南京樓市二季度展望：溫和修復(fù)啟勢(shì)，改善主導(dǎo)前行

2026年一季度，南京樓市完成從政策底→市場(chǎng)底→修復(fù)啟動(dòng)的關(guān)鍵過渡。伴隨公積金5年以上利率降至2.6%、不滿2年住房增值稅優(yōu)化、“寧六條”等政策密集落地，市場(chǎng)信心穩(wěn)步修復(fù)，3月新房成交面積達(dá)32.65萬㎡、環(huán)比大漲243.84%，二手房單日最高成交482套，多重核心數(shù)據(jù)印證市場(chǎng)企穩(wěn)，為二季度平穩(wěn)修復(fù)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

一季度復(fù)盤

筑底完成，運(yùn)行企穩(wěn)信號(hào)逐步釋放

一季度南京新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢(shì)，春節(jié)后快速走出低位區(qū)間，各項(xiàng)核心指標(biāo)同步修復(fù)，市場(chǎng)筑底成效顯著。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

低位運(yùn)行期（1-2月）：

受春節(jié)假期與政策消化期影響，市場(chǎng)整體平穩(wěn)。1月新房成交16.63萬㎡、均價(jià)22796元/㎡；2月成交9.50萬㎡、均價(jià)23990元/㎡，環(huán)比漲幅位列全國(guó)70城第一，當(dāng)月庫(kù)存攀升至626.09萬㎡，市場(chǎng)運(yùn)行探底完成。

穩(wěn)步修復(fù)期（3月）：

市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，新房成交面積達(dá)32.65萬㎡，環(huán)比大漲243.84%，成交均價(jià)升至25234元/㎡，市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)穩(wěn)步向好態(tài)勢(shì)。

政策托底發(fā)力：

公積金利率、增值稅優(yōu)化及“寧六條”落地，明確人才公積金貸款最高160萬元/人、以舊換新1%貸款貼息，政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。江寧區(qū)2000萬元人才補(bǔ)貼資金池，3天申請(qǐng)額度達(dá)1922.65萬元，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

一線指標(biāo)修復(fù)：

二手房3月第二周成交2020套、環(huán)比上漲約18%，3月27日單日成交482套創(chuàng)2026年新高，市場(chǎng)流通性持續(xù)改善。后續(xù) “以舊換新” 政策的持續(xù)落地，將進(jìn)一步打通置換鏈條，強(qiáng)化一二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)傳導(dǎo)，推動(dòng)樓市形成更順暢的循環(huán)格局。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

二季度四大支撐

政策+供需+旺季三重驅(qū)動(dòng)

二季度南京樓市將迎來多重利好共振，政策紅利、供需優(yōu)化、傳統(tǒng)旺季形成合力，運(yùn)行動(dòng)能進(jìn)一步增強(qiáng)。

圖：來源于克而瑞·決策專家數(shù)據(jù)分析生成

政策紅利持續(xù)釋放，精準(zhǔn)賦能市場(chǎng)運(yùn)行

“寧六條”覆蓋供需兩端，含“以舊換新”1%貸款貼息、青年人才房票3-15萬元補(bǔ)貼、人才公積金貸款提至160萬元/人等舉措。截至3月中旬，青年人才房票帶動(dòng)交易額超10億元，江北新區(qū)本科、鼓樓區(qū)A類博士疊加補(bǔ)貼最高分別達(dá)26.2萬元、315萬元，二季度政策效應(yīng)持續(xù)傳導(dǎo)。

以舊換新打通流通，激活置換需求

升級(jí)版以舊換新政策無房源限制、可疊加多重補(bǔ)貼，顯著降低置換成本。2025年江寧試點(diǎn)已去化庫(kù)存超6000套，置換需求進(jìn)入激活通道。二季度官方“換新購(gòu)”保底服務(wù)，將進(jìn)一步打通流通堵點(diǎn)，釋放改善需求。

房源供應(yīng)穩(wěn)步增加，適配改善需求

一季度市場(chǎng)供應(yīng)整體偏緊，商品住宅累計(jì)供應(yīng)40.21萬㎡；二季度房企推貨意愿提升，新房入市節(jié)奏逐步加快。新增房源以改善型大戶型為主，占比顯著偏高，與當(dāng)前市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)高度契合，為后續(xù)成交穩(wěn)步推進(jìn)提供有力支撐。

傳統(tǒng)旺季加持，帶動(dòng)需求釋放

依托“金三銀四紅五月”規(guī)律，3月市場(chǎng)已顯現(xiàn)活躍度提升信號(hào)，多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目周末單日來訪超200組，二手房單日成交創(chuàng)近2026年新高。二季度疊加假期節(jié)點(diǎn)，房企將推出營(yíng)銷活動(dòng)，降低購(gòu)房者決策門檻，帶動(dòng)需求持續(xù)釋放。

三大核心趨勢(shì)

量穩(wěn)質(zhì)升，改善成市場(chǎng)主力

二季度南京樓市結(jié)構(gòu)性特征清晰，平穩(wěn)運(yùn)行為主旋律，改善需求主導(dǎo)，一二手聯(lián)動(dòng)效應(yīng)凸顯。

成交量穩(wěn)步提升，價(jià)格整體平穩(wěn)

預(yù)計(jì)二季度新房、二手房月均成交量將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)有序發(fā)展格局。價(jià)格層面韌性凸顯：核心板塊房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊區(qū)域以去庫(kù)存為核心導(dǎo)向，整體價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，無明顯波動(dòng)。

改善需求主導(dǎo)市場(chǎng)，產(chǎn)品力成核心競(jìng)爭(zhēng)力

一季度改善型產(chǎn)品為成交主力，大戶型、多居室及高總價(jià)住宅占比突出，彰顯改善需求的核心支撐作用。二季度改善需求仍將主導(dǎo)市場(chǎng)，核心板塊大戶型、低密產(chǎn)品更受青睞；新房中小戶型供應(yīng)偏緊，剛需需求多向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

一二手聯(lián)動(dòng)持續(xù)增強(qiáng)，流通效率提升

一季度二手房成交量持續(xù)高于新房，交易活躍度相對(duì)更高。疊加相關(guān)政策打通置換鏈條，二季度二手房成交占比仍將保持較高水平，“賣舊買新”交易占比逐步提升，一二手樓市聯(lián)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。

理性看待

結(jié)構(gòu)性分化仍為市場(chǎng)主要特征

市場(chǎng)修復(fù)中，區(qū)域、需求群體分化特征明顯，需理性看待走勢(shì)。

剛需運(yùn)行仍需蓄力：

新房中小戶型供應(yīng)相對(duì)稀缺，剛需購(gòu)房門檻有所提升，入市節(jié)奏整體偏緩。剛需群體購(gòu)房需求更多依賴二手房市場(chǎng)，新房端剛需供需錯(cuò)配的格局短期難以改變。

區(qū)域分化持續(xù)凸顯：

截至2月底，建鄴、鼓樓去化周期不到20個(gè)月，價(jià)格堅(jiān)挺；高淳、溧水去化周期達(dá)56.7個(gè)月，價(jià)格仍在探底，板塊差異顯著。

總結(jié)

溫和修復(fù)，邁向高質(zhì)量運(yùn)行

2026年二季度，南京樓市已告別深度調(diào)整期，進(jìn)入溫和修復(fù)、高質(zhì)量運(yùn)行通道。政策托底、需求釋放、供給優(yōu)化形成合力，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，成交結(jié)構(gòu)向改善主導(dǎo)升級(jí)。未來市場(chǎng)將聚焦產(chǎn)品力與居住品質(zhì)，在平穩(wěn)運(yùn)行中優(yōu)化結(jié)構(gòu)、夯實(shí)基礎(chǔ)，推動(dòng)樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI報(bào)告、AI任務(wù)和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

本期作者近期研究：

1、本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師駱珠萍撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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