北京房價連跌11月后首漲0.3%，武漢單日451套創2年新高

3月的樓市進入傳統的“金三銀四”銷售旺季，但是今年的火爆景象還是在很多從業人員的意料之外。

我們先來看一組數據。作為全國樓市風向標的上海，其二手房的成交量喜人。上海網上房地產統計數據顯示，3月的第二周，二手房在7天內就成交了7233套，刷新5年以來的最高紀錄。說白了，就是現在的市場熱度沖到了上一輪樓市高點時的水平。而且從3月1日到3月18日的這段時間里，上海二手房市場成交了1.67萬套，平均每天的成交數量超過900套。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，上海這輪市場變化的特點可以用“速度快、來勢猛、覆蓋面廣”來概況。事實上，目前上海已經形成了“小陽春”的市場行情。

無獨有偶，北京樓市也呈現變暖的趨勢。國家統計局的數據顯示，2月份北京二手房價格在連續下跌11個月后首次回正，環比漲幅為0.3%。另外今年1月到2月的兩個月的時間里，北京二手住宅網簽量為2.3萬多套，而且這個數據比前10年同期的平均水平還要多出2000多套。值得一提的是3月1日到18日的這段時間里，市場熱度持續攀升，網簽量已經逼近9800套。

而新一線城市的代表杭州，其二手房成交量也呈現回升趨勢。截至3月15日，杭州十區二手房3月的成交量已經突破3600套，超過了上月整個月份的水平。貝殼平臺數據顯示，3月15日的新簽單量，甚至創下了近一年來的最高紀錄。

這股一線、新一線城市的樓市熱流也傳導到了二線城市。南京、武漢、鄭州等城市的二手房成交量也在上漲。其中，南京3月前兩周周末的成交量基本都在900-1000套，武漢第二周周日的單日成交量飆到451套，直接刷新近2年的紀錄。而鄭州3月的簽約量也比去年同期上漲了16%。

除了數據出乎從業人員的意料之外，更讓人摸不著頭腦的是這波購房的火熱氛圍。

杭州蕭山區新房

杭州一位房產店的店長表示，熱度是突然爆發的，因為之前門店每個月的成交量也就4到5單，而進入3月后，半個月的成交量就已經翻倍，暴漲到9單。上海鏈家的吳江海也有這樣的感受，就是這段時間的帶看量比往年同期一下子高出了30%-35%，而且春節后成交的二手房中，有大約一半的客戶是從"租老破小"進階到"買老破小"的剛需人群。

那么這波回暖的行情，真的是突然爆發的嗎？其實仔細分析，我們會發現后面有三大關鍵因素在共同起作用。

其一是政策松綁。先是北京在2025年12月優化了住房限購政策也即非京籍的家庭購買五環內的房子，社保年限由之前的3年降到2年，如果是買五環外的房子，社保甚至只需要1年。多子女家庭還可以在五環內再買一套房子。此外，首套房和二套房的按揭利率也平齊了，第二套房如果采用公積金貸款，首付比率還從之前的30%下降到25%。

接著上海今年2月底推出了"滬七條"，主要是為了降低購房門檻，讓非滬籍的老百姓能以更短的社保年限，更高的公積金貸款額度，實現在外環買房的目標。

然后是杭州宣布3月6日起，老百姓在余杭、蕭山、臨平等區購買新房，將獲得單套最高10萬元的補貼。這種來自政府的大額補貼，立馬就引發了當地人們買房的熱情。

其二是房價調整到位了。經過幾年的市場調整，一線城市的房價已經處于相對低位，一些城市的房價甚至回到了2016年的水平。在房貸利率和首付比例都下降的情況下，很多人會覺得同等額度的錢，與其每月交房租還不如還月供，屆時還完，房子就屬于自己了。

統計數據顯示，最近一個月，上海300萬以下的剛需二手房的成交占比已經超過60%，而杭州自從春節以來，二手房市場中200萬以內的房源占到56%，這些數字都說明這波買房的主力是剛需用戶，他們對于價格特別敏感，只要價格合適，肯定出手購買。這些剛需用戶購房主要是自住或者是為了孩子上學。總之都是為了自己使用，而不是為了投資而來。

其三是傳統旺季的購買習慣。眾所周知，每年的“金三銀四”都是房屋買賣的旺季，很多人會在這個時間為孩子上學提前購置學區房或者為子女購買婚房等。而去年年底到今年3月，各地政府相繼釋放出來的購房利好政策也極大地刺激了人們的購房需求。另外部分房東開始漲價或者捂著不賣的事情時有發生，這也在一定程度上，營造出了“再不買就要漲價”的緊張氣氛，推著一些觀望的老百姓也入場買了房。

相信有人會問，這股熱流確實給了老百姓很大的實惠，但是它會持續多長時間呢？是所有城市都會出現這股暖流嗎？對此，業內專家們的看法也大相徑庭。

有人認為，北京、上海等一線城市具有風向標意義，這些地方的房價回升將在全國形成示范效應，有利于推動各地的樓市回暖。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進就認同這個觀點。不過他也提醒大家，現在房產市場基本面是“量升價穩”，價格不會大幅上漲。

也有人持謹慎態度。中指研究院華東大區常務副總經理高院生認為，當前房地產市場還是存在供求失衡及預期尚未充分提升的問題。如果市場和相關機構沒有充分改善這兩大問題，那么，今年樓市小陽春持續的可能性并不大，就更別提一線城市帶動全國回暖的可能性了。

所以樓市的城市分化還是存在。一線城市有人口和產業支撐，有效需求很充足。北京的優質教育醫療資源整體上處于全國之首；上海作為全國最繁華的城市之一，其常住人口仍在增長，這些城市吸引著高素質人才前往，不少人在那里安家置業，所以一線城市的房價比其他地方要平穩些。而部分三四線城市面臨困境，一方面庫存去化周期長達20個月以上，另一方面不少年輕人口離開原籍，留在一、二線城市，雖然有短期的政策刺激，但是也難以改變長期下行的趨勢。

需要指出的是，盡管今年春節以來，北京、上海、杭州、武漢等城市的成交量都在回升，但是"以價換量"仍然是主流，房價并沒有出現暴漲的情況。在這波樓市小陽春里，往往房東降價才能促成交易，而且不少買家還在期待更低價格的出現。這說明市場并沒有出現供不應求的情況。數據顯示，到3月19日，杭州二手房掛牌量同比增加了8000套，上海掛牌量也在回升，這意味著房產市場還在消化存量。

說了這么多，我們普通人應該怎么應對這波樓市小陽春呢？

如果你是剛需或者改善型購房，那當下確實是一個不錯的時機。如果你是投資者，則要謹慎了。現在樓市并未全面回暖，樓市的積極信號還沒有完全確定，所以投資買房首要多方面考量，否則就容易砸在自己手里。

總之，樓市行情冷暖自知，大家要根據自己的情況，做出妥善的決定。至于樓市的這股暖流還將持續多久，我們也只能拭目以待。