寧波今年最難的可能是大平層

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前不久懿秋成交了一套二手房，低樓層177平，成交價(jià)588萬(wàn)，算上所有利息和稅費(fèi)，據(jù)說(shuō)房東虧損200萬(wàn)+；也是近日，寧波府一套大面積215平，成交價(jià)880萬(wàn)，這套房最初掛1300萬(wàn)+，7折不到成交，想必房東也虧了不少。

在寧波二手房市場(chǎng)上，大平層遇冷早就不新鮮了，作為上輪牛市最后一波投資客，大平層的房東正面臨房?jī)r(jià)下跌和新盤升級(jí)的雙重打擊，低價(jià)出貨似乎是唯一選擇。

其實(shí)這也算不上選擇。

過(guò)去幾年我們總會(huì)不時(shí)聽(tīng)到這樣一個(gè)理論：

優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，能夠跑贏大盤。

這話有沒(méi)有錯(cuò)？肯定沒(méi)有，但什么是優(yōu)質(zhì)樓盤，大家的理解可能有一點(diǎn)偏差：許多人把優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)直接和豪宅劃等號(hào)了，認(rèn)為只要是豪宅就一定抗跌，豪宅一定可以跑贏大市。

他們顯然想簡(jiǎn)單了，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)并不等于豪宅，大部分豪宅都算不上優(yōu)質(zhì)樓盤。

所謂優(yōu)質(zhì)，是從產(chǎn)品角度出發(fā)的，設(shè)計(jì)好，用料好，服務(wù)好，就可稱為優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，但是，比優(yōu)質(zhì)更重要的，是需求——必須有足夠的需求，來(lái)接盤這些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，其保值增值才能得以確立。

勞斯萊斯夠不夠優(yōu)質(zhì)？沒(méi)人會(huì)懷疑，但勞斯萊斯去年賣了多少，全球一共5664輛。

假設(shè)勞斯萊斯一年生產(chǎn)了50000輛，結(jié)果會(huì)怎樣？

寧波的大平層面臨的正是這個(gè)問(wèn)題，從2022年開始，大平層瘋狂放量，江東大概投放了10個(gè)新盤，明湖投放了5、6個(gè)新盤，鄞州至少2個(gè)，高新區(qū)至少3個(gè)，再加上海曙、江北和鎮(zhèn)海，著5年投放市場(chǎng)的大平層樓盤，可能超過(guò)30個(gè)。

假設(shè)每個(gè)樓盤300套房子，投放的總量就是9000套。

正常年份，寧波每年銷售的800萬(wàn)以上的房產(chǎn)不超過(guò)500套（含郊縣），最近5年這種瘋狂的投放，顯然是不可持續(xù)的。

再說(shuō)一個(gè)扎心的數(shù)據(jù)，在二手市場(chǎng)上，寧波每個(gè)月成交800萬(wàn)以上的房源不超過(guò)20套，全年不超過(guò)250套。

再樂(lè)觀一點(diǎn)，按照每年300套估算，同樣也無(wú)法承接每年近2000套的新房放量。新房和二手房就好比漏斗的上下口，上口來(lái)水太猛，下口來(lái)不及疏解，最后必然會(huì)溢出來(lái)。

除非這9000套的供應(yīng)中，90%以上都是純自住，近10年都不投放到二手市場(chǎng)中來(lái)，目前看來(lái)顯然不是。

我們不必諱言，2021年泡沫破滅之后，開發(fā)商和投資客一窩蜂的往高端市場(chǎng)擁去，最終還是帶來(lái)了災(zāi)害。

這個(gè)災(zāi)害對(duì)于個(gè)人投資人來(lái)說(shuō)，是以百萬(wàn)級(jí)的損失為單位的。

其實(shí)早在2023年，那時(shí)候還有很多不死心的投資客想去投資大平層時(shí)，老司機(jī)就提出過(guò)警告。特別是在明湖片區(qū)，由于我多次表達(dá)過(guò)對(duì)于明湖這種放量的不看好，一度讓明湖的業(yè)主對(duì)我非常不滿。

一語(yǔ)成讖，可能大家當(dāng)初都沒(méi)想到，明湖成了現(xiàn)在寧波最難的一個(gè)板塊，甚至鎮(zhèn)海、江北的大平層都賣得比明湖好。

不過(guò)老司機(jī)也沒(méi)想到的是，次新大平層還面臨著新樓盤在產(chǎn)品上的代際碾壓。

四代宅、別墅、低容洋房、抬板建筑，在創(chuàng)新層出不窮的今年，剛交付的大平層立即由小甜甜變成了牛夫人。

這是個(gè)意外，就像前幾年那句流行語(yǔ)：

當(dāng)時(shí)代拋下你，甚至都不會(huì)跟你說(shuō)聲再見(jiàn)。

大平層只是新時(shí)代房產(chǎn)悲歌的一個(gè)縮影，這個(gè)時(shí)代淘汰的不僅僅是某種產(chǎn)品，而是一種思維，那種賭房?jī)r(jià)會(huì)上漲、最終大賺一筆的思維。

房產(chǎn)投資的邏輯徹底變了，這話老司機(jī)說(shuō)了5年，大家將信將疑，到今天算是有了切膚之痛。未來(lái)還有賭一把的機(jī)會(huì)嗎？還有人選擇相信，老司機(jī)肯定是不會(huì)信了。

在我看來(lái)，長(zhǎng)期持有、現(xiàn)金流收益、對(duì)抗貨幣貶值，才是投資房產(chǎn)的應(yīng)有之義，這才是投資的本質(zhì)。

今晚老司機(jī)的直播，我們?cè)僖黄鹆牧耐顿Y這個(gè)話題。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。如果您對(duì)樓市走勢(shì)、交易、投資方面有什么疑問(wèn)，歡迎掃碼咨詢老司機(jī)，了解咨詢服務(wù)內(nèi)容可點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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