王石再次預(yù)測的房地產(chǎn)走向，大概率可能又是對的

這兩年的樓市，別說剛需準(zhǔn)備買房的年輕人糾結(jié)，就連手握多套房產(chǎn)的業(yè)主都拿不準(zhǔn)主意，網(wǎng)上一會說要暴漲一會說要崩盤，各種說法滿天飛看得人頭暈?zāi)X脹。不少人都想找房地產(chǎn)行業(yè)的老前輩問個靠譜方向，王石入行這么多年，每次開口都剛好踩中行業(yè)節(jié)奏。2023年底他在阿布扎比說的那番話，放到2026年回頭看，很多業(yè)內(nèi)人都覺得，他這次大概率又說中了。

王石2017年從萬科董事長位置卸任后，平時大部分時間都撲在登山和做公益上，很少對著樓市公開發(fā)表看法。真出來說話的時候，基本都是趕上關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不會隨便嘮點(diǎn)沒用的蹭熱度。早在2018年，他就給整個行業(yè)提過醒，說企業(yè)要先活下去，別盯著高杠桿瘋狂擴(kuò)張沖規(guī)模。后來的事兒大家都有印象，不少喊著要做行業(yè)第一的房企接連爆了資金鏈，大家才佩服他那次提醒有多及時。

2023年底他去阿布扎比參加財富全球論壇，再一次聊起了中國房地產(chǎn)的走勢。他直接說，那時候國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)整才剛起步，接下來要慢慢處理累積了多年的債務(wù)風(fēng)險。不過政策已經(jīng)往積極的方向轉(zhuǎn)向了，只要節(jié)奏把控得當(dāng)，參考合適的處理方式，三到五年就能實(shí)現(xiàn)市場軟著陸。他還特意強(qiáng)調(diào)，咱們和歐美那些國家不一樣，經(jīng)濟(jì)治理有統(tǒng)籌引導(dǎo)的能力，不會完全放任市場自生自滅，大家不用對樓市太過悲觀。

掐指一算，本輪樓市調(diào)整從2021年左右正式啟動，到2026年剛好進(jìn)入第五個年頭，正好卡在王石說的調(diào)整窗口期里。這段時間市場走的每一步，跟他當(dāng)時描述的情況幾乎沒什么偏差。他之前就說過，咱們從1998年房改之后，樓市經(jīng)歷了很長的上漲周期，中間只有過小回調(diào)，從來沒經(jīng)歷過完整的周期調(diào)整，這次就是市場擠水分的過程。頭部企業(yè)的債務(wù)到期問題、市場高庫存、購房者信心不足，這些情況跟實(shí)際遇到的完全對得上。

他當(dāng)時還拿日本和美國的行業(yè)案例做了對比，說這兩個經(jīng)濟(jì)體當(dāng)年選擇主動刺破房產(chǎn)泡沫，給整體經(jīng)濟(jì)帶來了非常大的沖擊。咱們的處理方式不一樣，出臺一系列支持政策慢慢引導(dǎo)市場，就是不想讓樓市的波動牽扯到整個經(jīng)濟(jì)大盤。他認(rèn)為只要政策持續(xù)發(fā)力，市場就能平穩(wěn)過渡，整體房價會保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。這種分析也點(diǎn)透了政策窗口期的重要性，引導(dǎo)行業(yè)把注意力放到真實(shí)購房需求上，別再盲目追求規(guī)模擴(kuò)張。

后來政策推進(jìn)的節(jié)奏，也跟王石說的引導(dǎo)方向完全契合。2024年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，直接把穩(wěn)定樓市放在了非常重要的位置。各地跟著就陸續(xù)優(yōu)化了限購限貸措施，房貸利率一降再降，不少城市還直接給購房者發(fā)了真金白銀的購房補(bǔ)貼。房企的融資環(huán)境也比之前寬松了不少，過去的不少約束也逐步淡出，就是走著時間換空間的路子，慢慢修復(fù)市場預(yù)期，避免一下子出現(xiàn)劇烈震蕩。

走到2026年，市場的變化已經(jīng)能看出清晰的眉目了。商品房銷售面積雖然還處在同比下降的區(qū)間，但是降幅比前幾年收窄了不少，房地產(chǎn)投資額也趨于緩和，沒再出現(xiàn)大幅下滑的情況。二手房市場這邊，掛牌總量環(huán)比開始減少，房主的議價空間也慢慢縮小，一線城市和部分熱點(diǎn)區(qū)域的交易量已經(jīng)逐步回暖。剛需和改善型需求開始慢慢釋放，庫存偏高的城市還在繼續(xù)調(diào)整，市場分化的特征越來越明顯，開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向適配普通家庭實(shí)際需要的住宅類型。

行業(yè)洗牌也完全按著王石預(yù)判的路徑在推進(jìn)。過去靠著高杠桿大量拿地沖規(guī)模的企業(yè)，現(xiàn)在到了債務(wù)集中到期的節(jié)點(diǎn)，資金鏈說崩就崩，很難撐過去。那些早早把負(fù)債率控制住、產(chǎn)品又貼合市場需求的企業(yè)，反而穩(wěn)穩(wěn)站住了腳跟。2026年初不少房企開年度會議，核心重點(diǎn)都放在了負(fù)債率、現(xiàn)金流和現(xiàn)房去化率這些指標(biāo)上，沒人再天天把沖銷售規(guī)模掛在嘴邊了。

就連現(xiàn)在年輕人買房的想法，都跟王石一直強(qiáng)調(diào)的周期邏輯對上了。現(xiàn)在的年輕人很少把房產(chǎn)當(dāng)成首選投資品了，買房最看重的就是居住體驗和性價比，不會為了所謂的未來增值掏空一家三代的錢包。王石這么多年一直反復(fù)說，房子最終要回歸居住的本質(zhì)，現(xiàn)在不管是政策導(dǎo)向還是市場選擇，都在往這個方向走。

王石卸任后很少聊樓市，2023年那次論壇發(fā)言，也能看出來他一直沒停下對行業(yè)長期趨勢的觀察。他結(jié)合國際經(jīng)驗，點(diǎn)出了中國樓市主動調(diào)整的能力，這番話放到三年后的今天，剛好落在他預(yù)判的時間窗口，實(shí)際市場的變化跟他當(dāng)時預(yù)測的路徑也逐步吻合。

政策層面的動作也一直穩(wěn)扎穩(wěn)打，從來沒搞過什么猛藥刺激市場。針對房企的融資白名單，項目貸款的投放力度一直在加大，公積金貸款利率下調(diào)，購房補(bǔ)貼的覆蓋范圍也在不斷擴(kuò)大。所有措施都是一步步來，就是要保持房價穩(wěn)中有降，避免樓市調(diào)整給整體經(jīng)濟(jì)帶來太大的沖擊。

整個行業(yè)現(xiàn)在也徹底換了發(fā)展路子，過去高周轉(zhuǎn)高增長的模式早就走不通了。商品房占比過高的市場結(jié)構(gòu)會慢慢調(diào)整，未來開發(fā)商會越來越注重適配家庭需求的房子，不會再抱著賺快錢的想法搞高周轉(zhuǎn)。整個行業(yè)正在從高增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)都在忙著提升產(chǎn)品品質(zhì)，購房者選房也越來越理性。

參考資料：人民日報 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展