深圳新盤，進(jìn)退兩難

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

港資造房，在深圳有點(diǎn)造得不是時(shí)候了。

吹風(fēng)入市，大運(yùn)門戶成光環(huán)

近期，位于龍崗永湖地鐵站一旁的新世界188號，開始吹風(fēng)入市。

項(xiàng)目官宣3月14日已經(jīng)啟幕，預(yù)計(jì)首推05地塊的瑧悅，備案名為新璟曜廣場。

項(xiàng)目前身是園山街道188工業(yè)區(qū)城市更新單元的一部分，占地面積約7.61萬㎡，總建筑面積約65.4萬㎡，共分6個(gè)地塊開發(fā)。

園山街道188工業(yè)區(qū)城市更新單元2019年1月意愿公示，同年7月立項(xiàng)，同年8月啟動(dòng)簽約，到了2020年7月啟動(dòng)拆除，其實(shí)更新速度算快的了。

畢竟有的城市更新單元，啟動(dòng)簽約到真正的拆除階段，都能拖上個(gè)十年八年，一兩年就推進(jìn)到拆除的階段，在城市更新單元中，速度和效率已經(jīng)算非常快。

但可惜，計(jì)劃趕不上變化，拆除建設(shè)速度還跟不上市場的大變。

立項(xiàng)到拆除階段是深圳樓市的飛速階段，按照2020年—2021年的階段，即使是犄角旮旯的項(xiàng)目，隨便賣都能賣得還不錯(cuò)。

比如坪山的一些邊沿項(xiàng)目。

但進(jìn)入2022年后，深圳的新房便開始加速轉(zhuǎn)變，到了今年，新房已經(jīng)高度內(nèi)卷，不僅要拼地段，拼品質(zhì)，還要拼價(jià)格。

如果拼地段，項(xiàng)目的位置優(yōu)勢只有兩個(gè)。

一是周邊有改造更新蝶變的預(yù)期，整體的城市界面及配套有升級的預(yù)期。

二是項(xiàng)目位于3號線永湖站旁，是實(shí)打?qū)嵉牡罔F盤，軌道交通便利性高。

（格隆匯樓市近期實(shí)拍）

但這樣的位置，放在整個(gè)深圳來看，又拼不過坂田、大運(yùn)這樣的板塊。

作為典型的“工業(yè)用地變身商住”的地段，先天地段基因就帶著短板。

項(xiàng)目官方的定位是“大運(yùn)門戶”，實(shí)際屬于園山街道，距離真正的大運(yùn)體育中心、大運(yùn)天地、星河COCO Park等配套隔著五六公里的距離。

而園山街道一直以來的存在感都比較薄弱，可能對于深圳人來說，需要考取汽車駕駛證到龍崗區(qū)園山小型汽車駕駛?cè)巳颇靠紙霾帕私獾綀@山這個(gè)街道。

園山街道2016年才從橫崗分設(shè)，長期被視為“橫崗附屬”，還被大運(yùn)新城光芒覆蓋，片區(qū)整體仍以工業(yè)+長期舊改為主，往往市場認(rèn)知度較低。

這樣的地段有著天然的配套落差，相對缺乏一些高端配套。

雖然項(xiàng)目自帶約6萬方商業(yè)，但還在建設(shè)，等開業(yè)至少要到交房后；

一路之隔的港中大（深圳）附屬時(shí)進(jìn)學(xué)校也是在建，能否如期開學(xué)、教學(xué)質(zhì)量如何是未知數(shù)，眾多配套處于預(yù)設(shè)落地中。

（格隆匯樓市近期實(shí)拍）

若拼產(chǎn)品，作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)操刀的新世界中國，打造住宅或者封面商業(yè)體自然是沒有問題的。

畢竟新世界中國已經(jīng)在廣州、佛山、武漢、沈陽等地打造了不同風(fēng)格的典型高端項(xiàng)目，在市場上也有一定的品質(zhì)認(rèn)可及產(chǎn)品說服力。

但新世界188號（新璟曜廣場05地塊）的硬傷也一定程度上局限了新世界中國的發(fā)揮——

作為2026年的項(xiàng)目，容積率達(dá)到7.9，最高層達(dá)到49層是什么概念？

容積率超過7的項(xiàng)目，在整個(gè)深圳其實(shí)都不算多。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳接近5000個(gè)普通住宅小區(qū)，容積率超過7的項(xiàng)目不到350個(gè)，占比不到10%。

如今深圳低容積率新盤是趨勢，同時(shí)也是優(yōu)勢，相比3.1左右的容積率趨勢，新璟曜廣場05地塊容積率幾乎翻了2倍，而項(xiàng)目一路之隔的名居山河里容積率不到6。

而達(dá)到7的容積率伴隨的就是樓間距較近，3梯7戶的梯戶比，45-49層的超高層。

（格隆匯樓市近期實(shí)拍）

要知道，深圳住宅小區(qū)常見的一般為3梯6戶。

更重要的是，整個(gè)新璟曜廣場總規(guī)劃1142戶，規(guī)劃有1067個(gè)車位，后期十分考驗(yàn)物業(yè)的地庫管理能力。

這樣的產(chǎn)品形態(tài)，對未來居住舒適度要求較高的群體，就不算太友好。

定價(jià)難題

但更重要的是市場定價(jià)。

若拼價(jià)格，項(xiàng)目暫未公布具體的價(jià)格，但參考項(xiàng)目周邊的新房，價(jià)格基本在3.5萬/㎡左右的均價(jià)。

如距離項(xiàng)目約1.9公里的信義金御山居（一期），2024年入市984套|81~119平戶型，備案均價(jià)約41300元/㎡，總價(jià)區(qū)間約273萬～585萬，截至2026年3月27日，還剩17套未售罄。

（格隆匯樓市近期實(shí)拍）

再比如一路之隔的名居山河里，2023年412套75~142平住宅，備案均價(jià)約43700元/㎡，總價(jià)區(qū)間約353萬～705萬，2024年1177套94~142平住宅備案均價(jià)約43100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約364萬～707萬，截至2026年3月27日，依舊剩余199。

而在這個(gè)過程中，名居山河里還進(jìn)行了大力的促銷，120平原價(jià)約492萬，折后395萬，均價(jià)不到3.5萬/平；去年11月95平最低約318萬，折后均價(jià)約3.35萬/平。

而這個(gè)舊改項(xiàng)目是新世界中國2021年通過股權(quán)收購從博林手里接的“二手地”，當(dāng)時(shí)正趕上深圳舊改交易的價(jià)格高位，相信收購成本并不低。

現(xiàn)在周邊賣約3.5萬/㎡的價(jià)格，就已經(jīng)比曾經(jīng)市場預(yù)期的4萬—6萬的水平低了許多，而在市場追求品質(zhì)，開發(fā)方要追求利潤的情況下如何找到平衡？

對比龍崗核心的區(qū)域真正的大運(yùn)板塊的新房，新世界188號如何能打出逆風(fēng)局？

畢竟新世界188號容積率、車位比、層高等已經(jīng)向市場遞出投名狀。

而大運(yùn)片區(qū)的新盤雖然均價(jià)高一些，但產(chǎn)業(yè)、配套、學(xué)區(qū)相較之下，橫崗、園山板塊除了價(jià)格的優(yōu)勢，幾乎沒什么拿得出手的了。

更尷尬的是，周邊二手小區(qū)掛牌價(jià)普遍在3萬/㎡出頭。

如名居山河里，去年12月—1月成交三套住宅，一套74.95平戶型，成交總價(jià)約231萬，折合單價(jià)約3.08萬/平，兩套98平戶型，成交總價(jià)都是約300萬，折合單價(jià)約3.07萬/平。

2021年建成的卓弘星辰，90平左右的戶型，已經(jīng)低至總價(jià)2字頭，連單價(jià)也是2字頭。

而新世界188號（新璟曜廣場05地塊）面世，一旦價(jià)格確定，就意味著整個(gè)園山街道188工業(yè)區(qū)城市更新單元的定價(jià)預(yù)期基本確立，那么整個(gè)改造單元的可售貨值的天花板也基本確定。

這對新世界中國來說是至關(guān)重要的。

畢竟新世界188號銷售，是新世界中國現(xiàn)金流修復(fù)的關(guān)鍵。

所以，接下來非常考驗(yàn)新世界中國的定價(jià)及操盤能力。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場