樓市三大“拐點”來襲，李嘉誠家族“暗示”或成真，兩類人吃悶虧

最近一個月，樓市輿論徹底吵翻了天。

放在兩年前，市場幾乎是單邊下行，反彈曇花一現，根本沒這么多針鋒相對的爭論。但2026年不一樣了，核心城市從去年四季度就出現企穩苗頭，至今熱度持續接力、輪動擴散。中央明確提出著力穩定房地產市場，各類穩樓市政策密集落地，力度明顯加碼。

據中指研究院統計，2025年12月至2026年3月，全國累計出臺寬松類樓市政策168條，覆蓋首付下調、利率優化、增值稅減免、公積金提額、房票安置、以舊換新、限購松綁等全維度，政策密度與力度均創近四年新高。

海量政策持續發力，疊加更多儲備工具在路上，持續四年深度調整的樓市，真的要扭轉趨勢了嗎？

答案已經越來越清晰：主導市場走向的三大拐點已經正式到來。

一、成交量拐點：量在價先，恐慌拋盤被全面承接

樓市最真實的先行指標，永遠是成交量。

從2025年12月起，全國重點城市新房、二手房成交量同步回升，環比連續正增長，同比降幅持續收窄。國家統計局數據顯示，2026年1—2月全國商品房銷售面積同比降幅較去年全年收窄6.2個百分點，市場筑底特征顯著。

二手房作為真實需求晴雨表，信號更強烈。

北京、上海、深圳、杭州、南京、成都等13個核心城市，二手房成交量連續4個月站上榮枯線，上海、北京單月成交量創37個月新高，杭州、成都同比增幅均超45%。

經濟學常識告訴我們：量在價先。成交量在底部持續放大，意味著大量恐慌性拋盤有了充足接盤力量，這些買家絕非“接盤慈善”。

媒體實地調研顯示，上海內環、深圳南山、杭州錢江新城等核心板塊，出現購房者一次性購入多套改善房源的現象；外資機構持續加倉內地核心區商業與住宅資產，單季度掃貨規模超200億元。他們出手的邏輯很簡單：購置成本已處于歷史低位，長期回報具備確定性。

這是第一個明確拐點：需求端不再觀望，主動進場承接籌碼。

二、價格拐點：跌幅持續收窄，優質房源率先止跌回升

很多人還在盯著均價下跌，卻沒發現結構性價格已經反轉。

當前全國房價整體仍在底部區間，但核心地段、優質小區、稀缺戶型的底部價格正在穩步抬升。上海浦東、廣州珠江新城、南京河西等板塊，一套掛牌價略低于市場的優質房源，往往出現5—8組客戶同時爭搶，議價空間從過去10%—15%壓縮至2%以內，甚至出現跳價、反價現象。

國家統計局2026年2月70城房價數據給出權威印證：

- 新建商品住宅環比下跌城市53個，較上月減少9個；

- 一線城市新房環比由降轉平，北京、上海均上漲0.2%；

- 二手房環比跌幅連續4個月收窄，北上深核心區率先回正。

這與前幾輪“小陽春”完全不同。

過去的回暖是以價換量，價格單邊下行、靠降價換成交；本輪是量價同步修復，成交量回升伴隨跌幅收窄、優質房源漲價。從經濟學角度看，這是市場出清完成、供需重新平衡、預期轉向樂觀的典型信號，也是趨勢反轉的核心標志。

中指研究院實時成交監測顯示，核心城市二手房成交均價環比已接近回正，部分熱點板塊同比轉正，價格拐點正式確立。

三、預期拐點：從看空惜售到看漲入場，信心指數大幅回升

樓市短期看金融，中期看土地，長期看預期。

住建部、央行多次公開表態：堅決穩定市場預期、扭轉預期、提振信心，權威媒體連續發文引導合理預期，政策端與輿論端同向發力。

預期轉變最先體現在房東端。

過去業主普遍恐慌拋售，議價空間大、愿意承擔稅費；現在大量業主選擇惜售躺平，掛牌價堅挺、拒絕大幅讓步。杭州某小區業主群直言：“國家都在穩樓市，再跌空間有限，不急著賣了。”

購房者預期同步逆轉。

某知名機構發布的2026年一季度購房者信心指數顯示：

- 一線城市信心指數回升至65，二線城市至55；

- 認為房價“合理或偏低”的受訪者占比68%，較去年翻倍；

- 計劃3個月內入市的購房者占比提升12.7個百分點。

瑞銀、中信證券聯合調研也證實，居民房價看漲比例顯著提升，觀望情緒明顯消退。預期從單邊看空轉向分歧修復，再到逐步樂觀，構成樓市反轉的第三重關鍵拐點。

四、李嘉誠家族重磅表態：不是退出，而是重回核心戰場

普通人看不清方向，不妨看看穿越多輪周期的頂級資本動向。

外界一直誤傳“李嘉誠退出房地產”，事實恰恰相反：地產依舊是長實集團核心盈利支柱。

2026年長和系業績會上，李澤鉅釋放兩個關鍵信號：

1. 集團收入增長主要由物業銷售拉動，地產仍將是集團核心業務；

2. 截至2025年底，手握1513億港元可投資現金，絕不閑置，只要回報合理，就會積極參與香港宅地競拍。

面對記者“是否會出手競拍港府9幅住宅用地”的提問，李澤鉅直言：地產是核心業務，合理回報必參與。

這不是暗示，是明確加倉。

回顧李氏家族操作歷史：高位減持、低位回購，精準踩中每一輪周期。本輪重啟拿地，背后是香港樓市已明確企穩，新房成交量同比回升、價格止跌上漲。按照歷史規律，香港市場回暖后，內地核心城市往往成為下一階段布局重點。

1500億現金即便僅拿出1/5投入土拍，也足以對核心市場形成明顯拉動、預期反轉。頂級商人從不談情懷，只看賠率與概率，他們的行動，就是最直白的市場判斷。

五、趨勢已定，這兩類人正在吃悶虧、悔不當初

市場方向已經清晰，有人踩中機遇，也有人倒在黎明前，其中兩類人損失最慘重。

第一類：撐不住恐慌割肉，倒在市場反轉前夜

過去四年深度調整，不少業主扛不住月供壓力、家庭急需現金流，選擇在底部低價拋售。

典型案例：深圳某業主2025年底以480萬元賣出核心區三房，較2021年高點蒸發220萬元，還白白支付60多萬元利息；2026年一季度同戶型成交價已回升至530萬元，短短三個月凈虧50萬元，本金利息雙重損失。

中指研究院數據顯示，2025年四季度至2026年1月，是業主割肉高峰，而2—3月市場快速回暖，這批“割在底部”的群體，平均虧損幅度達15%—25%，徹底錯失反轉紅利。

第二類：賣掉大城市房產，回流小城市與農村

另一批人選擇“逃離大城市”，賣掉一線、強二線房產，回鄉置業，看似輕松，實則雙重虧損。

第一層虧損：折價賣房的即時損失，在底部賣出核心資產，直接兌現浮虧；

第二層虧損：永久失去城市紅利與資產增值潛力，教育、醫療、就業、公共配套等隱性福利隨之流失，下一代起點被拉低。

更關鍵的是資產邏輯錯配。

李嘉誠家族加碼的永遠是核心城市核心地段，房產價值源于土地與資源稀缺性，而非鋼筋水泥。反觀小城市，國家統計局與機構數據顯示：

- 全國商品房待售面積8億平方米，三四線城市庫存占比超60%；

- 三四線新房去化周期高達60.2個月，縣城更是達到47.6個月；

- 近半數地級市人口持續收縮，需求持續萎縮，房價長期承壓。

賣掉大佬爭搶的核心資產，買入無人問津的高庫存標的，相當于在牛市空倉、在熊市重倉，財富差距只會越拉越大。

六、順勢而為，才是普通人最好的策略

樓市從不等人，拐點已至，分化加劇。

中央定調穩市場，成交量、價格、預期三重共振，頂級資本重新入場，趨勢已經不言自明。

“識時務者為俊杰。”

不必糾結短期漲跌，看清周期大勢，守住核心資產，遠離弱勢區域，才能在這一輪修復行情中守住財富、把握機遇。