中東亂局陰影下的香港樓市：從歷史規(guī)律推敲 基本面才是王道

近期中東局勢(shì)急劇升溫，2026年2月底美國(guó)與以色列對(duì)伊朗發(fā)動(dòng)軍事行動(dòng)，市場(chǎng)突然多了一重不明朗因素。不少置業(yè)人士擔(dān)心，這場(chǎng)“美伊戰(zhàn)爭(zhēng)”會(huì)否令香港樓價(jià)大幅波動(dòng)？筆者近日作出了專題分析，回顧過(guò)去50年美國(guó)發(fā)動(dòng)的主要戰(zhàn)爭(zhēng)，我們大概能梳理出一個(gè)脈絡(luò)：戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)香港樓市的影響，主要停留在短期情緒沖擊，長(zhǎng)期走勢(shì)始終由利率、政策、供求、資金及經(jīng)濟(jì)五大基本面決定。今次就讓我們一齊溫故知新，為大家拆解歷史經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)2026年樓市作出務(wù)實(shí)展望。

香港樓宇。 大公文匯資料圖片

回顧歷史看潛在規(guī)律

正因?yàn)橄愀鄣膰?guó)際金融中 心地位，樓市與全球經(jīng)濟(jì)脈搏緊密相連。任何重大國(guó)際事件如戰(zhàn)爭(zhēng)，都會(huì)透過(guò)資金流動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)情緒及利率傳導(dǎo)等多個(gè)渠道影響本地市場(chǎng)。

筆者今次的專題研究涵蓋過(guò)去50年美國(guó)發(fā)動(dòng)的五場(chǎng)具全球影響力的戰(zhàn)爭(zhēng)：1990-1991年的海灣戰(zhàn)爭(zhēng)、1999年的科索沃戰(zhàn)爭(zhēng)、2001-2021年長(zhǎng)達(dá)20年的阿富汗戰(zhàn)爭(zhēng)、2003年的伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)，以及剛爆發(fā)的2026年伊朗戰(zhàn)爭(zhēng)。這些戰(zhàn)爭(zhēng)背景各異，但對(duì)當(dāng)時(shí)全球政治經(jīng)濟(jì)格局均產(chǎn)生一定影響。時(shí)間軸清楚顯示，每場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)時(shí)點(diǎn)不同，香港樓市的實(shí)時(shí)反應(yīng)亦有差異。

先看海灣戰(zhàn)爭(zhēng)與科索沃戰(zhàn)爭(zhēng)。海灣戰(zhàn)爭(zhēng)期間，香港樓價(jià)基本維持平穩(wěn)；戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，因風(fēng)險(xiǎn)釋放加上本地利好因素，樓價(jià)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。相反，科索沃戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)時(shí)正值亞洲金融風(fēng)暴余波，市場(chǎng)本身已極度脆弱，戰(zhàn)爭(zhēng)期間樓價(jià)僅小幅下跌。戰(zhàn)后卻未見(jiàn)反彈，主要因?yàn)閬喼藿鹑陲L(fēng)暴后樓市持續(xù)深度調(diào)整、“八萬(wàn)五”政策、高失業(yè)率，以及當(dāng)年美息持續(xù)升穿5厘以上，年底樓價(jià)指數(shù)徐徐回落。這充分顯示，戰(zhàn)爭(zhēng)因素必須與本地經(jīng)濟(jì)基本面疊加，才會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

再看持續(xù)20年的阿富汗戰(zhàn)爭(zhēng)，影響明顯分階段。戰(zhàn)爭(zhēng)初期疊加SARS疫情，樓價(jià)大跌；但由2004年起，在超低息環(huán)境及內(nèi)地資金強(qiáng)力推動(dòng)下，香港樓市展開(kāi)波瀾壯闊的牛市。到了戰(zhàn)爭(zhēng)后期，市場(chǎng)更多受中美貿(mào)易戰(zhàn)、本地社會(huì)事件及疫情影響，與戰(zhàn)爭(zhēng)本身的關(guān)聯(lián)度已大幅減弱。

伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)期間情況與阿富汗戰(zhàn)爭(zhēng)中期極為相似。雖然戰(zhàn)爭(zhēng)初期市場(chǎng)有短暫波動(dòng)，但更強(qiáng)大的基本面——低息環(huán)境及內(nèi)地需求——迅速主導(dǎo)大局，香港樓價(jià)開(kāi)啟“越升越有”的上行走勢(shì)。這再次印證：當(dāng)本地驅(qū)動(dòng)力足夠強(qiáng)勁時(shí)，遠(yuǎn)在地球另一端的戰(zhàn)爭(zhēng)影響，會(huì)被顯著削弱甚至忽略。

實(shí)質(zhì)影響有限

分析完各場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)期間表現(xiàn)，也來(lái)總結(jié)戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后的樓價(jià)規(guī)律，得出兩大核心洞見(jiàn)：第一，短期而言，戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束是明確利好。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放，資金回流，樓價(jià)容易出現(xiàn)上升。第二，長(zhǎng)期來(lái)看，戰(zhàn)爭(zhēng)影響純屬暫時(shí)性，樓價(jià)最終仍由利率、政策、供求、資金及經(jīng)濟(jì)這些根本因素決定。

同樣是戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束，不同時(shí)期的樓價(jià)表現(xiàn)卻天差地別。海灣戰(zhàn)爭(zhēng)后大幅上揚(yáng)，主因當(dāng)時(shí)低息及政策寬松；阿富汗戰(zhàn)爭(zhēng)后卻持續(xù)下調(diào)，因?yàn)檎导酉⒅芷诩笆袌?chǎng)信心不足；伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)后則高位震蕩后持續(xù)大升——政府“辣招”只壓抑交投量，未能為樓價(jià)降溫，加上長(zhǎng)期零息環(huán)境，令樓價(jià)不跌反升。

這一切，正印證長(zhǎng)期走勢(shì)由基本面主宰！

現(xiàn)在我們對(duì)2026年2月底爆發(fā)的美以對(duì)伊朗的軍事行動(dòng)，可作出理性判斷。基于過(guò)去規(guī)律，相信其對(duì)香港樓市的實(shí)質(zhì)影響同樣有限，戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)樓價(jià)的沖擊更多是短期情緒層面。展望2026年，在減息周期展開(kāi)、政策逐步放寬、經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)及內(nèi)地需求回升的五大基本面合力推動(dòng)下，筆者對(duì)香港樓價(jià)持積極樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)計(jì)將繼續(xù)有序上漲。保守估計(jì)，2026年樓價(jià)可升約一成，推升RVD指數(shù)至329.8點(diǎn)，重返2023年中水平，并有望創(chuàng)接近三年半新高。

為何如此樂(lè)觀？近期市場(chǎng)數(shù)據(jù)已充分印證：本港3月份兩個(gè)全新盤首輪銷售即告沽清；3月份僅半個(gè)月，一手新盤交投已突破千宗，是連續(xù)14個(gè)月破千宗，反映用家及大手投資客入市態(tài)度非常積極；二手市場(chǎng)交投同樣保持活躍，50指標(biāo)屋苑按周成交量無(wú)懼戰(zhàn)火及新盤搶客，已明顯重越百宗之上。可見(jiàn)，中東戰(zhàn)事對(duì)本港樓市的實(shí)質(zhì)影響輕微。

結(jié)論很簡(jiǎn)單：大家不用太擔(dān)心戰(zhàn)事對(duì)香港樓市的沖擊。歷史早已證明，基本面永遠(yuǎn)勝過(guò)地緣政治風(fēng)云。2026年樓市仍將在穩(wěn)健基本面支持下，繼續(xù)向

上！

來(lái)源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：陳海潮 利嘉閣地產(chǎn)研究部主管