業強城弱！海南澄邁啟動城市更新

澄邁縣老城鎮盈濱半島。陳標志/攝

金江鎮中心城區27.38平方公里+老城鎮中心城區87.02平方公里，兩鎮總投資約440億元，海南省澄邁縣“雙城聯動”推動城市更新。

中房報記者 陳標志 海南澄邁報道

“金江30年來都沒有大變化，以前走的那幾條街，現在還是那幾條街；以前的老破小，現在還是老破小……”

3 月 22 日，素有 “海南第一縣”之稱的澄邁縣召開大規模城市更新大會，副縣長蔡篤漢在現場500余名參會者面前直言短板，一番坦誠發言，道出了這座經濟強縣的現實尷尬——經濟連續領跑，城市面貌卻停留在二三十年前。

面對當下情況， GDP連續15年位居海南縣域第一的澄邁縣決定通過大規模的城市更新，重塑這座千年古縣的城市格局。根據最新發布的《澄邁縣城市更新專項規劃（2025~2035 年）》《澄邁縣城市更新工作總體方案》，澄邁制定了 “12516” 城市更新行動藍圖：錨定 “品質澄邁” 總體目標，聚焦金江、老城 “雙城驅動”，明確五大更新策略與十六項重點任務，構建四位一體保障體系，推動項目落地見效。

海南省住房和城鄉建設廳副廳長汪科在會上表示，海南省委、省政府已將城市更新作為提升自貿港城市功能品質、增進民生福祉的重要抓手。省住建廳牽頭起草《關于支持實施城市更新行動若干政策措施》，并推動《海南自由貿易港城市更新條例》列入省人大 2026 年立法計劃。

另據中國房地產報記者了解，2026年海南省共謀劃城市更新項目393 個，總投資約3150億元，年度計劃完成投資220億元，大規模投資與項目落地，將有力推動海南城市面貌與功能品質跨越式提升，而澄邁縣“12516”行動計劃，將為海南其他縣域開展城市更新提供借鑒樣本與路徑。

一個小縣城的城市更新

與海口接壤的澄邁縣老城鎮，因基礎設施不完善，被外界戲稱為“海口的郊區”。陳標志/攝

“軟件園產業人才說，他們在這里拼命地工作，卻沒能在這里好好生活；陪讀寶媽感慨，在這里只是生存，沒有煙火氣，沒有好環境，連好好愛自己都成了難事……”

在3月22日召開的澄邁縣城市更新大會上，海南合悅集團副總裁賈暄作為企業代表發言稱，過去兩年里，他們接訪了7000組看房客戶+9000組活動客戶，客戶一一反饋了在澄邁縣老城鎮的居住痛點。

老城鎮位于澄邁縣最北部，全鎮總面積149.2平方公里，是一座擁有1200余年縣治歷史的文化名鎮。該鎮東與省會城市海口接壤，高峰期服務人口近25萬人。省級重點園區老城科技新城位于該鎮，形成以數字產業、油氣勘探生產服務等多元共生的產業生態，全口徑稅收占全縣90%以上。

但賈暄認為，老城鎮的城市形象老舊、公共配套不足、生活品質不高、產業人口外流，這些老城之痛不是單個項目能解決的，唯有通過系統化的城市更新才能真正解決。

在城市更新大會上，蔡篤漢的一段話也道出了許多澄邁人的心聲，“澄邁特別是縣城金江30年來都沒有大變化。”

過去兩年，澄邁縣給金江鎮、老城鎮做了一次全面“體檢”，結果驚心——

位于澄邁縣城的金江鎮，城區像迷宮，單行道繞來繞去，進出城只有一條主干道；與海口接壤的老城鎮，主干道南海大道被重車壓得坑坑洼洼；49個老舊小區等著改造，有些還是D級危房。

更讓當地年輕人“扎心”的是，縣城金江鎮缺少產業載體，畢業想回家鄉卻沒機會；老城鎮雖然有千億級產業集群，但港產城融合不足，下班后連個像樣的休閑去處都找不到。

“這些問題是老百姓的呼聲，也是我們這代人必須交出的答卷。”蔡篤漢說。

放眼整個海南，這樣的“城市病”并非澄邁獨有。而這些問題，在澄邁縣決策者看來，是“歷史欠賬”，更是“民生賬”。

“我們補齊的是歷史欠賬，尤其是民生賬。”澄邁縣委書記盛勇軍的一句話，點出了這次城市更新的本質。

怎么改？縣長描述了一幅圖景

城市更新并非簡單的“修修補補”，也不是“大拆大建”，而是一場關乎未來競爭力的戰略抉擇。

澄邁的城市更新如何推進？

“440億元僅是‘一地雙城’城市更新規劃里一個簡單的概數，事實上，長達10年的持續城市更新投入遠不止這個數據，也遠比這更復雜。”澄邁縣住房和城鄉建設局一主要負責人告訴記者，僅今年，澄邁縣就謀劃城市更新項目總投資金額達170億元。

記者了解到，澄邁的城市更新不是零敲碎打，而是系統重構。澄邁縣城市更新規劃里提出了“12516”總體實施框架，即1個總體目標、2大核心城鎮、5大更新策略、16項重點任務。

澄邁縣啟動實施的城市更新模式，與一般意義上的城市更新還有一定區別，倡導構建“留改拆并舉”的多元模式，通過“微更新”盤活舊城空間，同時保護歷史街區風貌。

在10年規劃里，有近期、中期和遠期規劃，即攻堅見效、提質成型、持續優化“三步走”步驟推進城市更新工作，計劃在2035年前基本完成金江、老城兩地的城市更新。

在投資與保障方面，創新構建“政府引導+市場運作+群眾參與”的多元格局，設立城市更新專項基金，并已與多家企業簽訂戰略合作協議。

澄邁縣政府縣長徐濤在動員講話中描繪了這樣一幅圖景：

金江金山寺片區，投資9.7億元。這里將打造“金山十坊”，把美食街、夜市、文創工坊塞進老街區，讓600年古寺與市井煙火共生；1.2萬平方米的金湖美食街、5000平方米的金山十坊改造，都將成為年輕人的打卡地。

金江向陽片區，投資8.7億元。老縣醫院地塊將變身2.1萬平方米的濱江文化商業中心，南渡江邊將建起4.7萬平方米的風情街區。“推窗見江、出門入園”，不再是口號。

老城盈濱內灣片區，投資39.4億元。9公里岸線生態修復、100萬平方米青年社區、摩天輪公園、紅樹林公園、東水百年漁村活化……目標是打造一個“青年休閑活力灣”。“不是海口，就在海口”——老城區的區位優勢將被徹底激活。

到2030年，澄邁城市更新將交出這樣一份成績單：改擴建市政道路40公里以上；改造供水管網80公里；改造污水管網68公里；改造燃氣管網30公里；城鄉生活垃圾無害化處理率100%；道路照明設施完好率100%；配電自動化有效覆蓋率100%；專業化物業管理小區超80%。

到2035年，全面完成C、D級危房整治；人均公園綠地面積不低于10平方米；社區養老服務設施配備率100%；每千人口擁有嬰幼兒托位數達4.5個以上；金江、老城中心城區15分鐘生活圈覆蓋率達60%。

錢從哪來？城市更新并非政府“獨角戲”

在澄邁縣城市更新中，簽約企業以“城市合伙人”的身份參與建設。陳標志/攝

城市更新的資金并非小數目，那么錢從哪里來？澄邁縣有關方面回答了這個問題：政府引導、市場運作、多方參與。

“城市更新不是政府的‘獨角戲’，而是全社會的‘大合唱’。”澄邁縣縣長徐濤說。

政府先投“基礎分”。積極爭取中央預算內投資、專項債、超長期特別國債，澄邁縣發改委的目標是“力爭超30億元”。同時探索設立縣級城市更新基金，整合財政資金和社會資本。

城市更新，企業來唱“主角戲”。記者在大會現場見到，多家企業與政府簽下了戰略合作協議——

廈門建發集團為澄邁帶來20年的城市更新經驗；海南綠發投資有限公司扎根澄邁縣30多年，累計投資136億元；海南合悅集團更是“真金白銀”表態，未來在澄邁投資規模有望翻倍。

“城市更新不是簡單的‘拍腦袋’，而是老百姓的呼聲，是我們這代人必須交出的答卷。”蔡篤漢在解讀城市更新方案時動情地說，政府層面，成立城市更新工作專班，統籌規劃、政策、資金等要素。

“去年，海口市成功入圍中央財政支持城市更新行動城市名單，獲得10億元中央財政資金支持。”汪科在本次城市更新大會上說，這些“真金白銀”的投入和“制度紅利”的釋放，為全省城市更新工作注入了強勁動能。

而澄邁縣，正是這股全省城市更新浪潮中最先掀起波瀾的那一個。