房地產何時出現拐點？“好房子”建設提速，城市更新的機會在于差異與個性化 ｜ 2026觀點年度論壇

本報（chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 北京報道

一線城市限購政策優化、“好房子”批量落地、城市更新提速，房地產行業進入構建新發展模式的階段。4月2日，在2026觀點年度論壇上，企業各方以“向上之路”為主題，探討房地產行業何時出現拐點，以及“好房子”和城市更新如何影響市場。

關鍵指標判斷市場何時企穩

近年來，房地產行業持續在深水區調整。國家統計局發布的數據顯示，今年前2月，全國新建商品房銷售面積同比下降13.5%，新建商品房銷售額同比下降20.2%，兩大數值的降幅均比上一個統計期有所擴大。

究竟何時才能企穩？德思勤集團董事長龍固新認為，預判房地產市場趨勢需要關注多類指標，包括成交價格、租金和結構三類。龍固新表示，全球衡量資產價值的重要標準是租金，我國存量資產約400萬億元，一線城市租金企穩且資產價值基本錨定。

“在過去20年的地產投資熱潮中，市場更關注房屋成交價格，這兩類價值均產生于實際交易或租賃行為。”龍固新在圓桌論壇上提到。

龍固新認為，衡量市場真正企穩的核心指標有兩個，一是當前愿意投資和創業的人數及公司數量，這是租金、成交等指標好轉的核心驅動力；二是一、二線城市科技人才的生育數量，城市發展應更注重引入科技創新資源及科技人才，這才是市場企穩的關鍵。

“好房子”助力市場修復

作為當下民生關切的焦點問題，“好房子”再次出現在今年全國兩會的政府工作報告中，且表述從2025年的“推動建設”優化為今年的“有序推動”，并新增“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”這一重點工作。

“好房子”的出現代表著房地產行業從“住有所居”時代提升至“住有優居”時代，其不僅帶動產品升級，更將拉動材料、裝修等上下游產業鏈的協同發展，并催生出智能家居、社區服務等新的消費場景。

招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長孟偉表示，2024年、2025年，“好房子”主要處于政策引導及各開發商搭建體系的階段。今年年初，各開發商已經全面推進落地實施，好房子實現了從營銷宣傳到供應鏈端轉變的核心突破。

“‘好房子’從試點樣板到全面落地的過程離不開體系支撐與供應鏈配合。”孟偉在圓桌論壇環節說。

合富輝煌廣州公司總經理郭銳認為，消費端對于好的生活的追求是源源不斷的。郭銳提到，今年住宅產品競爭激烈，產品的迭代不是線性的，而是跨越式的。從材料、科技感到服務等來看，和以前部分優質地段的豪宅相比也好出很多，這些變化能很好地激發人的購房欲望。

“‘好房子’在未來還會激發出更多成交機會。好房子不只是產品升級，更多是出于戰略考慮，通過供應端的提升，刺激整體市場需求和信心的修復。”郭銳指出。

以社區為例，IWG中國區總裁胡懋認為，“好房子”要加上好的社區、好的配套，才能形成一個非常有吸引力的生活環境。胡懋指出，當企業在想如何提升居住環境、提高社區活躍度和吸引力時，可能只想到做好綠化或者配置商業，或許想不到是不是也需要配置一個辦公空間，吸引更多不同行業、不同產業的人進入社區。

公開資料顯示，IWG聚焦于靈活辦公賽道，是全球最大的運營精裝修、小面積、全服務式辦公空間的集團公司。胡懋介紹，近年來，IWG逐漸將網點滲透進社區，其認為社區也有較大規模的靈活辦公需求，這和打造好社區、好的居住環境相輔相成。

城市更新邁向場景化

除了“好房子”之外，城市更新也被看作是房地產行業下一階段的發力賽道之一。政策端，城市更新與“去庫存、優供給”強綁定，并承擔著助力城市高質量發展的任務。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務廣州主管、董事周志鵬認為，城市更新無限復制的開發模式已經走到終點，未來能突圍的項目將聚焦打造級差地租。

周志鵬表示，城市更新將有兩大變革方向。其一，依托在地文化底蘊打造不可復制的特色，這一類產品難以被競品模仿。其二，無獨特區位的項目可以通過進行持續的內容植入來構建競爭力。例如，部分城市中心項目打造小型劇院，依托明星資源持續更新內容，票房表現可觀，并與周邊餐飲業形成聯動引流。

周志鵬認為，差異化、個性化以及內容植入是城市更新項目的核心競爭力。此外，城市更新的參與主體或將發生轉變，開發商需從追求快錢轉向長期慢錢，深耕項目培育。運營環節也需要前置，運營部門將從成本中心逐步轉為價值創造中心，通過跨界轉換產業、社區與消費資源來盤活資產，而資金方也將從短期投機轉向長期主義，能接受長周期回報的資金將具有優勢。

“城市更新正處于新舊交替階段，傳統的拿地開發模式落幕，行業將從粗放式發展邁向精細化發展。”周志鵬直言。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧