3月南京供需同步回升，結構性分化特征凸顯

2026年3月南京樓市整體呈現“政策發力、供需回升、結構分化”的溫和修復特征，市場活躍度較2月顯著提升。本報告從政策環境、土地市場、商品住宅運行、后市預測四個維度梳理當月市場情況，為行業參與者提供中立決策依據。

政策托底組合拳落地，刺激效應初步顯現

全國層面，2026年兩會明確“著力穩定房地產市場，因城施策推進控增量、去庫存、優供給”的核心定調（來源：國家統計局），為地方政策調整指明方向。3月20日，南京市住房保障和房產局出臺6項穩樓市新政，核心舉措包括：

重點

以舊換新1%貸款貼息

2026年12月31日前完成賣舊買新的購房者可享貸款總額1%貼息，全市貼息總限額1億元，新舊房交易無先后順序限制；

重點

人才房票全域落地

按學歷給予3萬-15萬元梯度購房補貼，可疊加公積金貸款額度提升等優惠；

重點

商辦首付降至30%

商業及商住兩用房購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%；

重點

其它

同步推行“一類群體一策”差異化供地、房票全市通兌、“拿地即開工”審批優化、市場輿論規范等配套措施。 本次政策從供需兩端協同發力，核心導向為激活置換需求、穩定市場預期。

涉宅土地市場縮量提質，核心板塊價值穩固

01

供應端：結構適配剛需及人才需求

據南京土地市場網公開數據，3月全市共掛牌16幅涉宅地塊，總建筑面積約79.16萬㎡，主要分布于江北新區、江寧、高淳板塊，供地結構偏向剛需及人才住房需求，符合“減量提質、以需定供”的供地導向。

02

成交端：底價成交為主，國企仍是拿地主力

據CRIC克而瑞南京監測，3月共成交6幅涉宅地塊，總建筑面積約28.14萬㎡，全部為底價成交，平均溢價率為0，競得方以地方國資平臺為主，民企拿地參與度仍較低。核心成交地塊信息如下：

03

價格端：區域價值分化顯著

成交價格呈現明顯的梯度差異，秦淮南部新城G01核心地塊樓板價達24014元/㎡，遠郊溧水、六合地塊樓板價集中于4000-5000元/㎡，核心板塊土地價值保持穩固，反映出房企拿地策略仍偏謹慎，優先聚焦確定性更高的核心區位。整體來看，3月土拍市場呈現“核心地塊價值穩固、房企拿地仍偏謹慎”的特征，遠郊地塊對市場化房企的吸引力仍顯不足。

商品住宅供需同步回升，結構性分化特征凸顯

在供應端，3 月南京新房整體供應量偏低，供應面積18.04萬㎡。尤其熱點板塊在售項目稀少，共同支撐了價格上行。與此同時，新樓盤中“第四代住宅”占比較大、受歡迎度高。

3月全市商品住宅成交面積32.61萬㎡，供求比0.55，成交規模環比2月上漲，需求釋放節奏顯著快于供應，主要受政策刺激及傳統銷售旺季雙重因素帶動。

從成交結構來看，改善類產品表現搶眼。三房和四房合計占比達絕大多數，總價 300 萬元以上房源成交占比顯著提升。市場需求呈現“核心領漲、結構優化、量價回升”態勢。改善性需求加速釋放成為市場的主要驅動力，部分核心板塊高端項目成交單價甚至刷新紀錄。

在產品選擇上，購房者更傾向于高品質、大空間的改善型住宅。

截至3月末，全市商品住宅庫存面積約611萬㎡，按近6個月月均去化規模計算，去化周期約為22.5個月，整體庫存壓力有所緩解，但高淳、溧水等遠郊區域去化周期仍超40個月，去化壓力依然較大。

四月展望：熱度延續，擇優而入

基于 3 月的市場表現，四月南京樓市走勢呈現以下特點：

需求端的持續釋放：3 月市場需求的集中釋放意味著 4 月購房熱情可能繼續維持，尤其是改善型需求的強勢表現。這類高端客戶的持續活躍將為市場注入穩定的購買力。

價格韌性的強化支撐：價格的穩步上行表明市場預期已出現修復，這將直接支撐房價的穩定性，降低購房者觀望情緒對成交的壓制。

供應層面的制約因素：新房整體供應量偏低，意味著新房供應仍將保持緊張態勢。這將直接支撐房價韌性，但也可能限制成交面積的進一步擴大。

市場信心的自我強化效應正在形成。4 月購房者將基于 3 月的成交熱度和價格上漲預期加速入場，直接推高成交節奏。雖然年初至今累計成交仍需時間恢復，但四月市場可能繼續呈現“改善引領、結構優化、量價回升”的態勢。

對于購房者而言，當下是擇優而入的窗口期。建議聚焦河西、南部新城、大校場等核心板塊，優選具備“第四代住宅”特征、品牌房企開發的高品質項目。房地產正回歸居住本質，好房子才是硬通貨。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章、AI報告、AI問數功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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