)簽量為7233套，創(chuàng)下自2021年以來近5年的周度新高。截至3月22日，3月份以來上海二手房網(wǎng)簽量超過2萬套。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯稱，3月全月上海二手房網(wǎng)簽量有望突破3萬套。

　　廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，3月份以來廣州新房市場累計(jì)網(wǎng)簽21.66萬平方米，對比2月上半月上升48%；二手市場成交4225套，較2月上半月上升43.3%。該機(jī)構(gòu)稱，進(jìn)入3月，廣州二手市場交易活躍度顯著提升，客戶觀望情緒放緩，疊加學(xué)位房需求高峰，二手周度成交量穩(wěn)步提升，3月9日至15日當(dāng)周成交突破2400套。

　　據(jù)杭州我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月15日，3月份以來杭州市區(qū)(含富陽、臨安)二手房成交量已突破3600套。對比看，受春節(jié)假期影響，2月全月杭州二手房成交量為3370套。

　　剛需客群入場

　　張大偉稱，每年3月份都是市場成交的高點(diǎn)，政策推動、春節(jié)積壓需求、入學(xué)需求是主要原因，當(dāng)前市場表現(xiàn)的“小陽春”行情，也受到上述因素影響。

　　“今年市場的特殊點(diǎn)在于，低總價(jià)房源的占比較高。”張大偉稱，目前北京成交的二手房房源中，超過60%是總價(jià)在300萬元以內(nèi)的房源，這說明剛需客群正在買入。

　　對于近期多地市場出現(xiàn)的“小陽春”行情，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯表示，除了季節(jié)性回升的原因，很大程度上是市場的內(nèi)生動力驅(qū)動，“說白了，就是真到位了。”

　　“3月1日至18日，上海總價(jià)300萬元以下的二手住房交易占比達(dá)到72%，90平米以下占比74%。深圳總價(jià)300萬元以下的二手住房交易占比49%，比2025年提升了4個百分點(diǎn)。這些300萬元以下的房子，之前的價(jià)格可能都在400萬元甚至500萬元，現(xiàn)在到了剛需買家可支付的水平上。現(xiàn)在的月供和租房的租金差不了太多，于是驅(qū)動了近期的行情。”李宇嘉說。

　　近期，嚴(yán)躍進(jìn)選取了上海市區(qū)個別小區(qū)“老破小”房源進(jìn)行測算，結(jié)果顯示，這些房源的租售比(月租金×12/房屋總價(jià))在2.3%到3.1%。嚴(yán)躍進(jìn)表示，在低利率環(huán)境下，這一收益率不僅高于1年期國債收益率，也跑贏多數(shù)銀行理財(cái)?shù)氖找妗＿@正是為何盡管房源老舊，仍能吸引購房者入場的原因，即月供和租金差不多了。

　　對于上海市場，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，根據(jù)置換鏈條的運(yùn)行規(guī)律，剛需的活躍將為改善型需求“賣舊換新”創(chuàng)造前提。進(jìn)入3月下旬及后續(xù)月份，上海中高端改善型需求和豪宅市場的成交也有望提振，即市場熱度將有所擴(kuò)圍和傳導(dǎo)。

　　但張大偉提醒，現(xiàn)在的市場依舊比較脆弱，北京或上海即使單月二手房成交量突破2萬套，距離歷史高點(diǎn)還有一定差距。他說：“市場在經(jīng)過低谷后，出現(xiàn)了一定回升，但想要將熱度延續(xù)到今年二季度，則需要利好政策等多方呵護(hù)。”

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