19.68億起拍！南京奧體蘇寧廣場：爛尾18年，誰來接盤？

4月8日，一則拍賣公告，讓沉寂多年的南京奧體蘇寧廣場再次進(jìn)入公眾視野。

這宗曾被規(guī)劃為“江蘇第一高樓”的爛尾地標(biāo)，由南京建鄴法院上架京東平臺拍賣，起拍價(jià)約19.68億元，較評估價(jià)折價(jià)約30%，標(biāo)志著這場橫跨近20年的“爛尾困局”迎來關(guān)鍵處置節(jié)點(diǎn)。

一、項(xiàng)目歷史：從“第一高樓”夢想到“奧體魚塘”

2008年9月23日，蘇寧置業(yè)歷經(jīng)20多輪競價(jià)，以4.29億元拿下河西元通板塊NO.2008G27地塊。

當(dāng)時(shí)的河西新城尚在崛起，這宗3.29萬㎡的地塊被寄予厚望——規(guī)劃總建面約50.6萬㎡，建筑高度達(dá)419.8米，定位集超5A辦公、五星級酒店、商業(yè)中心于一體的世界級地標(biāo)。

2011年5月，項(xiàng)目正式奠基，“河西新城之心”的口號響徹一時(shí)，卻未曾想，這一開工便開啟了漫長的停工歲月。

奠基后，項(xiàng)目長期停滯，僅完成少量前期工程，地塊逐漸積水閑置，被網(wǎng)友戲稱為“奧體魚塘”。

期間雖多次傳出復(fù)工、轉(zhuǎn)讓傳聞，卻始終無實(shí)質(zhì)進(jìn)展，這片核心地塊一度淪為河西CBD的“傷疤”。

2017年9月，蘇寧與恒大達(dá)成戰(zhàn)略合作，項(xiàng)目更名為“蘇寧恒大中心”，由雙方分工開發(fā)，一度迎來復(fù)工曙光。

但雙方的合作僅停留在口頭，并沒有實(shí)質(zhì)性行動，可能是許家印為了讓蘇寧張老板出資200億入股恒大地產(chǎn)而畫的大餅。

2021年，蘇寧債務(wù)危機(jī)爆發(fā)、恒大也同時(shí)暴雷，兩大巨頭的危機(jī)讓這宗地標(biāo)徹底淪為“爛尾工程”。

2022年，為消除安全隱患，住建部門主導(dǎo)對基坑進(jìn)行回填；2023年5月，回填工程通過安全評估；同年10月，這片沉寂多年的土地被改造為臨時(shí)城市公園，供市民休憩，曾經(jīng)的“高樓夢”，暫時(shí)成為城市綠地。

二、現(xiàn)狀：核心地段的待解難題

本次拍賣標(biāo)的位于建鄴區(qū)會展中心東北角，北至河西大街、南至白龍江西街、西至現(xiàn)狀用地、東至江東南路，地處河西CBD核心，雙地鐵（2/10號線元通站）上蓋，區(qū)位優(yōu)勢毋庸置疑。

標(biāo)的評估價(jià)28.11億元，起拍價(jià)19.68億元，折價(jià)約30%；競拍需繳納1.5億元保證金，加價(jià)幅度1200萬元/次，拍賣時(shí)間定于2026年5月14日10:00至5月15日10:00（延時(shí)除外）。

截至目前，頁面已吸引超萬人次圍觀，足見市場關(guān)注程度，但無人報(bào)名。

目前項(xiàng)目現(xiàn)狀為土地使用權(quán)+已回填基坑，土地為商辦混合用地，容積率11.3，剩余商業(yè)年限約23年。

有兩個(gè)細(xì)節(jié)需要關(guān)注：

1、有免費(fèi)使用情況，業(yè)主方與南京市建鄴區(qū)城市管理局2023年8月30日簽訂協(xié)議，約定由南京市建鄴區(qū)城市管理局無償使用三年。

2、拍賣范圍包含案涉不動產(chǎn)基坑工程，基坑現(xiàn)狀為已回填，本次拍賣基準(zhǔn)價(jià)2,811,338,157.9元，包含土地評估價(jià)2,308,730,000元+基坑基準(zhǔn)價(jià)502,608,157.9元。

由此可見，回填基坑的費(fèi)用也計(jì)入該項(xiàng)目評估價(jià)；而免費(fèi)使用三年，主要是指作為城市綠地供市民休憩，年內(nèi)即將到期。

對于競買人而言，這宗資產(chǎn)的核心價(jià)值在于區(qū)位，但也面臨兩大挑戰(zhàn)：一是歷史遺留的開發(fā)手續(xù)與債務(wù)問題需厘清；二是超高層項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)資金投入與運(yùn)營難度較大，需平衡商業(yè)、辦公、酒店等多元業(yè)態(tài)的收益。

三、業(yè)主公司：蘇寧系旗下的“待處置主體”

南京奧體蘇寧廣場的產(chǎn)權(quán)主體為南京卓域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這是拍賣標(biāo)的的核心工商載體。

該公司成立于2017年10月12日，注冊資本2000萬元，注冊地址位于南京市建鄴區(qū)云龍山路88號B幢2601室。股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，深圳市景昕銳桀實(shí)業(yè)有限公司持股80%，蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司持股20%。

前者由中信信托全資控股，不排除該項(xiàng)目利用信托貸款融資，而將股權(quán)以轉(zhuǎn)讓的方式質(zhì)押給信托公司。

南京卓域房地產(chǎn)并不在蘇寧系38家合并破產(chǎn)重組公司名單中，因此其資產(chǎn)可以單獨(dú)處置。

目前，該公司狀況十分糟糕，都沒人愿意當(dāng)法定代表人，處于“被滌除”狀態(tài)。

從“江蘇第一高樓”的藍(lán)圖，到“奧體魚塘”的閑置，再到臨時(shí)公園的改造，最后走向司法拍賣，南京奧體蘇寧廣場的18年，折射出商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的狂熱與風(fēng)險(xiǎn)。

最終誰來接盤，仍待5月的拍賣揭曉。