開發(fā)商警告：十年內(nèi)高層住宅將面臨五大困境

這些年不少人買房時總盯著二十到三十層的高層住宅，總覺得住得高視野好采光足，開發(fā)商也樂意在同一塊地上多蓋幾層多賣幾套掙錢更多。可一位干了二十多年高層項目的開發(fā)商最近直言，用不了十年，這些樓就得面對幾大實際難題。他不是空談，是從一個個項目交付后十來年的維護情況里看出來的。市場里很多小區(qū)已經(jīng)陸續(xù)進入這個階段，電梯管道這些公共設(shè)施開始集中出問題，住戶日常感受越來越明顯。

先說電梯老化這事兒。電梯正常設(shè)計壽命也就十五到二十五年左右，可實際跑在高層里，載重次數(shù)多啟動頻繁，常常用到十年出頭就容易出毛病。上海有些建成二十多年的小區(qū)，電梯故障率明顯上升，物業(yè)得反復(fù)找專業(yè)隊來修，停運時間拉長。

住在高層的人每天進出全靠它，一旦頻繁維修，上下樓就變得麻煩，尤其是老人或者帶東西的時候。全國現(xiàn)在有八十多萬臺用了十五年以上的老電梯，高層住宅里占比不小，問題已經(jīng)擺在眼前。

電梯壞了之后維修費用怎么分攤就成了大難題。低層住戶覺得自家用得少，不該多掏錢，高層住戶又說整棟樓都受益應(yīng)該大家平攤。雙方意見對不上，業(yè)主大會討論起來往往卡殼，需要三分之二以上業(yè)主同意才能動用維修資金，結(jié)果維修進度一拖再拖。換一部電梯國產(chǎn)基礎(chǔ)款加上拆裝總得二三十萬，有些小區(qū)甚至更高。地方有補貼但剩余部分還是業(yè)主自己出，協(xié)調(diào)過程耗時費力，很多小區(qū)因此拖著帶病運行。

高層住宅在遇到地震或者火災(zāi)這類突發(fā)情況時，逃生條件確實差一些。災(zāi)害一來電梯自動停運，所有人只能走樓梯。二十到三十層的高度讓樓梯距離地面遠，人員多的時候容易擠成一團。煙氣還容易沿著豎井快速向上竄，形成煙囪效應(yīng)，增加撤離難度。消防部門的數(shù)據(jù)顯示，高層建筑火災(zāi)撲救時樓梯攀登耗時長，常規(guī)設(shè)備覆蓋范圍有限。相比低層住宅，高層住戶在類似情況下撤離速度慢不少，這點在實際案例里反復(fù)被驗證。

很多高層住宅建成十年左右，供水供電管線還有電梯這些設(shè)施就開始老化。整棟樓拆除成本太高，地方短期內(nèi)很難推動大規(guī)模改造，只能靠小修小補維持。專項維修資金是買房時按比例交的，可高層維修需求大單次花銷高，用不了多久就見底。住戶需要額外補繳的時候，部分家庭覺得負擔(dān)重。當初籌集標準低，后期缺口明顯，供水管漏水供電系統(tǒng)老化這些問題積累起來，日常運行成本一直往上走。

隨著這些缺陷慢慢暴露，老化高層住宅在交易市場里的價值也面臨下行壓力。房價整體平穩(wěn)或者調(diào)整的時候，中心區(qū)的多層建筑保值能力相對好一些，而高層因為維護成本高，轉(zhuǎn)手速度慢，有時掛出去好幾個月都沒人接盤。公攤面積大也是個繞不開的問題，買房時多付了錢，后續(xù)物業(yè)費取暖費還得按建筑面積算，實際居住面積沒那么劃算。市場觀察里，非核心區(qū)域的高層住宅流動性越來越差。

房子貶值風(fēng)險隨著時間推移越來越明顯。高層維護成本高，設(shè)施老化后居住體驗下降，買房人自然會謹慎。市場下行階段，多層住宅抗跌能力強一些，高層價格回落更快，有時出現(xiàn)掛牌后長期無人問津。公攤面積大的問題又讓實際得房率低，物業(yè)費取暖費相應(yīng)多交，持有成本拉高。開發(fā)商現(xiàn)在看得很清楚，未來這類老化高層在二手市場競爭力弱。