3.1容積率+超10萬(wàn)㎡建面，深圳迎來(lái)“新國(guó)標(biāo)”頂流

01.

2026，深圳好房子的答案

藏在“新國(guó)標(biāo)”里

2026年深圳樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜默的“價(jià)值回歸”。

曾幾何時(shí)，“地段至上”是市場(chǎng)唯一的信仰；而今，潮水退去，真正的價(jià)值錨點(diǎn)浮出水面：

核心地段的稀缺資源+“新國(guó)標(biāo)”帶來(lái)的第四代住宅升級(jí)，將成為深圳“好房子”的新定義。

“好房子”的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也被徹底刷新

——不局限在地段與價(jià)格，更是容積率、得房率、公區(qū)尺度、建筑品質(zhì)等硬核指標(biāo)的全面比拼。

為何說(shuō)“新國(guó)標(biāo)”的出現(xiàn)是“革命性”，而非“普通升級(jí)”？關(guān)鍵在于其三大特質(zhì)：強(qiáng)制性、全覆蓋、根本性。

這是國(guó)家強(qiáng)制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是從土地出讓規(guī)則到建筑物理屬性，再到居住體驗(yàn)進(jìn)行的根本性重構(gòu)，深圳新出讓土地也是遵循該標(biāo)準(zhǔn)。

簡(jiǎn)言之，2025年5月1日是深圳住宅市場(chǎng)的“新舊分水嶺”：

此前，是“高密超高層”時(shí)代；

此后，正式進(jìn)入“低密小高層、好房子”的新時(shí)代。

圖源深圳市規(guī)劃和自然資源局

低密，在深圳意味著什么？

寸土寸金的深圳，低容積率曾是奢侈品。

回顧過(guò)往，香蜜湖一號(hào)、水榭花都等老牌豪宅，容積率尚能維持在1-2左右。

但隨著深圳快速發(fā)展，可開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少。數(shù)據(jù)顯示2023年到2025年5月前，深圳土拍宅地容積率多在4-5倍開(kāi)始，甚至一些達(dá)到了6-7倍。

在此背景下，新國(guó)標(biāo)的3.1容積率尤為珍貴，這種低密屬性，也注定讓未來(lái)的新國(guó)標(biāo)住宅成為二手房市場(chǎng)被追捧的“獨(dú)角獸”。

數(shù)據(jù)來(lái)源深圳交易集團(tuán) （上下滑動(dòng)）

小盤(pán)為主的時(shí)代，大地塊才能承載“真低密”。

當(dāng)然，僅有低容積率還不夠。

在土地碎片化的當(dāng)下，唯有大地塊才能將低密度的舒適優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。

超大體量地塊能提供更充足的土地資源，避免“偽低密”的拼湊感，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)園林、公區(qū)和樓間距的奢侈規(guī)劃。

從去年5月后，深圳共出讓了11宗宅地，其中容積率≤3.1的有7個(gè)。在這場(chǎng)硬碰硬的“國(guó)標(biāo)”競(jìng)爭(zhēng)中，有一個(gè)項(xiàng)目格外值得關(guān)注——天境云璽。

不僅身處當(dāng)下極具潛力的板塊，更是繼寶中頂豪觀潮府之后，深圳目前唯二建面超10萬(wàn)㎡“新國(guó)標(biāo)”大盤(pán)，占地約3.5萬(wàn)㎡（相當(dāng)于5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)）。還以超預(yù)期的產(chǎn)品力，在“新國(guó)標(biāo)元年”率先給出了答案。

02.

光明中心首個(gè)新國(guó)標(biāo)

天境云璽以豪宅手法定位生活

在當(dāng)下這個(gè)充滿變數(shù)的市場(chǎng)環(huán)境中，購(gòu)房者最渴望的是“確定性”。

天境云璽，正是這份確定性的最佳載體。

首先，項(xiàng)目由振業(yè)、天健、光明建發(fā)“國(guó)企鐵三角”聯(lián)袂打造，背書(shū)雄厚，不僅意味著交付的安全，更代表了對(duì)“新國(guó)標(biāo)”嚴(yán)苛的執(zhí)行。

同時(shí)，它還位于光明中心，周邊商業(yè)、公園、學(xué)校、地鐵樞紐云集，更有深圳科學(xué)技術(shù)館、深圳國(guó)際美術(shù)館等城市TOP級(jí)配套。

然而，真正的“確定性”標(biāo)準(zhǔn)，絕不止于品牌與地段。

作為光明中心首個(gè)“新國(guó)標(biāo)”的第四代住宅產(chǎn)品，天境云璽基于3.1的超低容積率、建筑高度80米，以及約10萬(wàn)㎡純商品房大盤(pán)的底色，結(jié)合頂豪設(shè)計(jì)手法，將“新國(guó)標(biāo)”的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為可感知的日常生活，讓“第四代宅”在深圳真正落地。

“ 抬高約5.5米園林底盤(pán)+約68米奢闊門(mén)庭，從喧囂城市進(jìn)入靜謐住區(qū)。

歸家的儀 式感，始于對(duì)城市的“梳理”。

“璽”乃尊崇、禮序與傳世的象征。天境云璽打破傳統(tǒng)社區(qū)與市場(chǎng)道路齊平的設(shè)計(jì)，以豪宅經(jīng)典的“臺(tái)地抬高規(guī)制”重塑歸家格局。

社區(qū)園林整體抬升約 5.5 米，住宅自3樓起，標(biāo)高較外部地面高出約11米。

天境云璽效果圖

從入口開(kāi)始，匠造中軸對(duì)稱“璽”級(jí)五重歸家禮序：循黑金奢闊前庭而入，登約68米儀仗陣列大門(mén)，穿行親水藏趣庭院，拾級(jí)而上，央景中心園林豁然鋪展。

天境云璽 歸家示意圖

居高臺(tái)之上，視線從平視轉(zhuǎn)為俯瞰，一種掌控城市的尊崇感油然而生。這不僅是物理高度的提升，更是身處繁華向歸家靜謐的瞬間轉(zhuǎn)換。

天境云璽歸家示意

“ 微轉(zhuǎn)角錯(cuò)落式規(guī)劃+飄窗無(wú)柱化 設(shè) 計(jì)，讓每一扇窗擁有“專屬視野”。

進(jìn)入園內(nèi)，低密度的饋贈(zèng)撲面而來(lái)。

17-26層/80米的小高層 布局，也意味著戶數(shù)更少，占有的資源更多。

從樓高的角度：80米限高26層，實(shí)際只有24個(gè)住宅樓層，對(duì)比100米限高33層的住宅（31個(gè)住宅樓層），同一棟樓少了接近23%的住戶。等電梯的時(shí)間可大幅縮短，早晚高峰停車場(chǎng)出入更順暢，居住更加舒適。

同時(shí)，微轉(zhuǎn)角錯(cuò)落式規(guī)劃讓 項(xiàng) 目南向布局房源超90%（東南向53%，西南向38%）。

再加上建筑80米限高，與百米超高層拉開(kāi)幾十米的差距，樓體更矮、排布更疏，陽(yáng)光能長(zhǎng)時(shí)間鋪滿整個(gè)園林，家里采光、通風(fēng)、視野全面升級(jí)。

晨光熹微、絢爛日落在天境云璽都能享受得到，這種對(duì)光線的執(zhí)著，一般也只有在高端項(xiàng)目能享受到。

天境云璽效果圖

更令人驚嘆的是， 天境云璽不惜成本，戶型上大量采用了飄窗轉(zhuǎn)角無(wú)柱化設(shè)計(jì)。

消除轉(zhuǎn)角處的結(jié)構(gòu)遮擋，打破對(duì)空間的限制，實(shí)現(xiàn)真正的270°全景視野，讓城市天際線與園林綠意能毫無(wú)保留地涌入室內(nèi)。

這種手法 通常也只出現(xiàn)在深圳灣壹號(hào)、信悅灣等頂豪項(xiàng)目。如今天境云璽把它帶到了光明。

飄窗轉(zhuǎn)角無(wú)柱化示意

“ “森林公園”+“下沉庭院”，創(chuàng)造更多活動(dòng)空間。

當(dāng)然，低容積率最直接的饋贈(zèng)，是更多的土地留白，創(chuàng)造更多的活動(dòng)區(qū)。

園林采用雙軸設(shè)計(jì)，通過(guò)兩條主要景觀軸線串聯(lián)起不同功能區(qū)域，規(guī)劃的十大主題庭院，嵌入了全齡活動(dòng)場(chǎng)地、游泳池、主題兒童樂(lè)園及健身空間，讓園林化身可觀、可玩、可互動(dòng)的小型“森林公園”。

園林效果圖

而最動(dòng)人的場(chǎng)景，藏在下沉庭院之中。

借鑒深圳灣頂豪靈感，引入流水瀑布景觀。從地面步入下沉空間，潺潺水聲瞬間取代了城市噪音，這里不僅是社區(qū)的公共客廳，更是屬于業(yè)主的“私享休閑空間”。

在此品茗、會(huì)友或獨(dú)處，身心瞬間抽離繁華，邁入清幽靜謐的世外桃源。

下沉庭院效果圖

值得強(qiáng)調(diào)的是，天境云璽是無(wú)保障、無(wú)回遷房、無(wú)人才房的純商品房大盤(pán)，從源頭確保了鄰里圈層的純粹與居住氛圍的統(tǒng)一。這在光明中心區(qū)乃至全深圳都很罕見(jiàn)。

03.

約95%-105%的實(shí)用率

讓「住的下」升級(jí)為「住的好」

低密是質(zhì)感生活的絕配，也是許多購(gòu)房者的核心改善訴求。

然而，將視野從社區(qū)園林延伸至戶內(nèi)空間，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“新國(guó)標(biāo)”的第四代住宅來(lái)講，居住的紅利遠(yuǎn)不止于外部環(huán)境，戶內(nèi)空間的改變才是其終極內(nèi)核。

天境云璽的戶型設(shè)計(jì)，正是這一理念的集中體現(xiàn)。

建面約83-166㎡的戶型，實(shí)用率達(dá)約95%-105%。更打造出“可生長(zhǎng)性”空間，用更小的建筑面積實(shí)現(xiàn)更多功能空間。

“ 建面約93m 2“可生長(zhǎng)”戶型，演繹” 3+1”房的靈動(dòng)布局 。

對(duì)于年輕家庭或改善群體而言，建面約93m2戶型打破了傳統(tǒng)三房的局限性，實(shí)現(xiàn)了“3+1”房的靈動(dòng)布局。

人多時(shí)，“+1”能變?yōu)榉块g，無(wú)論是二胎家庭，還是三代同堂都能住得下。

而在標(biāo)準(zhǔn)家庭時(shí)，"+1"的空間則能演變?yōu)?/strong>興趣空間。它可以是兒子的“秘密基地”、女兒的“過(guò)家家廚房”，或是父母的書(shū)法雅室、亦或是理工男的硬核操作臺(tái)。

這種極致的靈活性，讓?xiě)粜蛽碛?00m2+的生活想象，也承載全生命周期的需求。

客廳示意圖

“ 建面約105m2，兼容“南北通透”與“大橫廳”設(shè)計(jì)。

建面約105m2的戶型，精準(zhǔn)擊中改善家庭的核心訴求，首次在這個(gè)面積段破解了“南北通透”和“大橫廳”無(wú)法兼得的難題，通風(fēng)采光性、空間開(kāi)闊性全都滿足。

南向5開(kāi)間，約14.7米的采光直接連接陽(yáng)臺(tái)、客廳和臥室之外，就連廚房和餐廳也全覆蓋，陽(yáng)光從早跟到晚，讓整個(gè)室內(nèi)沒(méi)有暗角，一抬頭就是園林或室外的巨幅風(fēng)景。

最具亮點(diǎn)的是，該戶型有三個(gè)臥室配置了L型270°轉(zhuǎn)角無(wú)柱飄窗，將空間、采光與視野的奢享尺度推向新境界。既能作休閑喝茶區(qū)，也能作梳妝臺(tái)等功能區(qū)。

臥室示意圖

“ 建面約115m2雙龍 抱 珠戶型，坐擁園林頭排，僅有24席。

在整個(gè)小區(qū)中，僅有24套的115㎡“雙龍抱珠”戶型。

該戶型完全朝向小區(qū)內(nèi)部園林，客廳+3個(gè)臥室四空間皆直面花園美景，孩子在窗前寫(xiě)作業(yè)，父母在陽(yáng)臺(tái)沏茶，抬眼便是綠意盎然。

巧妙利用玄關(guān)飄窗設(shè)計(jì)，在純南朝向的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了真正的南北通透，極大加強(qiáng)了室內(nèi)的通風(fēng)與采光效率。

“ 建面約139m2戶型，享電梯入戶的樓王體驗(yàn)。

建面約139㎡戶型獨(dú)立成棟，定位“小樓王”，采用2梯3戶配置，更有一臺(tái)雙開(kāi)門(mén)專屬電梯 ，實(shí)現(xiàn)“準(zhǔn)電梯入戶”，歸家私密性與尊崇感拉滿。

該戶型是天境云庭首代139㎡戶型的升級(jí)版，4+1房的闊綽布局，實(shí)現(xiàn)了寬廳尺度+南北通透+雙陽(yáng)臺(tái)三大核心優(yōu)勢(shì)。

更貼合高端改善需求的是，客餐廳與三次臥之間超大跨度無(wú)剪力墻，為后期業(yè)主DIY預(yù)留更大自由。

139m2戶型預(yù)計(jì)在三季度 推售，感興趣可以留意。此外，2期還有中心樓王160+㎡的單梯入戶的純板樓樓王，同樣可期。

除開(kāi)各面積段獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)之外，戶型蘊(yùn)藏的共性優(yōu)勢(shì)，更是把產(chǎn)品力推向峰值。

3米層高 + 無(wú)消防噴淋，舒適度拉滿。

告別老規(guī)30+層住宅常見(jiàn)的2.8-2.9米壓抑層高，和傳統(tǒng)超高層無(wú)法拆除的消防噴淋。

天境云璽26層住宅層高3米，17層住宅層高3.15米，且無(wú)消防噴淋干擾。

更高層高，戶內(nèi)空間居住更舒適，也為業(yè)主后期個(gè)性化裝修減少障礙。

同等功能，面積更小，真金白銀的“省錢(qián)”。

采用新規(guī)設(shè)計(jì)的天境 云璽，在同等實(shí)際可用面積下，項(xiàng)目同級(jí)別戶型比老規(guī)同類產(chǎn)品小約6-15㎡，這也就意味著，購(gòu)房者能有更少的總價(jià)，買(mǎi)到同樣的功能空間。

或者，在建筑面積相同的情況下，天境云璽能多出"+1"靈動(dòng)空間或雙陽(yáng)臺(tái)等配置。這是“新規(guī)”賦予購(gòu)房者的紅利。

可成長(zhǎng)性強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)真正的“一生之宅”。

對(duì)于品質(zhì)剛需而言，通過(guò)減少室內(nèi)梁柱的遮擋，戶型擁有極高的靈活性、可操作性，是可實(shí)現(xiàn)“一步到位”的一生之宅。

對(duì)于改善型業(yè)主而言，它也許不是唯一的住宅，但它大概率是業(yè)主最不想賣掉的房產(chǎn)之一。

可見(jiàn)，天境云璽的戶型，不僅追求“住得下”，更致力于在相同的面積內(nèi)，真正詮釋“住得好”的內(nèi)涵。

04.

兌現(xiàn)元年

在光明看到確定性的未來(lái)

當(dāng)然，好房子需要好地段來(lái)成全。

2026年，不僅是“新國(guó)標(biāo)元年”，對(duì)天境云璽所在的光明而言，也是價(jià)值全面兌現(xiàn)的元年。

從“十四五”規(guī)劃的藍(lán)圖，到如今觸手可及的繁華實(shí)景，光明展現(xiàn)出了強(qiáng)大的兌現(xiàn)力。

過(guò)去幾年，從地鐵6號(hào)線/6號(hào)線支線開(kāi)通，到科學(xué)公園北翼光明頂開(kāi)放、深圳科學(xué)技術(shù)館的火爆開(kāi)館，再到去年底COCO CITY開(kāi)業(yè)3天引流40萬(wàn)人次， 光明的城市配套迎來(lái)爆發(fā)式落地。

今年，價(jià)值兌現(xiàn)也將持續(xù) 。

深圳國(guó)際美術(shù)館計(jì)劃五一前開(kāi)館；科學(xué)公園南翼計(jì)劃十一前開(kāi)園，部分區(qū)域更有可能提前到5月開(kāi)放；軌道13號(hào)線二期（北延）預(yù)計(jì)今年6月底通車，徹底打通光明與南山的時(shí)空距離。

天境云璽位置示意圖

這一切城市級(jí)的紅利，在天境云璽都能享受得到：

以項(xiàng)目為圓心，直線距離約1000米范圍內(nèi)有6號(hào)線，3站換乘13號(hào)線，無(wú)論是去南山上班，還是在光明暢游，都能輕松直達(dá)。

1.7公里范圍內(nèi)，星河COCO City、藍(lán)鯨世界、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三大TOP級(jí)商圈齊聚。周末的家庭聚餐，平日的休閑購(gòu)物，轉(zhuǎn)身即達(dá)；

周邊匯聚了華夏中學(xué)、華南師范大學(xué)附屬光明星河小學(xué)、深圳小學(xué)光明學(xué)校等多所優(yōu)質(zhì)學(xué)府；（學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局劃分為準(zhǔn)）

閑暇之余想放松，周邊還有東周文化公園、國(guó)防主題公園以及光明科學(xué)公園（約208萬(wàn)㎡），散步、慢跑、露營(yíng)都能滿足。

天境云璽配套示意圖

確定性的社區(qū)+確定性的地段。

在“新國(guó)標(biāo)”重塑市場(chǎng)的當(dāng)下，第四代住宅天境云璽以國(guó)企背書(shū)的安全感+3.1容積率的低密純粹+超高使用率的戶型革命、以及光明成熟的配套兌現(xiàn)，成為2026年不可多得的一個(gè)購(gòu)房?jī)?yōu)選項(xiàng)。

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