越秀服務：回歸服務本質 構筑長期價值

3月26日，越秀服務（06626.HK）披露2025年業績，并在隨后舉行的電話會議上分享經營成果與戰略思考。在物業行業存量競爭白熱化、營收增速普遍放緩的復雜環境下，越秀服務堅守長期主義，以夯實經營質量為核心，交出了一份兼具韌性、創新與價值的答卷。

業績數據顯示，2025年越秀服務實現營業收入39.02億元，基礎物管服務收入同比增長21.3%，物管基本盤收入占比提升至54%，展現出穿越周期的穩健底色。

電話會議上，管理層圍繞“根深葉茂、雙輪驅動”戰略展開交流，明確提出從規模擴張轉向價值深耕、從交易型業務轉向運營型模式、從外部依賴轉向自主研發的轉型路徑。

過去一年，越秀服務主動退出低效益項目655萬平方米，同時落地旌陽湖科創園這一首個“產業+商業+物業”綜合運營項目，以及文商旅外拓項目無錫隆亭里開業招商率超82%。這些舉措生動詮釋了“有質量增長”的戰略定力。

越秀服務非執行董事兼董事會主席 - 江國雄先生（左二）、執行董事兼行政總裁 - 王建輝先生（右二）、執行董事兼常務副總裁 - 張成皓先生（左一）、財務總監 - 李慧婷女士（右一）

這份答卷本質上是行業調整期對經營本源的回歸：基礎服務提質、外拓標準提升、增值結構優化、數智能力構筑、ESG責任共創，層層遞進，共同筑牢穩健運營根基，為“十五五”開局奠定堅實基礎。

財務韌性

2025年，越秀服務以財務穩健為“壓艙石”，在行業承壓背景下展現出較強的經營定力。公司圍繞“穩健經營”原則，優化現金流管理，嚴控經營風險，推進精益成本控制，構建起兼具韌性與活力的財務體系。

報告期內，越秀服務實現營業收入39.02億元，其中基礎物管服務收入14.99億元，同比增長21.3%；物管基本盤合計收入21.16億元，同比增長13.3%，占總收入比例提升至54%，盈利穩定性進一步增強。

盡管受到部分城市最低工資標準上調等因素影響，基礎物管毛利率有所承壓，但通過規模擴張與結構優化，非商板塊收入實現小幅增長，商業板塊收入保持穩定。整體收入結構持續優化：基礎物管占比擴大至38%，社區增值服務因階段性房屋硬裝業務結算完畢，占比有所回落，但物管基本盤的夯實為長期高質量發展提供了堅實支撐。這種“質效并舉”的經營思路，正是越秀服務穿越行業周期的重要支點。

面對上游房地產深度調整的連鎖影響，越秀服務堅持“有質增長”，避免盲目擴張。通過精益成本控制與項目組合優化，公司主動退出低效益項目，同時依托母公司越秀地產的協同優勢，優先承接高端社區項目，確保新增在管面積的穩定性與高質量來源。

截至2025年底，越秀服務在管面積達7347萬平方米，同比增長6.0%；其中92%位于一二線城市，大灣區占比62%。合約面積超過9000萬平方米，高能級城市的深度布局，為公司帶來更加穩定的收入來源，也體現出管理層在財務韌性上的戰略前瞻性。

財務穩健進一步轉化為股東回報的提升。越秀服務將派息率由過往的50%提升至60%，以實際行動回饋投資者。這一高比例分紅既體現了經營質量，也彰顯了國企責任。管理層表示，盡管短期業績存在波動，但業務根基與財務基本面依然穩固，提升派息比例是對長期投資者的積極回應。

整體來看，財務韌性不僅體現為數據層面的穩健，更是公司在行業調整期保持戰略主動權的重要支撐。

有質增值

在市場拓展層面，越秀服務展現出“質量優先于規模”的戰略定力，通過精準布局實現有質量的增長。

2025年，越秀服務聚焦核心賽道與高能級城市，構建“精準篩選—優質履約—高效運營—嚴格退出”的全周期管理體系。全年新增合約面積約980萬平方米，新簽項目69個，新簽年合同額約3億元。

管理層明確表示，越秀服務通過提升外拓標準、強化非住布局，實現高質量市場拓展。報告期內，越秀服務在銀行、高校等細分賽道實現突破，成功中標港航大廈、天津西站、南京渡江勝利紀念館、旌陽湖科創園、廣州民俗博物館等標桿項目。

其中，旌陽湖科創園作為越秀服務首個“產業+商業+物業”綜合運營項目，合同額近千萬元，標志著其在產業園區綜合運營領域實現突破。廣州白云站作為“亞洲最大TOD綜合交通樞紐”，越秀服務接管41萬平方米服務面積，通過人機結合的精細化保潔與一站式服務，打造大交通業態標桿。

“有質增值”同樣體現在嚴格的退出機制上。越秀服務主動退出低效益項目655萬平方米，持續優化項目組合結構，確保新增項目具備盈利能力與高收繳率。當前非住業態在管面積占比已達37%，商寫園、大公建、大交通三大戰略賽道持續深化。

越秀服務推出“523151草坪養護法”，70+項目實現草坪“綠足280天”目標

區域層面，越秀服務深耕12個高量級戰略城市，92%的在管面積位于一二線城市，聚焦人口凈流入強勁、經濟活躍區域，為可持續增長奠定基礎。

整體來看，越秀服務已從單純規模擴張轉向以專業運營能力驅動的價值創造，構建起更具抗周期能力的業務結構。

筑牢標桿

越秀服務以客戶需求為核心，持續迭代服務標準，構筑“優質優價”新標桿，充分展現服務品質提升的戰略定力。在物業費限價政策持續落地的背景下，越秀服務加速回歸服務本質，通過標準化建設與品質攻堅，讓“質價相符”理念落地生根。

越秀服務迭代升級形成四級住宅服務標準體系，明確人員配置標準和作業模式，聚焦物理觸點、人際觸點和數字觸點三大觸點，開展客戶研究與服務設計，形成企業標準化SOP及服務藍圖，并推出崗位任務制清單。同時，系統性開展“四保進階2.0”專項行動，圍繞用戶核心訴求的八大痛點開展品質攻堅，聯合越秀地產落地“悅煥新”專項計劃，在全國83個社區完成228項品質更新，讓家園在時光中持續增值，進一步強化業主情感粘性。

服務品質的提升獲得了市場高度認可。第三方調研結果顯示，2025年住宅四保一服滿意度較2024年提升2.2分，遠超行業平均水平；全年收獲業主錦旗逾千幅、400熱線表揚近8000次。越秀服務積極建立與地產雙向延伸的管理機制，完善對客維保的快速協同響應機制，優化項目早介及承接查驗工作機制，與開發端緊密協同，為廣大業主共筑好產品、重塑好服務體驗。

在社群運營方面，越秀服務打造“越友鄰”4+X活動體系與多元社群生態，以“春苗行動”“花蕾計劃”“甜果生活節”“暖光盛典”四大季節活動IP，全年開展超2000場次社群活動，吸引超40萬人次業主參與，搭建業主溝通橋梁，豐富精神文化生活。在社區增值服務領域，越秀服務聚焦“升級產品服務、創新經營模式、強化一線聯動”三大維度，全年實現社區增值服務收入9.63億元。通過嵌入多元化服務，以及“悅+LIFE”融合業態門店試點和文商旅業務首個外拓項目無錫隆亭里開業，越秀服務實現了從基礎服務到增值服務的協同賦能。這種筑牢標桿的定力，不僅提升了客戶粘性，更為整體穩健運營提供了口碑支撐。

構筑壁壘

越秀服務堅持“用心用情，向智向新”戰略，以自主研發構筑技術壁壘，走出了一條區別于行業第三方采購的數智轉型之路，為服務品質與效率雙提升提供了核心驅動力。越秀服務以“軟硬服一體化”推動數智轉型，集成指揮中心實現24小時現場品質監控，80%指標系統直出，集團、區域、項目三級數據可視化穿透，對人員離崗、車場異常等任務進行遠程值守，通過后臺數據倒逼一線規范作業。

在作業模式迭代上，越秀服務聚焦“人機協同”，引入“清洗中心集中配送+機械作業”的人機結合模式，不僅減少人工成本，還確保服務標準化和精細化，保潔滿意度進一步提升。在客戶體驗提升方面，“悅秀會”小程序在全國煥新上線，重點物業服務功能置頂，報修、繳費、咨詢等高頻操作一步直達，新增激活11.2萬業戶，業戶活躍率達97%；智慧通行系統實現100%項目覆蓋，與主流配送平臺打通身份驗證，騎手通行效率大幅提升。

在智能科技研發上，越秀服務團隊突破多項關鍵技術瓶頸。自研EBA系統+RTU網關，從硬件設計到軟件算法100%自主可控，以AIoT管理所有設施設備，人工巡檢量大幅下降。自研AI品控系統全面覆蓋209個項目，較外采節約開發成本約300萬元，相關成果獲得市國資委專項獎勵；系統上線以來AI智能分析超8414萬次，預警超37萬次，大大提升品質管控效能。

越秀服務自研AI邊緣智腦產品

管理層表示，越秀服務未來將以AI-Driven為核心戰略，持續加大自主研發投入，深化“軟硬服一體化”模式，通過AIoT、AI品控、AI Agent優化所有對客服務，將科技能力持續轉化為服務品質與效率的提升。這種構筑壁壘的戰略定力，不僅區別于行業普遍路徑，更為越秀服務在存量競爭中提供了差異化競爭力，是整體穩健運營的強大引擎。

多元共創

越秀服務在實現經營高質量發展的同時，始終堅守社會責任，深耕ESG實踐，以“價值共創，責任同行”為戰略，以“誠信經營、以人為本、低碳智慧、社區共建”為四大支柱，推動企業與社會、環境的協同發展，斬獲多項行業權威認可。

越秀服務緊扣環境、社會、治理三大核心維度，系統推進可持續發展全鏈條布局：健全頂層治理架構與政策體系，扎實開展可持續發展議題深度檢視、雙重重要性評估；首次啟動集團層面范圍三碳排放核算工作，為精準施策、科學降碳筑牢數據支撐；迭代智慧服務升級、筑牢安全運營防線。在綠色發展方面，通過智慧能源管理、機械化作業等方式降低能源消耗；在社會貢獻方面，依托社區服務場景開展多元公益活動，助力社區共建；在合規治理方面，持續完善公司治理結構，提升管理規范化水平。

2025年，越秀服務ESG表現持續亮眼，在MSCI ESG評級中保持A級，為中國內地物管公司最高等級；Wind ESG評級由A上調至AA，連續兩年提升，斬獲國內物管行業最高評級；標普全球S&P CSA評分提升至52分，位列全球同業前11%。這些成果充分展現越秀服務可持續發展的綜合實力。

管理層強調，越秀服務將始終將客戶滿意度放在首位，踐行根深葉茂的雙輪驅動戰略，基礎服務做深做透，增值服務做優做強。同時加大外拓，積極留意市場收并購機會，擴大規模和收益。這種多元共創的戰略定力，不僅夯實了越秀服務長期價值，也為物業行業高質量發展提供了可借鑒的實踐路徑。站在“十五五”開局之年，越秀服務將繼續以穩健經營、優質服務、豐厚回報，與股東、客戶、員工及社會各界共同成長，持續構筑“優質優價”的差異化競爭力。

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