重慶兩江新區，啟動大拆遷！

重慶觀音橋，云鼎陽光附近。

一紙拆遷補償公告，格外引人注目。

斑駁的外墻上，張貼的一排，

正是兩江新區蜀都中學二支路道路工程（三期征收項目）征收補償方案征求意見公告。

新一輪拆遷計劃，正在落地。

我注意到，這次征收的范圍為螞蝗梁16號1單元～4單元，征收的房屋建筑面積約為5600平米。

從區位來看，征收的小區緊鄰喵兒石創藝特區和李家坪立交。

站在這里，給我最直觀的感受是：城市割裂感極強！

老建筑與現代建筑交織，抬頭望去，不遠處就是重慶頂級豪宅，香港置地啟元。

新老觀音橋，在這里溫柔切割。

身旁，車輛匆匆駛過，強烈的視覺沖擊感。

時代，又將翻篇…

關于重慶兩江新區新一輪拆遷，

被征收房屋貨幣補償的金額，參考類似房地產的市場評估價格確定，以此進行分類補償。

目前，住宅預評估單價如下：

1、建筑年代2000年，成套，劃撥用地，單價13600元/㎡；

2、80年代及以前，成套，劃撥用地，單價13300元/㎡；

3、80年代及以前，非成套，劃撥用地，單價13100元/㎡。

當然，這只是預評估價，

最終的補償價格以分戶評估報告為準。

新一輪拆遷。

根據計劃，“十五五”期間，兩江新區將要：

推進24個片區的城市更新，開展29個重點片區老舊小區改造，實施9個城中村改造+8個整治提升項目。

參考銘騰機構的相關梳理，我們直接劃重點：

最重磅的拆遷項目，是長安三工廠片區。

總占地面積約1950畝，投資金額約208億，

它的擬拆遷面積，更是達到了驚人的46萬方。

拆遷價格也是重慶第一梯隊。

我從整體規劃圖中看到，拆除的建筑主要分布在：

富強小區、江北中天信息技術學校、黎明社區、長安廠房、勤儉二村、長安村、紅土地老街、勞動一村、勞動二村、鯉魚池四村…

根據規劃，項目整體擬建成時間是2027年。

3月31日，重慶樓市今年的第一場土拍，就發生在這個區域。

最終，舉牌了136輪，成交樓面價13916元/㎡，溢價率28.85%，它大概率是今年重慶的“地王”。

除此之外，還有：長安四分廠舊城改造項目。

它的拆遷力度也不小，擬拆除建筑約19萬方。

未來，這里將打造為西部數字科創總部產業園、數字總部創新示范基地，聚焦數字經濟產業。

郭家沱望江片區城市更新項目，擬拆除建筑約23萬方。

未來，這里將聚焦軍工文化特色，對工業遺產、文物建筑等進行修繕保護，同時實施生態修復和老舊小區改造，打造集生活服務、健康養老等功能于一體的高品質社區。

項目總投資約113億元，目前處于續建階段。

寶桐二路項目，擬拆除約9萬方。

目前，所在板塊以工業廠房、國有辦公用房和商業用房為主，計劃通過拆舊建新，新建集住宅、社區商業及公寓于一體的復合社區。

項目占地面積約15萬平方米，總投資約10億元。

龍山華渝片區舊城改造項目，位于冉家壩，擬拆除面積約15萬方。

這個項目現狀為工業廠房，計劃通過舊城改造打造為集高品質住宅、商業和教育于一體的全齡化、高端化生活體驗與休閑區。

項目占地面積約17.38公頃，總投資約25億元，目前處于開工階段。

葉水坊項目的拆遷也將啟動，整體拆除面積超17萬方。

未來，將打造為集高品質住宅、商業、教育等功能于一體的現代化社區。

項目目前處于前期籌備階段，拆遷工作預計將在近期啟動。

還有，寶圣湖街道廠區的舊城改造項目，擬拆除建筑約2萬方；

仁睦片區改造單元項目，擬拆除建筑約8萬方；

大石壩肥皂廠片區舊城改造項目，擬拆除約7.5萬方等。

中心城區“豪宅化”。

城市更新加速，核心區域價值重估38號文實施后，

城市更新成為存量盤活核心路徑，城中村改造、老舊小區升級快速推進。

最近，樓市發生的最“詭異”現象：

上海：老破小3天售罄，價格漲20%+。

深圳：二手房均價重返6.2萬，單日簽約創近5年新高。

很顯然，城市核心區通過城市更新釋放稀缺土地資源，

進一步加劇核心區域供需緊張，帶動了房價上漲。

這個趨勢，在如今的重慶，也愈演愈烈。

過去很長一段時間內，重慶房價并沒有太強烈的梯度感。

如何理解？

核心商圈房價與拓展新區房價的價差并不大，可能也就小幾千的差距。

這個現象，讓很外地人看來，“不正?！?。

尤其在核心平原城市，一環、二環、三環，每一環的房價價差都很突顯。

而現在的重慶房價，呈現很明顯的梯度分化。

我個人直觀感受，重慶城市中心加速“豪宅化”。

核心區，萬元地價、房價“3”字頭、123平米新規好房總價300W+…這些都成了新常態。

數據顯示，3月重慶中心城區商品住宅成交均價為13344元/㎡。

均價第一梯度，房價成交最高的top5組團分別是：觀音橋、新牌坊、江北嘴、大石壩、照母山五大板塊。

乍眼一看，清一色都在兩江。

而且，各大板塊房價都有不同程度的上漲。

我們細分來看，新牌坊與照母山上漲幅度最大；

其次，是江北嘴和大石壩，價格均上漲7%；

觀音橋組團均價上漲3%，目前在售新房，觀宸、建發望江云啟都已躋身“3萬元俱樂部”。

分化時代——

在剛剛過去的一個月，重慶主城住宅成交超3000套，認購量大漲64%。

不過，需要放棄幻想。

房價反彈并非全面普漲，

而是呈現 “核心領跑、強弱分化”的鮮明特征。

那些人口、產業、資源集聚的核心城市+極核地段，

房產的稀缺性才會進一步提升。