上海，賣爆了？！

3月，小陽春的數據格外炸裂。

按理說，從2023年下半年大救市到現在，2024年、2025年、2026年連續3年都是小陽春，見怪不怪了，為什么今年大家反映這么強烈呢？

幾個原因吧：

1. 年年都是小陽春，但今年數據太好了。

2. 2026年是底？成交量大漲、價格到底，越來越多的人相信樓市到底了。

3. 連續3年都在“跌”，大家太需要一場“漲”的勝利了。

4. 知名專家喊麥：房價大漲的時刻就要來了！

面對爆火，我們應該如何面對，是保持定力還是帶資沖鋒？背后的選擇，既是對普通人資產負債表的考驗，也是對經濟韌性能否持續的試探。

下一步如何走，很重要。

上海的表現確實炸裂！

3月，二手房成交達到了驚人的31215套。

圖1：

圖2：

圖3：

3張圖，解釋一切。

1.上海二手房榮枯線大致是2.3萬套，3月突破3萬套，達到了驚人3.1萬套，僅次于2021年1月、3月（都超過了4萬套），量大，且增速驚人，創下了2021年3月以來的單月最高成交紀錄。

2.在3月的單日數據中，31天有26天都超過了800套，僅有5天在600套左右，還有13天破千套，有7天超過了1300套，單日最高沖上1585套。

3.今年前3個月的數據中，1月很穩定，5500套左右，2月是春節，常規淡季，到了3月成交量不斷上升，除了第一周不到6000套，剩余3周全部7000套以上。

4.與此同時，上海二手房掛牌量減少1/4，供應減少、成交增加，供需逐漸平衡。

除了上海，整個一線、準一線的二手房成交量，都爆了。

上海3.1萬套，是2021年以來的最高。北京2萬套，2023年以來的最高。杭州1萬套，歷史新高。深圳1萬套，遠遠超過了6000套的市場榮枯線。廣州1.1萬套，歷史新高。

數據炸裂，對吧？

單看數據，好像能梳理出一條完整的邏輯線：成交量大漲→買家有信心→低價清空→價格上漲→倒逼成交量再次上漲→量價齊漲。沿著邏輯線走下去，2026年就是價格的底，更是樓市的底，輕舟已過萬重山啊！

完全錯誤！

成交量≠市場。

有兩個非常關鍵的因素，被很多人忽略了。

1.價格。

從2023年到2026年，大部分城市的跌幅在四成左右，好城市好片區好房子的跌幅小一點，其他地方的至少腰斬。這是非常恐怖的數據，之前我評估過，中國房產的價值賬面損失至少120萬億，這是很可怕的。

今年的成交量之所以不錯，不是大家有信心，而是價格到位了。之前單價6萬、總價300萬，傻子才買，現在單價3萬、總價150萬，首付砍半、月供砍半，契稅、增值稅、中介費都少了好幾萬，還能買到更好、更新的房子，真香啊。

換句話說，成交量大漲=以價換量。

房地產市場真正爆火，量價齊漲，缺一不可。目前僅有成交量大漲，一是價格腰斬，二是基數太低，如今數據爆火，更多是修復，一定要理性看待。

2.成交結構。

這一點被更多的人忽視。

我們來看杭州2月、3月有關面積/總價的成交數據——

以上2個圖表已經非常清楚，再結合上海的成交結構，可以得出以下結論：

1.剛需是主力。在上海，總價230萬及以下占比超過六成，310萬及以下占比超過75%，反映在成交面積上也得到了印證，小戶型、老破小是成交主力。在杭州，200萬以下占比逐漸接近六成，一年增長了將近2個百分點。說明所謂的成交量都是純剛需在托底，占比高，增速快。

2.改善還在觀望。在上海尤為明顯，800萬以上占比僅有4%多，杭州500萬以上占比高一點，接近9%，但是也不算太高，綜合來看，有錢人還在觀望，不敢輕易出手。

3.在杭州成交前20名的小區中，前10名基本上都是單價2萬左右的剛需小區，第一名則是一直霸榜的越秀星匯城，就在臨安的青山湖科技城。這個小區最高兩萬五以上，憑借著新城概念+挨著未來科技城+一半價格，大量的炒房客和年輕人沖了進來，現在呢？一地雞毛，成交價從2萬多一路腰斬，去年還在1.2萬，今年已經跌破8000。

為什么說價格極為重要？

因為它是樓市最核心的數據，另外，它涉及居民資產負債表。它的底層邏輯則是——預期。

老百姓才不關心所謂的成交量有多少，他們最關心的就是自己的房子漲了沒，要是自己的房子從300萬漲到500萬，就算成交為0也很開心，要是自己的房子從300萬跌到150萬，就算小區一年成交100套，心里也會罵娘。

還用上海舉例吧，更直觀一點。

之前每次去上海調研，我都會到2個片區重點調研，一個是浦東新區的唐鎮，緊鄰核心張江，一個是青浦的徐涇，緊鄰大虹橋，都是上海最熱門的片區之一。

比如唐鎮，片區不錯，就挨著張江，2021年前后上海市場非常熱，主城到處都在打新，倒掛、搶房滿天飛，甚至很多都搶不到。我去調研的時候，浦東很多樓盤直接關門，因為賣得太好了，根本沒有平銷期，一開盤就搶完了。

這兩個片區各自有2個小區很典型，一個是唐鎮板塊的浦發檀府（也叫羅蘭翡麗），一個是徐涇板塊的萬科天空之城三四期，限價都在6萬多，倒掛2萬，片區也非常優質。

再看一下現在的成交價，浦發檀府，2022年最高8.5～9萬，去年7萬，今年最低不到6萬；萬科天空之城，2017年才5.5萬，2022年8.5萬以上，去年6.5萬，今年持平，差不多還在6.5萬。

也就是說，即使是上海這樣的頂級城市，即使是在好片區、熱門樓盤、還有倒掛，現在還在微跌。可想而知，其他大部分城市、片區、房子，形勢也不會太樂觀。

當然了，成交量大漲絕對是好事，這是積極的信號。

1.議價空間小了。

2.信心在不斷修復。

3.低價清空，價格逐漸穩定。

4.二手房掛牌8.18萬套，歷史新低。

回顧上海2016～2025年的二手房成交量，2016年37.55萬套，2017年16.94萬套，2018年16.48萬套，2019年24.26萬套，2020年31.79萬套，2021年28.10萬套，2022年17.63萬套，2023年19.91萬套，2024年24.11萬套，2025年25.41萬套。

最近4年，一是成交漲，二是增速穩。

之前我預計上海二手房成交量會穩定在2.3萬套左右，這個數字太高了，意義不大，畢竟價格沒漲，沒想到3月成交量直接攀升到3.1萬套。

當然了，3.1萬套不會持久，畢竟5～8月是傳統淡季，成交量會下滑，不用過度放在心上。

上市銀行年報顯示，截至2025年末，六大行個人住房貸款規模合計超25萬億元，較上年末減少約7000億元。

數據可能失真，但資本不會騙人。

畢竟經濟最重要的不是錢，而是錢的流動。

成交量大漲背后反映的不只是樓市自身的變化，更是頂層設計、市場體溫、老百姓預期形成了一種正向的循環，政策托底、需求釋放、預期修復，正在形成完整的循環。

以前都是幾萬億的大放水，或者限購、限貸、限售、限價等宏觀政策，其實老百姓不太買賬，因為在他們看來，這與我無關。

后來高層的思路發生了變化，精準滴灌。

你不是想買房，但是怕多花錢嘛，好呀，中央直接給錢，額度雖然不高，少則幾萬，多則十幾萬，但能直接塞到你手里，打到你卡上，貼息、降利率、降稅降費、降契稅，實打實的給你優惠幾萬甚至十幾萬，于是政策力度和老百姓意愿，形成了完美閉環。

1年，2年，3年，想買的人越來越多了。

如此一來，中國樓市的系統性風險在不斷降低，不管是對于老百姓資產負債表的修復，還是對于中國經濟的信心預期，都是好事。

再加上北上廣深杭等城市已經拿到了結果，二手房市場走向穩定，成交量大漲，價格開始止跌，新房量價穩定，后續二線城市、省會城市、都市圈城市會跟進，帶動大盤穩定。

還有一點，成交量大漲，價格開始止跌（尚未完全到底），最關鍵的是租售比上升，很多城市的常規租售比可以穩定在1.5，個別優質甚至能達到4以上，非常不錯，以前吃價格上漲，未來會吃租金穩定，逐漸向國際市場靠攏。

但是有關房地產，還是建議大家：

1.2026年不是底，而是磨底。尤其是大部分城市。

2.靜下心來，管住手，握緊錢包，落袋為安。

3.劣質資產，抓緊清空。

按照我之前的判斷，市場需要3～5年修復，如今已經過去了1～2年，還需要足夠的時間，比如房企的現金流，地方政府的財政收入，何時出臺房產稅，居民資產負債表的不良出清，都需要時間來修復，急不得。

No.6838 原創首發文章｜作者 鋰鈹硼

作者簡介：12年地產研究者，政經筆桿子，城市街溜子，影視愛好者。

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