2026年，浦東商業(yè)的一場集體轉(zhuǎn)向

能否撕掉“浦東無生活”的舊標(biāo)簽？就看今年了。

撰文丨sandie

編輯丨銳裘

當(dāng)人們談?wù)撈謻|時，第一個跳入腦海的詞匯，往往是陸家嘴的寫字樓、張江的產(chǎn)業(yè)園、前灘的房價。

這些標(biāo)簽并不陌生，甚至可以說是過去三十年浦東最成功的城市敘事。但也正因為過于成功，它們在無形中遮蔽了另一層現(xiàn)實：浦東長期是一個以“生產(chǎn)”為導(dǎo)向的空間，而非以“生活”為核心的城市區(qū)域。

于是，“浦東無生活”成為一種被反復(fù)提及、卻又難以證偽的外在印象。

但如果把觀察的尺度從城市形象，轉(zhuǎn)向商業(yè)與日常生活的關(guān)系，會發(fā)現(xiàn)另一種變化正在發(fā)生：浦東的問題，從來不是缺少商業(yè)，而是缺少“能夠承載生活的商業(yè)”。

但這一現(xiàn)狀可能會在這兩年發(fā)生改變。

三十年前，浦東的商業(yè)幾乎是一片空白；三十年后，這里的商業(yè)版圖已從陸家嘴一極擴(kuò)張為多中心格局。2025年，浦東以全市第一的新項目數(shù)量領(lǐng)跑，2026年預(yù)計將有超過10個商業(yè)項目開業(yè)，從金橋到前灘、從森蘭到御橋，浦東正在用一場靜默卻深刻的商業(yè)革命，摘掉“浦東無生活”的舊標(biāo)簽。

浦東重要板塊地圖

金橋與外高橋區(qū)域：

巨型商業(yè)體托起新生活

值得注意的是，PRISMA 新嘉中心的定位并非傳統(tǒng)意義上的“購物巨無霸”，而是提出了“科技正念、綠色永續(xù)、融合共享”的全域生活旗艦綜合體概念。項目規(guī)劃了 400 米的濱水步道和 4600 平方米的屋頂棱鏡花園，打造多中庭退臺式的立體動線，讓消費者在購物之外獲得更具沉浸感的城市生活體驗。與正在建設(shè)的 21 號、22 號地鐵線交匯的 TOD 模式，則讓這座巨型商業(yè)體真正融入了周邊居民的生活動線。

這一板塊的野心不止于 PRISMA。

就在新嘉中心以南不遠(yuǎn)處的外高橋板塊，另一座 18 萬平方米的商業(yè)體——森蘭印象城同樣蓄勢待發(fā)。與傳統(tǒng)購物中心不同，森蘭印象城采用了“購物中心+體育中心+社區(qū)中心”的創(chuàng)新三中心融合形態(tài)，室內(nèi)外商業(yè)空間近 18 萬平方米，還預(yù)留了約 9000 平方米用于森蘭音樂廳、社區(qū)閱覽室等社區(qū)服務(wù)功能。

這種設(shè)計邏輯清晰地傳遞出一個信號：一個試圖與區(qū)域生活深度綁定的社區(qū)型商業(yè)。

從高空俯瞰金橋板塊，PRISMA 新嘉中心與森蘭印象城形成了總計 54 萬平方米的“巨無霸”商業(yè)集群，再加上同樣計劃在 2026 年亮相的浦開云璟萬象天地，金橋正在成為浦東商業(yè)密度最高的區(qū)域之一。

浦開云璟萬象天地由浦開集團(tuán)與華潤萬象生活聯(lián)手打造，位于浦東云璟國際生態(tài)社區(qū)之內(nèi)，緊鄰浦東足球場與碧云綠地，是華潤萬象生活在上海布局的第二座萬象天地項目。華潤萬象生活擅長的“街區(qū)+盒子”組合模式，將為這個板塊注入不同于傳統(tǒng)商場的生活氛圍。

金橋的邏輯是清晰的：作為浦東傳統(tǒng)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，金橋擁有大量導(dǎo)入人口和改善型居住需求，過去這里的商業(yè)更多服務(wù)于“下班買點什么”的即興消費，而今隨著周邊住宅項目的成熟和年輕家庭的聚集，商業(yè)體必須從“功能填補”轉(zhuǎn)向“生活構(gòu)建”。

前灘：

上升最快商圈的二次進(jìn)化

如果說金橋代表的是浦東商業(yè)的“增量爆發(fā)”，那么前灘則是“存量升級”的最佳樣本。

前灘的商業(yè)故事始于 2019 年晶耀前灘的開業(yè)，這個由鐵獅門打造的精致商辦綜合體項目，填補了前灘早期的商業(yè)空白；2021 年，前灘太古里的亮相更是直接將這匹“黑馬”送入了上海核心商業(yè)第一梯隊——開業(yè)四年來累計引入超 150 家首店，98% 的出租率穩(wěn)居行業(yè)前列。

但前灘的故事遠(yuǎn)未結(jié)束。2026 年，前灘太古里二期即將開業(yè)，這個被稱為“前灘 21 號地塊”的項目，總開發(fā)體量約 60 萬平方米，定位延續(xù)了一期的“Wellness”理念，但在建筑語言上提出了“層波疊浪，云游都市”的概念——將 MALL 的邊界打開，如同云朵般與城市交融；游人能從周邊地塊的二層、三層連橋接口輕松進(jìn)入 MALL，從室外到室內(nèi)，從二層到屋頂，既能享受購物中心的獨特空間樂趣，同時也能從各個維度觀察城市，仿佛在云端暢游。

一個容易被忽視的細(xì)節(jié)是：前灘太古里二期所在的 21 號地塊，實際上是前灘最后一批開發(fā)項目中的核心。與之一街之隔的，還有未來即將登場的“前灘源”——前灘商圈最后一個大體量商業(yè)項目。這意味著，到 2027 年前后，前灘將完成從“單一項目驚艷”到“商圈生態(tài)成熟”的跨越。

更值得關(guān)注的是前灘的“非商業(yè)”底色。2024 年 9 月開業(yè)的前灘公園巷，以錢家灘路為依托，打造了浦東首條周末常態(tài)化步行街，以“公園+街巷+商業(yè)”的創(chuàng)新組合填補了浦東稀缺的街巷商業(yè)形態(tài)。

春節(jié)期間的前灘公園巷

項目融合公園和街巷商業(yè)的特點，通過開放式設(shè)計與公共空間營造，在街巷之間自然融入“騎行友好”和“寵物友好”的理念，構(gòu)建“沒有天花板”的半戶外街巷全新場景。

在上海國際花展浦東分會場期間，前灘公園巷、前灘太古里和晶耀前灘三個商業(yè)體銷售額同比增長 21.44%，充分展現(xiàn)了前灘商圈的協(xié)同效應(yīng)。加上已有的前灘 31 劇院綜合體和后灘地區(qū)公園群的分布，前灘正在形成一種獨特的“公園+商業(yè)”共生模式。

世紀(jì)大道與陸家嘴：

老牌商圈的自我革命

當(dāng)新區(qū)域在崛起的同動，一些“老選手”也在悄然改變。

世紀(jì)匯廣場是一個典型案例。這座位于世紀(jì)大道地鐵站上蓋的項目，有著天然的地理優(yōu)勢——6號線、9號線、4號線三線交匯，日均客流位居浦東前列。然而，優(yōu)勢有時也是包袱。長期以來，世紀(jì)匯的定位更接近于“交通樞紐型商業(yè)”，消費者在這里的核心行為是“換乘順便逛”，而非專程到訪。

這一局面正在被打破。2025年，世紀(jì)匯啟動了“城市調(diào)頻計劃”，從物理空間型樞紐向城市生活方式平臺轉(zhuǎn)型。項目摒棄了簡單的品牌疊加邏輯，致力于構(gòu)建一個立體、有機(jī)的生活解決體系，滿足多元客群在品質(zhì)、社交、情感與成長上的復(fù)合需求。

空間維度上，一層圍繞中庭形成高端運動戶外集群，西側(cè)引入國際零售矩陣，三層匯聚國內(nèi)先鋒與生活方式品牌；據(jù)悉接下來商場將進(jìn)入一段重要的室內(nèi)改造計劃。

業(yè)態(tài)維度上，世紀(jì)匯LG2層的調(diào)整也值得關(guān)注。原本的超市區(qū)域遷出后，引入了MUJI和迪卡儂。MUJI帶來的是涵蓋居家、健康與美學(xué)的生活方式；迪卡儂則填補了區(qū)域運動體驗的空白。

作為世紀(jì)大道板塊最重要的項目，世紀(jì)匯廣場的定位升級相當(dāng)于一個重要信號，它希望打破自己物理樞紐的關(guān)系，在提供商品與服務(wù)的同時，試圖成為一個幫助都市人發(fā)現(xiàn)、表達(dá)并調(diào)節(jié)自我生活節(jié)奏的“城市生活調(diào)頻官”。

非標(biāo)商業(yè)的深水區(qū)：

EKA·天物的樣本意義

在浦東的商業(yè)版圖中，EKA·天物是一個特殊的存在。它不屬于“巨無霸”陣營，也不在傳統(tǒng)商圈核心區(qū)位，卻憑借獨特的文化調(diào)性成為了浦東非標(biāo)商業(yè)的標(biāo)桿。

在浦東，造一個“不趕時間”的文旅目的地

EKA·天物的故事始于2024年。這個位于浦東金橋區(qū)域的項目，沒有選擇與大型購物中心正面競爭，而是以開放式街區(qū)形態(tài)和鮮明的文化標(biāo)簽切入市場。項目團(tuán)隊很清楚，EKA·天物的選址并沒有先天文旅優(yōu)勢，“文化屬性”和“文旅標(biāo)簽”完全是靠后天運營爭取來的。

2026年3月，來自杭州、專注于中國民間手藝探索和再造的品牌“自然造物·中國禮物商店”在EKA·天物開啟試營業(yè)。整座店鋪設(shè)有“禮物倉”“禮物打包區(qū)”“造物集”“風(fēng)物展”四個分區(qū)，成為涵蓋零售、餐飲、體驗、互動的復(fù)合空間。

這種品牌的入駐邏輯與EKA·天物的整體調(diào)性高度吻合，都不是標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖品牌，而是帶有強(qiáng)烈文化屬性和生活方式主張的特色商戶。

更重要的是，EKA·天物已經(jīng)在2025年獲評“上海市級旅游休閑街區(qū)”。這個認(rèn)證的意義在于，它證明了非標(biāo)商業(yè)可以在沒有自然資源加持的情況下，通過持續(xù)的內(nèi)容運營和品牌篩選，建立起真正的文旅屬性。年初項目打造的“天物煥彩·瑞馬迎春”新春主題燈會，讓業(yè)界第一次在上海商業(yè)項目中依稀感受到了大豫園的燈會質(zhì)感。

EKA·天物的存在揭示了一個趨勢：在浦東，商業(yè)體的競爭正在從“品牌數(shù)量”轉(zhuǎn)向“內(nèi)容獨特性”。當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)越來越難以形成差異化時，那些能夠構(gòu)建獨特生活方式主張的項目，反而擁有了更高的護(hù)城河。

回到文章開頭的命題：浦東是否正在以商業(yè)體為主發(fā)力構(gòu)建“生活感”？

答案顯然是肯定的。從金橋的PRISMA新嘉中心、森蘭印象城到前灘太古里二期，從世紀(jì)匯的“城市調(diào)頻計劃”到EKA·天物的文化深耕，2026年的浦東商業(yè)呈現(xiàn)出一種清晰的共性——它們試圖成為一個各區(qū)域生活的接口。

這種轉(zhuǎn)變的背景并不復(fù)雜：當(dāng)浦東的人口結(jié)構(gòu)從工作導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向生活導(dǎo)向，當(dāng)越來越多的家庭在浦東定居、消費、教育下一代，商業(yè)體必須從服務(wù)上班族的商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)居民的日常棲息地。這是需求端的變化，也是供給端的必然。

當(dāng)然，構(gòu)建“生活感”不是一句口號。它需要商業(yè)體在品牌組合、空間設(shè)計、運營活動、服務(wù)細(xì)節(jié)等多個維度上進(jìn)行系統(tǒng)性重構(gòu)。它需要開發(fā)商放棄“快速招商、快速開業(yè)”的短期邏輯，轉(zhuǎn)而思考“什么樣的內(nèi)容才能讓人愿意再來”。它還需要時間的沉淀——一個商圈的成熟度，往往不以開業(yè)時間為計量，而是以周邊居民是否真正將這里視為“生活一部分”為標(biāo)準(zhǔn)。

從這個意義上說，浦東的商業(yè)革命才剛剛開始。當(dāng)越來越多的項目選擇從“交易思維”轉(zhuǎn)向“生活思維”，期待浦東“無生活”的舊標(biāo)簽從這些區(qū)域開始，慢慢撕去。