2026年首迎“房子回升潮”？專家預計：新規下，下半年或超人想象

春風漸暖，樓市的討論度也跟著一路走高。

不少人發現，身邊聊買房、看房源的朋友明顯多了起來。

究其根源，是經過這幾年深度調整，房價已較前期高點出現明顯回落。

國家統計局數據顯示，重點城市房價較峰值平均下探近兩成。

一套總價百萬元的房產，如今入手相較五年前高點，直接省下20萬元成本；部分板塊降幅更大，甚至能省下40萬—50萬元。

疊加房貸利率下行、稅費減免、地方購房補貼等多重利好，實際購房成本已降至近年低位。

身邊就有這樣真實的案例：

杭州一位剛需購房者，2021年看中一套280萬的次新房，因價格偏高猶豫未決；2026年3月再詢，業主報價205萬，加上公積金利率下調至2.6%、契稅減免政策，綜合成本直降90余萬，果斷出手簽約。

與此同時，大量房源跌破業主原始持有成本，越來越多房主選擇躺平惜售，拒絕繼續降價。

從本輪樓市小陽春成交數據來看，已有大批購房者抓住底部窗口入場抄底。

不止一位市場內行直言：眼下的回暖只是序曲，在新一輪政策新規加持下，下半年市場表現，或將超出絕大多數人的想象。

今年的小陽春，和往年真的不一樣

很多人不以為然：每年都有小陽春，不過是曇花一現，開年熱一陣、下半年又降溫，甚至流傳“年初賣房少虧錢”的說法。

但必須清醒認識到：

2026年的小陽春，與往年尤其是2025年相比，本質完全不同。

市場所處階段、驅動邏輯、政策力度，均發生根本性轉變。

一、市場主力徹底換位：二手房扛起大旗

2026年，二手房成為絕對主力，迎來三年來最強小陽春。

中指研究院數據顯示：

- 20城二手房成交環比大增90.3%

- 26城實時成交同比增速高達22%

上海表現尤為搶眼：

- 3月單周成交7233套，創下近五年新高

- 單日網簽最高突破1472套，一度導致系統卡頓

- 3月前24天累計成交23258套，全月有望沖擊3萬套

而2025年小陽春，仍以新房為主力，二手房熱度溫和，未形成如今“二手領跑、新房跟進”的格局。

二手房是樓市最真實的晴雨表。

成交放量、議價收窄、掛牌量回落，標志著買方接受當前價格，市場預期正式轉向。

二、政策從“溫水漫灌”轉向“精準滴灌”

2026年樓市政策，聚焦剛需與改善雙向支持，力度更系統、更落地。

以上海“滬七條”為例：

- 外環外全面放開限購

- 非滬籍社保年限降至1年

- 家庭公積金最高貸款額度提至240萬元

- 首付低至15%，利率僅2.6%

政策直接帶動：

300萬以下剛需戶型成交占比升至73%。

反觀2025年，雖有局部松綁，但政策碎片化、力度不足，對信心提振有限。

本輪風向標城市率先發力，政策底已然夯實。

三、需求結構清晰切換：剛需先行，改善蓄力

2026年市場由剛需主導：

- 主流預算150萬—300萬

- 老破小、動遷房交易周期從4—5個月縮短至2個月內

改善需求暫時滯后，核心是“賣舊買新”鏈條尚未完全打通。

而2025年改善需求仍占不小比重，未出現今年這般清晰的剛需入場格局。

剛需進場，是市場企穩的最核心信號。

隨著剛需盤加速去化，置換鏈條逐步打通，改善需求接力只是時間問題。

四、價格走勢：從單邊下跌，走向分化企穩

統計數據顯示：

- 84城二手房價周環比跌幅自2025年12月起持續收窄

- 2026年2月一度環比轉正+0.02%

- 3月雖小幅波動，但一線城市環比僅-0.31%

- 遠優于二線（-0.60%）、三四線（-0.40%）

2025年同期，房價仍處于單邊下行通道，無明確企穩信號。

對比可見：

當前市場已觸底回升，大城市率先接近回正，回暖基礎非常扎實。

四大硬核邏輯，注定2026年迎來回升潮

不少人仍謹慎：只是跌幅收窄，離全面反轉尚遠。

但內行看得更清楚：

市場轉折從不是單一因素推動，當多重利好共振，趨勢扭轉便會加速到來。

2026年迎來房子回升潮，下半年行情超預期，核心源于四大硬核新規支撐。

一、供應端嚴控增量，從源頭收緊新房供給

自然資源部38號文明確：

新增建設用地原則上不用于商品房開發。

優先保障基建、民生與保障房，從源頭收緊商品住宅供給。

同時，城市更新提速，多地加大危房改造、片區征收力度，直接釋放剛性購房需求。

以南京青云巷危房原拆原建、溫州高鐵項目征收為例：

拆遷安置與房票政策并行，既改善居住條件，又為樓市輸送穩定購買力。

供給收縮、需求擴容，供求格局正在悄悄優化。

二、現房銷售全面推進，開發成本大幅抬升

全國住建工作會議定調：

2026年新出讓土地商品房原則上實行現房銷售。

預售制下開發商6—9個月即可回款；

現房銷售需墊資2—3年，資金成本大幅增加。

國聯民生證券測算：

- 現房銷售將使開發商財務成本增加8%—12%

- 疊加“好房子”新規（層高、電梯、防水、隔音升級）

- 新房綜合成本上浮15%—25%

成本剛性上漲，意味著未來新房價格難有下跌空間。

現有存量房性價比進一步凸顯。

三、專項債大規模收儲存量房，國家隊進場托底

財政部《2025年財政政策執行情況報告》明確：

2026年專項債支持收購存量商品房轉為保障房、租賃房。

中指研究院數據顯示：

截至2026年2月末，28省市擬用專項債收儲存量土地金額突破7700億元。

上海、重慶、長沙、昆明等地已啟動試點：

- 上海靜安、徐匯、浦東率先收購存量房

- 重慶擬投入145億元回收閑置地塊

- 長沙29.71億元、昆明1.38億元同步落地

專項債利率約3%，房源出租可完全覆蓋成本，地方推進動力極強。

國家隊進場接盤，直接減少市場供給、修復價格預期。

這是最硬核的信心支撐。

四、政策持續加碼，沉睡需求全面喚醒

2026年以來，樓市支持政策密集落地：

- 降首付、降利率

- 提公積金額度

- 稅費減免

- 賣舊買新貼息

典型案例：

- 南京賣舊買新房貸貼息1%

- 成都雙職工公積金最高貸144萬

- 首套利率低至3.0%

更關鍵的是：

公積金近10萬億存量資金逐步激活，為市場注入巨量低成本資金。

政策工具箱持續打開，力度精準有效，

積壓的剛性與改善需求將逐步釋放，為市場回升提供持續動力。

市場轉向，往往就在一瞬間

近期一個非常明顯的現象是：

官媒持續釋放利好，預期最先轉變的不是購房者，而是房主。

不少業主撤回掛牌，或直接上調報價。

很多購房者還沒反應過來：

去年看好的房子，今年突然不賣了，或者價格直接拉高。

對于習慣了房價下行慣性的人來說，

這種預期反轉帶來的沖擊，會在下半年愈發明顯。

最后給所有人一句實在建議

當然，本輪回升之初不會復刻過去普漲行情。

歷經四年多深度調整，市場修復需要時間，城市分化仍是主基調。

國家明確2026年目標為：

“著力穩定房地產市場”

政策托底力度充足，市場企穩回升確定性增強。

上半年小陽春夯實基礎，

下半年金九銀十有望迎來更明顯回升。

再給大家幾句實在建議：

- 購房者：核心城市優質房源，遇之果斷入手

- 售房者：市場起步階段不必急于割肉

- 置換者：越早置換越有利，賣價低、買價也低

“事之難易，不在大小，務在知時。”

樓市周期輪回，機遇藏于趨勢之中。

2026年回升潮已啟，新規護航、需求接力、成本支撐，

下半年的市場，終將打破很多人的慣性認知，表現或將超乎想象。