南京商業新圖譜：從“流量爭奪”到“價值深耕”的破局之路

截至2026年3月底，南京商業存量規模逼近680萬㎡，整體空置率保持在合理區間，但市場結構性分化愈發明顯。新街口、河西元通等核心商圈客流恢復至2019年的110%以上，優質項目租金穩中有升；老舊存量項目與次級商圈去化壓力仍存，租金持續調整。

同期，全市已引入226家城市級以上首店，首店能級與業態創新度同步提升。冷熱不均的市場信號清晰印證：南京商業已正式告別野蠻擴張的流量爭奪時代，進入「存量盤活+體驗升級」的價值深耕新周期。

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變與不變：南京商業迭代的底層動能

不變的底盤：長期向好的發展根基

消費能級穩固：作為長三角核心城市，南京人均消費穩居全國前列，2025年社會消費品零售總額達8135.85億元，同比增長3.5%，國際消費中心城市建設目標明確，消費基本面韌性十足。

客群基礎堅實：全市常住人口近千萬、在校大學生超百萬，疊加南京都市圈腹地超3500萬人口規模，形成層次多元、基數龐大的消費客群，為商業發展提供持續動力。

政策保障有力：依托省會城市、長三角特大城市雙重定位，南京近年持續出臺存量盤活、消費促進專項政策，為商業運營優化、資產提質升級提供穩定制度支撐。

變化的趨勢：行業迭代的核心變量

商圈格局重構：從新街口“一家獨大”，向「一核多心多點」格局演變。2025年度中國商圈商業力TOP100指數榜單中，南京共有5個商圈上榜，新街口、百家湖、夫子廟、元通等商圈商業能級快速提升，商業布局逐步均衡。

圖：新街口商圈

客群需求升級：消費決策邏輯從「買商品」向「買體驗」轉變，情緒價值、場景價值成為消費者選擇商業載體的核心考量因素，單純的商品交易已無法滿足當下消費需求。

業態迭代加速：首店經濟、夜經濟、主題街區成為新增長引擎。南京首店數量連續3年突破300家，夜經濟貢獻全市超六成消費額。

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三大痛點：流量內卷下的發展瓶頸

傳統商圈老化，改造需求迫切

部分老舊商業項目空置率偏高，業態同質化嚴重，以傳統零售、餐飲為主，缺乏適配Z世代與家庭客群的創新場景。即便湖南路、南湖等片區啟動更新，老舊項目與區域標桿的客流、出租率差距仍在拉大。

備注：湖南路商圈更新——青春廣場招標復建

新興商圈定位失配，人氣不及預期

部分遠郊、新區項目照搬核心商圈業態，未貼合區域居住、產業客群的真實消費偏好，缺乏差異化記憶點，導致引流、穩商壓力持續存在。

全行業獲客效率下滑，流量難轉化

線上消費持續分流，線下獲客成本較3年前顯著攀升，單純打折促銷、IP展引流的投入產出比走低，流量難以轉化為實際消費與長期復購。品牌拓店更青睞有運營特色的項目，常規活動吸引力不斷下降。

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破局之路：從流量思維轉向價值思維

場景重構：錨定在地屬性，打造差異化空間

跳出標準化購物中心模板，結合金陵文化與客群需求定制空間。老門東將非遺展示、文旅游覽與商業深度融合，實現文化傳承與資產增值；河西元通以IFC重奢藝術、金陵中環高端商務形成錯位互補，打造高端消費集群，從根源避免同質化內耗。

圖：老門東歷史文化街區

圖：南京IFC商場

業態創新：「首店+非標」組合，強化稀缺優勢

采用「首店+定制店+體驗工坊」的模式，打破傳統業態配比：

引入高能級首店強化稀缺性，2025年落地的MINISO SPACE全球首店、LV香水美妝全球首店等，均為所在商圈帶來跨區域引流效應。

圖：MINISO SPACE全球首店亮相南京德基

圖：LV香水美妝精品店全球首店亮相南京德基

布局品牌定制店、手作體驗工坊、潮玩集合空間等強互動非標業態，通過沉浸式體驗拉長客群停留時間，提升復購率。

運營升級：從單項目管理到生態圈共建

突破“收租金”的傳統運營邏輯，推動商業運營提質增效：

借助數字化工具搭建全域會員體系，打通不同業態、場景的消費數據標簽，實現客群精準觸達，降低無效營銷成本。

主動聯動周邊文旅、產業資源打造商業生態圈，例如「新街口商圈」聯動「玄武湖景區」推出商文旅聯票，讓消費者可同時享受商圈消費折扣與景區游覽權益，實現兩類場景的客流雙向導流，拉長整體消費鏈路。

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未來研判：回歸用戶中心，深耕價值本質

展望下一階段，南京商業將呈現三大趨勢：

1、差異化競爭加劇：首店資源、在地化場景、精細化運營能力將成為商業體的核心競爭力，缺乏特色的存量項目將進一步被市場優化。

2、線上線下深度融合：私域運營、直播到店、數字化服務將成為商業體的標配，全域流量運營能力愈發重要。

3、社區商業賽道升溫：隨著五級商圈體系落地，貼近居民需求的存量社區商業盤活將成為新的增長亮點。

南京商業的破局核心，始終是回歸用戶中心：從“賣空間、收租金”，轉向“賣體驗、賣服務、賣情緒價值”，這也是存量時代商業地產高質量發展的長期生存法則。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI任務、AI文章功能撰寫。

本期作者近期研究：

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