小道消息3·27

中海·九樹滿和 開盤內幕、真相、傳言和八卦

1.九樹滿和開盤后，一反常規，沒有發慶功海報，這里面是不是有事？

表哥打聽到的消息是，確實有事，而且很不正常。這事后面細聊。

2.能不能現在就說，想知道，俺等不及了。

有信源向表哥透露，中海本來是計劃是3月30號開盤，就是下周一晚上開盤，還想多蓄一周客，也想多賣點。

計劃也是臨時調整的。上頭要求這個月要出網簽，而且不能低于xxx。

網簽的關門時間有了，根據倒排期，3月25日就是開盤極限時間，而且還是大晚上。

如果再晚延遲開盤，就簽不出來了。

3.是不是方方面面壓力都很大，不只是開發商？

表哥拿到的信息是，不要以為只有開發商有KPI考核，很多政府單位也都背任務。

要互相體諒難處，換位思考。

當時相關部門原話就是，你能賣好你就賣……

4.既然網簽月底就能出來，到月底也就還剩兩天了，能搶出來嗎？

有信源透露，今晚就能出來，可能會出網簽海報，是網簽數據。

網簽肯定不會低于100套。但到底3月份是簽200套還是300套，這三套方案，開發商內部也是有點猶豫。

5.有人說在開盤當天，中海花500塊請了很多群眾演員當氣氛組。

表哥了解到的情況是，當下請群眾演員的行情價的確是500塊錢。

這次中海是真沒有請，沒有辦法自證，只能說網簽見。

有一個佐證：現場當天擺放了1300把椅子，開發商通知說每家最多只能來倆人。據此推測，當時真實收籌是650組。

酒店現場擺1300把椅子是極限了。

開發商當時考慮兩種情況，一是真實收籌700組+中，肯定當晚有棄選了。但又不能不讓人家過來選房。所以就通知說每家最多只能倆人，就擺了1300把椅子。

第二種方案是，如果有一家三口來的，或是四口來的，就只能站著了，現場人數就有點冒，所以就有了現場請氣氛組的說法。

6.現場憑號排隊，牌上寫1-300組，300-500組，是不是在搞賣壓？

當天在場的渠道小伙伴反饋說，根據過往線下開盤經驗，肯定有棄選的。

把號段拉長后，會加快速度。

本來就是大晚上開盤，誰都不想等得太久。

7.為什么開盤后不發海報？

有信源透露，以前開盤發海報，發多了會有質疑；發少了自己也不干。

因為網簽會很快，干脆就等網簽完再發，讓子彈飛一會兒，飛個兩三天再發。

8.開盤當天晚上，有渠道反饋說，自己的客戶都等得不耐煩了。怎么會出現這種情況，是不是線下開盤，操盤手手生？

中海的確這兩年很少線下開盤。距離今天最近的一次開盤，還是2022年的匯德里，后來是疫情期間的湖光玖里，后來就再也沒有線下開盤了。

但線下操盤對中海這批操盤來說，屬于基操，不存在手生這一說。

表哥拿到的消息是，開盤當晚是必須要收首付，不然不能趕到月底簽網答。

既然是交首付，雖然開發商提前算好了首付款金額，但客戶也同樣認真，自己再核一遍。

客戶自己核一遍，時間就延長了，導致簽約區的人扎堆，簽約區外面的客戶就只能等，所以出現有些客戶等著急了。

最后一位簽約客戶走出售樓處是晚上12點半，工作人員下班是凌晨3點以后。

9.有傳言說關系戶選房這事，是真的嗎？

有信源透露，不是有沒有，是關系戶太多了，有三位數。

操盤團隊一看關系戶統計數據，害怕了，就直接把這個情況及時上報。

有位大領導說了這么一句：中海第一次進通州，這么找關系就全亂套了；本來客戶量大，萬一傳出去（沒有不透風的墻，而且肯定會傳出去），對其它公平排號的客戶傷害太大了。

這位大領導還說，全得罪了，就是全沒得罪，是真朋友終究會理解的。

會上拿出的最后意見就是：一刀切；出了問題他本人兜著。

有關系戶從找操盤手開始，一路找到分管領導，發現統統都走不通，后來干脆去排隊了。

10.為什么有渠道私底下還有牢騷？

表哥拿到的消息是，有渠道帶的客戶沒有選上房，可能是以前在別的樓盤區別對待過，也認為九樹滿和也會這么操作，就會情緒上頭。

開盤當晚，中海還特意請渠道公司三位總監在盯現場。

以前中海線下開盤，是絕對不允許經紀人進現場。

開發商當時的原話是：lj的認籌你都有號，對吧，我現場搖你自己看，你來監督開發商。

11.網上流傳的那個數字是不是真的？如果不是真的，九樹滿和到底賣了多少？

那是競品監測的開盤快報，說是推盤476套，賣了326套，去化率68%，整體均價5.2萬，金額15億。

表哥直接問了開發商內部小伙伴，沒有說數字對錯，只是淡淡說了四個字：

基本客觀。

12.哪些數據又是不客觀？

表哥從其它渠道打聽的消息是，102戶型搞錯了，不是推售96套，認購30套。

當天和120戶型一樣，確實賣光了。反倒是75和89還有點。

13.同行搞錯的原因查出來了沒？

也查出來了。這次沒有推4號樓和5號樓。

同行主要是忽略了一個細節，九樹滿和拿預售證是分兩次。

4號樓和5號樓沒有取證，而這兩棟樓就有100套+房源。開盤快報沒有注意到這一點。

信源透露，反正是取證的，基本光光。

14.為什么還有渠道說讓再等下102戶型，不是說賣光了，是不是在做局？

這個問題，表哥直接問了開發商。開發商的原話是要看有沒有清退的。沒有清退，就真沒有了。

15.如果有清退的，會不會坐地漲價？

開發商原話是，如果是清退房源，就享受開盤優惠99折；非清退房源，沒見有這個優惠。

16.開盤前九樹滿和大張旗鼓表揚和自我表揚，怎么開盤后一下子低調起來？

表哥也直接問了開發商，就隔兩三天，沒必要發開盤海報。

發網簽海報更顯誠意。

17.原來說中海是利潤之王，這次改叫法了，說中海是價格屠夫。

有信源分析九樹滿和低價開盤的原因，主要是地價太便宜了，2.7萬的地價，5.1萬的售價，這是客戶價格敏感的臨界點。

前期也做了大量摸排調研，當前市場情況下，客戶自己會定價，貴了就等等。

就這個價格，還有很多客戶認為應該是4w+才值。

中海內部多位小伙伴也一再表示：還是要敬畏市場、尊重市場。

18.網上有一種腔調：九樹滿和這次是殺雞不用牛刀，而是馬刀，操盤風格很不中海。連樣板間都很不中海，真是很奇怪。

表哥第一次去看樣板間時，也是很意外，九樹滿和居然動用了萬吉玖序才有的燃氣電動開窗、漏水報警、中控和智慧屏，產品力絕對是拉滿了。

而且對收納體系和全代際空間也有升級，精裝成本肯定低不了。

目測要比公園里、翠湖都要高。

戶型小、單價不高、配置高，真是做到了人生小滿，和合其美。

最神奇的是，120戶型還做了場景展示，把次臥做成和客廳相連的貫通場景書房，很有調調。

中海北京真的太改變，不只是營銷，還有設計，還有精裝、還有園林。

原來接觸中海的人，都是拒人千里之外的居高臨下式禮貌。

這段時間感覺到了真誠和真心。一家持續進化的公司才是最可怕的。

19.市場上有一種聲音，說通州是地緣性市場，短期會爆，中長期韭菜不夠割。

表哥直接問了九樹滿和操盤手。他給到一組數據，地緣性客戶占到65%，剩下是其它。

跟原來的區別是，最初的判斷是朝陽客戶占到35%，沒有想到還有還有東西城客戶，就是沿一號線過來的客戶。

與朝棠攬月的區別是，朝棠攬月是4成朝陽。

而且，買通州的朝陽客戶會對比朝陽二手房，心里還是想著離朝陽距離近點。

沿一號線過來的客戶，主要是想買75戶型和89戶型，總價在400萬以內的新房。

操盤手分析說，很有可能就是地鐵遠了4站，九樹滿和蓄客時間短，朝陽的客戶還沒有過來，或是拓客還沒有觸及到。

表哥到過九樹滿和地塊現場，感覺中海在打一場必贏的仗時，敬畏心真是太拉滿了。

20.一直聽說xx部來了個很厲害的負責人。

不知道她叫啥。在九樹滿和樣板間里，我感受到了厲害。

21.我對中海北京的印象改變，來自九樹滿和，而非安瀾北京。

原因是安瀾怎么做好都是該的。而九樹滿和有太多妥協的空間，中海北京這一次卻跟自己較勁，我因此看到了不一樣的中海。銷冠100

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