報告指出：地產代建從配角走向主角，競爭加劇費率或低于3%

4月2日下午，在廣州舉辦的2026觀點年度論壇上，觀點指數發布《卓越指數·2026房地產卓越表現報告》（下簡稱報告）。報告指出，2026年，中國房地產行業在深度調整中迎來了清晰的轉折點。代建行業作為房地產輕資產轉型的核心路徑，已從“配角”走向“主角”，成為推動房地產高質量發展的重要力量之一。

報告指出，當前，代建行業仍面臨費率承壓、競爭加劇、能力升級等多重挑戰。但長期來看，隨著政策的持續賦能、市場需求的不斷迭代、企業能力的持續提升，代建行業的發展前景依舊廣闊。

代建業務從傳統住宅開發向城市更新等多領域延伸

2025年，國家宏觀政策與地方實施細則協同發力，為代建行業注入長期增長動能。從中央層面看，“十五五”規劃建議、中央城市工作會議、《關于推動城市高質量發展的意見》等政策文件，明確了房地產發展新模式的核心方向，推動代建業務從傳統住宅開發代建，向城市更新、老舊住房改造、保障性住房建設、產業園區配套等多領域延伸，其中公共設施代建、產業園區代建成為新的增長極。不過，住宅代建仍是代建行業的核心賽道，市場需求呈現“保障+改善”雙輪驅動的特征。

從地方層面看，2025年以來，湖南、內蒙古等省市先后發布投資項目代建制管理辦法；廊坊、青島、濟南、中山三鄉鎮等多地進一步細化政策，形成“強制代建范圍+激勵機制+監督管理”的完整體系，推動代建行業向專業化、規范化轉型。

2025年，代建行業整體保持增長態勢，但受宏觀環境承壓、市場競爭加劇等因素影響，呈現出“規模分化顯著、費率持續承壓、布局聚焦核心”的特點。

從企業規模看，2025年，代建企業新增簽約項目面積顯著分化，頭部企業憑借品牌、資源與專業優勢實現規模領跑但增速放緩，中部企業加速拓展，尾部企業增速較慢，甚至出現收縮。

頭部企業方面，比如綠城管理，2025年以3535萬平方米新簽約規模位列行業第一，代建費用為93.5億元，增長約0.5%。旭輝建管截至2025年末，在管項目超270個、總建筑面積逾4200萬平方米，全年新增項目79個，全年銷售額突破100億元，展現出強勁的經營韌性。遠洋建管2025年新增項目82個，新簽約規模超1500萬平方米，新進入深圳、成都、長春、福州、重慶等一二線城市。不過，也有企業新簽規模大幅收縮，例如:中原建業截至2025年11月末，新簽合約項目僅13個，新增合約建筑面積84.93萬平方米，較2024年同期大幅減少61.8%。

分化格局的背后，是企業戰略與核心能力的差異:頭部企業進行全國化全業態布局，憑借品牌優勢和全流程服務能力，獲取優質項目資源；中部企業積極拓展合作網絡，加強與地方國企、AMC機構的協同，加速規模擴張；尾部企業多為屬地化探索，部分企業通過低費率搶單維持生存，但面臨質量風險與利潤壓力。

代建行業費率普遍低于3%，利潤空間持續壓縮

報告指出，據行業實踐，當前代建費率普遍低于3%，較早期5%-6%的水平明顯回落，部分企業代建費率已從5%-6%降至3%-4%(含人工費)，利潤空間持續被壓縮。

下降的核心原因主要有兩方面:一是委托方成本控制需求驅動，房地產行業盈利壓力傳導至代建領域，委托方(尤其是房企、地方平臺公司)紛紛壓縮開發成本，代建服務費成為被壓縮的重要環節；二是行業競爭加劇，隨著代建賽道參與者激增，部分新進企業通過低費率搶單，導致行業整體費率下滑。

值得警惕的是，低費率競爭可能引發質量風險。部分新進企業為搶占市場份額，過度降低費率，導致后期項目管理、工程質量無法得到保障，不僅損害委托方利益，也影響行業整體口碑。觀點指數認為，合理的利潤是維持企業穩定經營和行業高質量發展的關鍵，代建企業應避免惡性價格戰，通過提升專業能力、拓展高附加值服務，實現規模與利潤的平衡。

核心城市群仍是代建業務的“主戰場”。長三角、珠三角、成渝三大核心城市群，改善性住宅需求旺盛、產業配套完善、城市更新項目密集，為代建業務提供了穩定的需求支撐。綠城管理、金地管理、龍湖龍智造等企業，在南京、武漢、上海、深圳等核心城市持續深耕，通過對標高端產品系、提升服務品質，鞏固市場地位。

觀點指數認為，2025年，房地產行業風險出清進程加速，企業化債需求持續釋放，推動金融機構手中沉淀大量亟待盤活的不良資產。未來兩至三年內，不良資產代建領域業務規模將呈現快速增長態勢，這一賽道不僅前景廣闊且尚處于發展初期，具備顯著的戰略價值。不過，不良資產代建市場準入門檻較高，并非所有代建企業均能承接此類項目。

在費率持續下滑，項目收入下降之下，2025年，代建企業盈利能力面臨下滑。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬