建投洞察｜兩會重磅定調(diào)

來源：市場資訊

（來源：中國建投）

• 中國建投子公司——建投控股

• 作者：賈玉婷

• 本文5623字，閱讀時間14分鐘

2026年全國兩會對房地產(chǎn)工作的185字定調(diào)，將穩(wěn)市場、控增量、去庫存、優(yōu)供給、盤活存量、推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式等內(nèi)容置于關(guān)鍵位置。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進程深度綁定。當(dāng)前中國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型調(diào)整的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟發(fā)展的核心邏輯從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場受需求疲軟、行業(yè)風(fēng)險釋放等因素影響，庫存去化壓力加大，流動性緊張，大量存量資產(chǎn)較難盤活，成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中的重要難題之一。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化作為依托資產(chǎn)信用、市場化運作的金融工具，是破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)困境、助力經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要手段。針對房地產(chǎn)市場下行帶來的存量資產(chǎn)積壓問題，通過公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS、CMBS、類REITs等產(chǎn)品，可將具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)“資產(chǎn)變資本”，有效盤活沉淀資金，緩解房企庫存壓力，推動房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型，助力行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，進而為中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型調(diào)整提供堅實支撐，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展。

本文將從兩會定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展方向、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策分析、發(fā)展現(xiàn)狀、兩會賦能新機遇及未來方向等方面探討房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展趨勢。

一

兩會定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展方向

2026年兩會對房地產(chǎn)行業(yè)的定位清晰明確，對房地產(chǎn)市場的表述呈現(xiàn)出戰(zhàn)略性進階特征，報告185字篇幅為全年房地產(chǎn)工作定調(diào)，明確提出要“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，旨在實現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)投資、促消費、穩(wěn)民生的綜合目標(biāo)。

相較于2025年“止跌回穩(wěn)”的階段性表述，2026年的提法更加突出房地產(chǎn)市場的長期性和制度性建設(shè)要求，從政策邏輯來看，“著力穩(wěn)定”意味著房地產(chǎn)調(diào)控已進入鞏固成果、夯實基礎(chǔ)的新階段。這一表述不僅是對2024年以來一系列穩(wěn)市場政策效果的肯定，更傳遞出未來房地產(chǎn)政策將更加注重系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性的信號。房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的盤活將成為長期主題，而非短期應(yīng)急之策。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化具有規(guī)范化、市場化、輕資產(chǎn)化等優(yōu)勢，成為存量資產(chǎn)盤活的重要金融載體。通過資產(chǎn)證券化，打通存量資產(chǎn)“投資-建設(shè)-運營-盤活”的良性循環(huán)，推動存量資產(chǎn)向現(xiàn)金流穩(wěn)定的證券化產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，既緩解房企資金壓力，又助力地方政府去庫存、優(yōu)供給。兩會政策導(dǎo)向與市場需求共振，推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進入規(guī)模化發(fā)展新階段。

二

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策分析

2025年12月1日，發(fā)改委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，將城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型納入，發(fā)行范圍擴至15大行業(yè)，實現(xiàn)了底層資產(chǎn)類型的重大突破。

2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》及《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2025]63號），標(biāo)志著中國REITs市場正式進入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”雙輪驅(qū)動時代。這一政策突破具有里程碑意義，意味著商業(yè)辦公樓、購物中心、酒店等傳統(tǒng)房地產(chǎn)核心資產(chǎn)終于獲得了通往公募資本市場的通行證。

截至2026年2月末，商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報數(shù)量達14只，擬募資超417億元，申報節(jié)奏與體量均刷新公募REITs細(xì)分領(lǐng)域階段性紀(jì)錄，標(biāo)志著這一萬億級藍(lán)海市場正式進入實操階段。

63號文確立的“1+3+N”制度體系是中國REITs市場制度建設(shè)的重大突破，“1”即《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，“3”即1項通知、2項工作規(guī)程，“N”即滬深交易所、中國結(jié)算、證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會等單位的17項配套規(guī)則，這一框架構(gòu)建了完整、透明、可預(yù)期的市場運行規(guī)則體系。制度優(yōu)化的核心亮點包括審核效率大幅提升、擴募機制進一步完善以及全鏈條監(jiān)管更加嚴(yán)格等，一系列舉措將拓寬REITs市場的投資者基礎(chǔ)，增強市場流動性和定價效率。

三

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀

01

公募REITs市場：規(guī)模突破2200億元

近兩年公募REITs市場進入常態(tài)化發(fā)行階段，市場規(guī)模與產(chǎn)品種類均實現(xiàn)顯著增長。根據(jù)華西證券統(tǒng)計，截至2026年1月30日，國內(nèi)已上市的公募REITs數(shù)量達78只，總市值2287億元，流通市值為1247億元，另有37只產(chǎn)品待上市（24只首發(fā)、13只擴募）。歷經(jīng)5年時間，我國REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場。

從資產(chǎn)類型分布來看，房地產(chǎn)相關(guān)的REITs資產(chǎn)主要集中在保障性租賃住房、倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大板塊。保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)平均出租率保持在90%以上，展現(xiàn)出優(yōu)異的抗周期能力，保租房REITs的成功實踐證明具有穩(wěn)定現(xiàn)金流和政策支持的民生類資產(chǎn)是REITs市場的優(yōu)質(zhì)底層標(biāo)的；倉儲物流REITs在2025年面臨以價換量的挑戰(zhàn)，雖然出租率有所提升，但租金單價普遍下調(diào)，反映出宏觀經(jīng)濟波動的影響以及資產(chǎn)運營能力的重要性；產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在2025年四季度出現(xiàn)業(yè)績分化，部分項目因出租率承壓而估值回調(diào)，市場邏輯已從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向深耕底層資產(chǎn)運營質(zhì)量。

02

持有型不動產(chǎn)ABS：實現(xiàn)爆發(fā)式增長

2025年持有型不動產(chǎn)ABS實現(xiàn)爆發(fā)式增長。根據(jù)聯(lián)合資信，2025年共發(fā)行持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品29單，發(fā)行規(guī)模達537.50億元，同比分別大幅增長480%和407%，占ABS市場總規(guī)模比重提升1.82個百分點至2.36%。持有型不動產(chǎn) ABS 已由試點探索步入常態(tài)化發(fā)展階段，成為不動產(chǎn)證券化市場中不可或缺的重要組成部分。

從基礎(chǔ)資產(chǎn)類型看，2025年持有型不動產(chǎn)ABS底層資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較2024年更趨多元，由以往依賴單一交通基建資產(chǎn)向多元化布局加速轉(zhuǎn)型。2024年底層資產(chǎn)僅4類，以高速公路為主，商業(yè)物業(yè)、租賃住房、辦公物業(yè)等類型占比較低，2025 年資產(chǎn)類型拓展至路橋隧道、發(fā)電設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等十余類，結(jié)構(gòu)更趨均衡：路橋隧道占比最高（48%），租賃住房占比25%，商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等其他類型占比相對分散。

03

CMBS/CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券/票據(jù)）市場：國央企主導(dǎo)，占比超過80%

CMBS/CMBN市場在2025年表現(xiàn)活躍，成為房企盤活持有型物業(yè)的主要渠道之一。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2025年CMBS/CMBN產(chǎn)品共發(fā)行89單，較2024年增加27單，同比增幅43.55%，市場發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步提升。

根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，2025年新增發(fā)行的CMBS/CMBN項目原始權(quán)益人以央企、地方國企、城投平臺為主，合計占比超過80%，典型發(fā)行主體包括金融街、珠海大橫琴、上海地產(chǎn)、中鐵置業(yè)等，反映出在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清過程中，國資背景的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更受資本市場青睞。

CMBS市場的一個顯著特點是融資成本的持續(xù)下行。2025年12月10日，金融街中心CMBS（金融街商業(yè)地產(chǎn)第2期資產(chǎn)支持專項計劃）在深交所成功發(fā)行，實際募集資金81億元，優(yōu)先級AAA級證券票面利率2.25%（含稅），創(chuàng)下國內(nèi)超大規(guī)模CMBS發(fā)行利率歷史新低。該項目以北京金融街核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓為底層資產(chǎn)，表明核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)在當(dāng)前市場環(huán)境下依然具有強大的融資能力和定價優(yōu)勢。

2025 年8月15日，財通資管-舟山普陀交旅1期資產(chǎn)支持專項計劃CMBS在上交所成功發(fā)行設(shè)立，項目發(fā)行規(guī)模7.01 億元，期限18 年，其中優(yōu)先級AAA 級證券發(fā)行利率2.10%，該產(chǎn)品以舟山市普陀區(qū)文旅物業(yè)為底層資產(chǎn)，是舟山市首單 CMBS，成功驗證了文旅類不動產(chǎn)通過證券化實現(xiàn)價值變現(xiàn)與存量盤活的可行性。

從市場發(fā)展趨勢來看，CMBS/CMBN市場正逐步從單一的融資工具向兼具融資、資產(chǎn)優(yōu)化配置與價值管理的綜合工具演進。當(dāng)前，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的 CMBS 發(fā)行，已不再局限于單純獲取資金支持，更成為原始權(quán)益人實現(xiàn)資產(chǎn)估值重塑、優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)、提升資產(chǎn)運營效率的重要手段，體現(xiàn)了核心商業(yè)資產(chǎn)的長期價值與證券化市場的多元功能。

04

類REITs市場：全生命周期閉環(huán)成形

類REITs作為公募REITs的孵化器，與公募REITs相比，類REITs主要面向私募，對資產(chǎn)運營年限要求相對寬松（通常1-2年），而公募REITs要求3年以上穩(wěn)定運營且需滿足嚴(yán)格的現(xiàn)金流分派率要求。這一制度差異使得類REITs成為培育公募REITs底層資產(chǎn)的理想工具。

2025年政策明確支持通過“Pre-REITs+類REITs+公募REITs”的閉環(huán)模式實現(xiàn)資產(chǎn)培育與上市退出。2025年12月，華夏基金旗下華夏股權(quán)與華潤置地合作設(shè)立“潤盈華夏”Pre?REITs基金，規(guī)模3億元，是國內(nèi)首單由公募基金私募股權(quán)子公司設(shè)立的Pre-REITs產(chǎn)品，聚焦優(yōu)質(zhì)購物中心資產(chǎn)培育，旨在構(gòu)建從投資、運營到公募REITs退出的完整閉環(huán)。該全生命周期金融鏈條的形成，為不動產(chǎn)資產(chǎn)從開發(fā)建設(shè)、運營提升到資本化退出提供了一體化金融解決方案。

四

兩會賦能房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化新機遇

01

商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點開啟萬億藍(lán)海

商業(yè)不動產(chǎn)REITs作為房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要支柱之一，隨著政策的密集出臺，萬億級藍(lán)海市場已經(jīng)正式進入實操階段。從國際經(jīng)驗來看，商業(yè)不動產(chǎn)是成熟REITs市場的主流資產(chǎn)類型。美國REITs市場中，零售、辦公、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)占比超過60%。中國商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的啟動，意味著國內(nèi)市場正在向國際主流模式靠攏。

02

存量資產(chǎn)盤活戰(zhàn)略對接

2026年政府工作報告將“盤活存量”列為房地產(chǎn)工作關(guān)鍵詞，明確鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。這一政策定調(diào)為資產(chǎn)證券化提供了豐富的底層資產(chǎn)來源，從政策協(xié)同的角度來看，存量資產(chǎn)盤活與資產(chǎn)證券化形成了閉環(huán)：

一方面，通過收購存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，可以為保租房REITs提供源源不斷的底層資產(chǎn)；另一方面，REITs發(fā)行募集的資金又可以用于進一步收購存量資產(chǎn)，形成良性循環(huán)。這一閉環(huán)機制提供了“收購-運營-退出”的完整業(yè)務(wù)模式，實現(xiàn)了社會效益與經(jīng)濟效益的雙贏。

03

融資渠道多元化拓展

在多項制度保障下，房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，正由單一銀行貸款加速轉(zhuǎn)向REITs+CMBS+ABS協(xié)同發(fā)力的多元化、市場化組合工具體系。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025 年房企不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品（CMBS/CMBN、持有型不動產(chǎn)ABS、類REITs）發(fā)行規(guī)模達1413億元，同比增長33%，市場擴容態(tài)勢顯著，低利率市場環(huán)境有效降低房企綜合融資成本，與此同時，融資渠道多元化不斷拓寬金融服務(wù)實體經(jīng)濟的場景與路徑，為不動產(chǎn)行業(yè)盤活存量、優(yōu)化配置、轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了更豐富的業(yè)務(wù)切入點與解決方案。

04

制度體系日趨完善

63號文確立的“1+3+N”制度框架，系統(tǒng)性提升了市場運行效率與規(guī)范化水平。審核機制持續(xù)優(yōu)化，首次反饋時限由30個工作日縮短至20個工作日；擴募安排更加靈活，首發(fā)上市滿6個月即可申報擴募；回收資金使用進一步規(guī)范，投向更清晰，約束更明確。

制度舉措的協(xié)同發(fā)力，共同構(gòu)建起透明、高效、可預(yù)期的制度環(huán)境，顯著降低市場參與不確定性。擴募機制的優(yōu)化，為金融機構(gòu)提供了“首發(fā)參與—持續(xù)擴募—長期陪伴”的完整投資路徑，可依托優(yōu)質(zhì)REITs平臺持續(xù)布局、深度參與資產(chǎn)成長，分享不動產(chǎn)價值增值與運營收益。

05

中長期資金入市加速

政策層面正積極引導(dǎo)險資、社保基金等長線資金進入REITs市場。2025年社保基金獲準(zhǔn)進入后，市場投資者結(jié)構(gòu)得到顯著優(yōu)化。監(jiān)管層正在研究探索REITs ETF，并推動將REITs納入滬深港通，這將增強全球資本配置中國房地產(chǎn)證券化資產(chǎn)的信心。中長期資金的入市將從根本上改善REITs市場的流動性和定價效率。REITs ETF的推出將提供更加靈活的投資工具，實現(xiàn)REITs配置的分散化和流動性管理。

五

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化未來趨勢

01

“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”雙輪驅(qū)動格局形成

隨著商業(yè)不動產(chǎn)試點的常態(tài)化，REITs市場將形成基礎(chǔ)設(shè)施（保租房、產(chǎn)業(yè)園、能源等）與商業(yè)不動產(chǎn)（商場、辦公樓、酒店）并行的雙輪驅(qū)動格局。這一格局的形成意味著REITs市場的資產(chǎn)類型將更加多元化，投資者將獲得更豐富的資產(chǎn)配置選擇。市場容量有望在未來3-5年內(nèi)實現(xiàn)跨越式增長，提供持續(xù)擴大的業(yè)務(wù)空間。

02

全生命周期閉環(huán)走向成熟

“Pre-REITs（孵化）→類REITs/持有型ABS（培育）→公募REITs（退出）”的資產(chǎn)全生命周期閉環(huán)將更加成熟。房企將通過設(shè)立私募股權(quán)基金或發(fā)行類REITs進行資產(chǎn)孵化，待運營成熟后通過公募REITs實現(xiàn)徹底退出，形成良性的資本循環(huán)。金融機構(gòu)可以在孵化期提供收購資金和重組服務(wù)，在培育期提供運營管理支持，在退出期參與公募發(fā)行和二級市場投資，更深度參與服務(wù)實體經(jīng)濟。

03

常態(tài)化發(fā)行推動規(guī)模邁向萬億

在證監(jiān)會高質(zhì)量發(fā)展政策指引下，常態(tài)化發(fā)行將成為主流。通過現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)REITs的頻繁擴募，市場將涌現(xiàn)出一批千億級的旗艦型不動產(chǎn)投資平臺。根據(jù)中信證券、華泰證券等機構(gòu)預(yù)測，預(yù)計到2030年，中國公募REITs市場規(guī)模有望突破萬億元大關(guān)，并有望躋身全球第三大 REITs 市場。

04

資產(chǎn)類型持續(xù)擴圍

發(fā)改委2025年版清單已將范圍拓展至15大行業(yè)，未來，城市更新項目、文旅酒店、數(shù)據(jù)中心（IDC）以及養(yǎng)老地產(chǎn)等更多細(xì)分領(lǐng)域通過證券化手段實現(xiàn)資產(chǎn)盤活的案例將越來越多。資產(chǎn)類型的擴圍提供了更廣闊的業(yè)務(wù)邊界，特別是城市更新和養(yǎng)老地產(chǎn)等與民生密切相關(guān)的領(lǐng)域，增速將進一步提升。

05

國際化接軌提速

隨著滬深港通納入REITs以及境外投資者的引入，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場將與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。這不僅能引入更多海外長線資金，也將促進國內(nèi)管理人提升運營透明度和治理水平。國際化趨勢也為引入國際戰(zhàn)略合作伙伴、學(xué)習(xí)國際先進經(jīng)驗提供了機遇。

06

房企商業(yè)模式重塑

資產(chǎn)證券化將促使房企重塑商業(yè)模式，房企將加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，核心競爭力從拿地融資轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)運營與資本管理。這一轉(zhuǎn)型過程中，資產(chǎn)的處置與盤活成為房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵抓手，直接決定轉(zhuǎn)型效率與成效。

在此背景下，專業(yè)機構(gòu)的價值將進一步凸顯，AMC 公司、專業(yè)資產(chǎn)運營機構(gòu)等可憑借自身的資產(chǎn)定價、風(fēng)險處置、精細(xì)化運營能力，承接房企剝離的存量資產(chǎn)，通過資產(chǎn)重組優(yōu)化結(jié)構(gòu)、升級運營模式提升資產(chǎn)收益，再借助證券化工具實現(xiàn)資產(chǎn)高效退出，為房企提供全鏈條一站式服務(wù)。

兩會賦能下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化正在迎來新的發(fā)展局面，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點開啟萬億藍(lán)海，存量資產(chǎn)盤活戰(zhàn)略對接，融資渠道多元化拓展，制度體系日趨完善，中長期資金入市加速。與此同時，底層資產(chǎn)質(zhì)量分化、運營管理能力待提升、區(qū)域發(fā)展不均衡、法律稅收制度待完善等現(xiàn)實挑戰(zhàn)依然需要關(guān)注。

展望未來，“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”雙輪驅(qū)動格局、全生命周期閉環(huán)成熟、常態(tài)化發(fā)行推動規(guī)模邁向萬億、資產(chǎn)類型持續(xù)擴圍、國際化接軌提速、房企商業(yè)模式重塑將成為主要發(fā)展趨勢。

推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，需緊扣兩會核心導(dǎo)向，堅持提質(zhì)增效與風(fēng)險防控協(xié)同推進，充分發(fā)揮資產(chǎn)證券化的重要金融工具作用，高效打通存量資產(chǎn)盤活“最后一公里”，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。隨著政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、市場主體不斷成熟，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將成為推動行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要力量，為穩(wěn)經(jīng)濟、惠民生、防風(fēng)險提供堅實可靠的金融保障。

文章為作者獨立觀點，不代表中國建投立場。

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